中國房地產發展之真正內幕情節

2009-04-04 00:21 作者:aa123 剛看到某地方政府發文要求政府官員幫助開發商賣房，接著就有政法學院的某教授出來指責，頗感無奈，忍不住發表一下自己的看法：

不瞭解房地產發展真實情況的人，都會像那位政法學院的教授一樣，認為政府幫開發商賣房是"媚商"。其實不然，政府這樣做其實不是在幫開發商，而是在幫自己。

很多中國的老百姓都不瞭解，房地產開發的成本主要有以下幾部分構成：

1。土地成本：如果土地價格是100萬/畝，房價中的土地價格約為500-800元/平米，一般省會城市的土地價格在300-500萬/畝，那麼房價中的土地價格約為1500-4000元/平米；2。建安成本：即房屋的土建、安裝等實際建造成本，多層建築一般在800-1200元/平米，高層建築一般在1500-2500元/平米；3。建設配套費用：包括城市建設配套費和其他市政公用設施的配套費用，小城市一般在200元/平米左右，大中城市一般在500-800元/平米左右；4。項目運行費用：包括項目可研、土地勘察、規劃設計、招標、監理、項目管理等費用，一般在50-200元/平米左右；5。銷售費用：包括項目宣傳廣告、銷售等費用；6。財務費用：包括財務管理、融資貸款利息以及房屋銷售不暢造成的資金佔壓成本等費用；7。規費及稅費，包括辦理各種手續時交納的各種費用（完成一個房地產項目要到政府各部門蓋100-200個紅章）和按章交納的稅費；8。員工薪金：包括員工的工資、福利、獎金等；9。開發商利潤：在現在土地招牌挂的情況下，按照拍地時的市場房屋售價估算，計算容忍利潤約為15-30%，如果開發商拍到土地後，在建造過程中，房價上升，開發商才能得到高出以上的利潤，如果房價不升或者下降，只能維持基本利潤或者更差；10。其他隱性成本。

以上成本費用中有相當大的一部分，是由政府直接或者間接受益的，目前我國一般城市生存發展的手段並不豐富，大部分政府除了財政預算和銀行貸款以外，在很大程度上要靠地產開發中的上述相關費用，來進行城市建設、舊城改造，並積累"政績"。現在開發商的房子賣不出去，就不會有積極性再搞新的項目，政府的失落和損失顯而易見，有些地方甚至出現了政府出面拆遷熟化的土地沒有人摘牌的現象，政府不但要承擔巨額的拆遷補償費用（以前這些都轉嫁到房價上了），而且面臨更加複雜、嚴峻的社會問題。所以政府出來幫助開發商賣賣房子，絕對是可以理解的。

我們國家現在有好多看似正義的書獃子專家、學者，搞不清楚問題的實質，還在那裡說三道四，博取百姓的簡單贊同，誤國誤民，著實可惡！房地產業再這樣滑下去，開發商固然受傷，但他們不會餓肚子，真正受苦的是建築業的從業百姓和建築業相關產品的生產企業，小人物小到幾千萬農民工，大產業大到到國家的鋼鐵、建材等支柱產業，真是貽害無窮！

固然，有部分無良開發商唯利是圖，激起民憤；但是，房地產作為一個產業，對於國民經濟的發展起到了十分重要的作用，過分情緒化的思考方式和對房地產業的醜化甚至是妖魔化，對於解決當前國家面臨的艱難困境，是沒有半點益處的。

要想使房地產業健康發展，政府和開發商都要各退一步，更多地兼顧民眾的利益，在要求房地產商降低房價的同時，如果政府的相關收入一點都不能少，合理嗎？可能嗎？按理說，開發商是商人，追求利益無可厚非，但我們的政府也一樣只知道追求利益和"政績"，置天下臣民於水深火熱而不顧，合適嗎？