「回收地王」恐怕只是遊戲的另一集

2010-02-05 22:28 作者:葉檀

最近地王回收事件頻發，很多人將其解讀為地方政府打壓房價的信號。但尷尬的是，一邊是被回收的地王增多，另外一邊，更多更誇張的地王卻不斷湧現。這足以證明，土地市場的政策並未對開發商們形成足夠的約束，也許這些地王被回收，只是一些地方政府與開發商合作的拍地遊戲的續集。

擠壓房地產泡沫的標誌就是收緊地根與銀根。收緊地根從去年年底開始，標誌性事件是地王回收事件頻發。

去年12月14日，南昌市國土資源局依法無償收回一家開發商閑置的地塊，政府獲得3517.136萬元的定金收入。今年1月4日，廣州市國土房管局證實，恆大地產一塊閑置的地王也已經被政府收回，罰沒1.3億元保證金。2月1日，國土資源部公告稱，將收回天竺22號地，並沒收北京大龍地產2億元拍地保證金。該地塊於去年11月20日被大龍地產子公司以50.5億元競得。

我們在為收回閑置土地歡呼的同時，不應該遺忘以下事實：據國土資源部副部長貟小蘇披露，截至2009年底，全國仍然有約1萬公頃閑置土地，其中企業自身原因造成閑置的就佔比46％。

尷尬的是，在回收地王的同時，新的地王還在誕生。在《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》發布當日，即2009年12月17日，保利地產以30.4億元競得北京朝陽區的一個地塊，樓面地價為2.35萬元/平方米，成為今年北京普通住宅地塊單價「地王」。新年伊始，中海地產以59.7億元的總價競得北京豐臺區一地塊，再次刷新北京地王記錄。2009年12月23日，央企中建地產以37.2億元拍得上海新江灣城C6地塊，高達32484元/平方米的樓面價，創造了新的全國單價「地王」記錄。2月4日，上海證大置業以92億2千萬元的競拍價格拿下上海外灘8-1金融地塊項目用地，再次刷新上海地王記錄。

收回地王不能制度化，所謂的重拳處置閑置土地就會成為一場秀，甚至成為開發商與政府合演的雙簧。

被收回的南昌地王，折算樓面價明顯偏高，還不如退還給政府等價跌再買；又如某些上市公司本身就是地方政府抬高地價的托，他們出高價是為拉高區域內的房地產價格；大連曾有開發商表示政府設置出讓門檻、公告時間只有一兩天，為意向開發商「量身定做」競買資格；將於今年3月初推出的中服地塊，位於北京市CBD核心地區，這塊正在醞釀中的准地王也深陷被內定的質疑。甚至地方政府修改規劃、拆遷等等不可抗力，都會成為開發商的免罪金牌。

此次被處罰的北京大龍地產是典型個案。其資金實力根本不足以成為地王，因其控股股東為順義區政府下屬開發企業北京市順義大龍城鄉建設開發總公司，當初頗受市場質疑，卻無驚無險拍得地王。拍地潛規則屢見不鮮。按照此前北京市的規定，土地出讓收入扣除開發成本後，市八區按照市財政和區財政「五五分成」，其他區縣的土地出讓金，則直接返還到區裡。而大龍地產控股股東是順義大龍城建，其公司資料顯示，它是隸屬於順義區政府的全民所有制企業。因此，順義區政府和大龍地產之間，有機會左手倒右手——大龍地產將地拍下後，未必一定要真金白銀付出50.5億元。此次大龍地產走了背運，2009年12月17日，財政部、國土部等五部聯合下發了《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求地方將土地出讓收入全額繳入國庫。此次處罰大龍地產的是北京市國土資源局，順義區政府揮淚無法保馬謖，惟一的辦法恐怕是低價給予其他地塊作為補償。

地王秀場貓膩多。要讓土地市場常態化，形成明確預期，最重要的是進行制度變革，令行禁止，切忌三天打魚、兩天晒網。如此一來，大龍地產不過是特定時間內的典型案例，毫無制度價值，指望從這些地王被回收中解讀出打壓房價的信號，也是徒勞。