紐約時報:美國房市跌到何處是底?

2008-10-28 08:47 紐約時報最新的報導指出,經濟學家稱美國多數地區的房屋價格在2009年都將繼續下跌,某些市場的跌勢可能持續更長,程度比預期的經濟衰退更嚴 重.在重災區如加利福尼亞,佛羅里達州,和亞利桑那州等地,樓市的嚴峻情況基本相同:越來越多的房屋必須出售,但願意或有能力購買的人卻越來越少.

經濟學家稱美國多數地區的房屋價格在2009年都將繼續下跌,某些市場的跌勢可能持續更長,程度比預期的經濟衰退更嚴重.

此外,美國也陷入失業率上升,工資下降,和貸款利率不斷升級的憂慮中,所有因素都在削弱買主的能力. "影響住房價值的第一要素就是收入."賓州大學華頓商學房地產副教授西奈(Todd Sinai)說, "當收入下降,對房屋的需求也會下降."

目前銀行有待出售的空屋物業數目,已徘徊在半世紀以來的最高水平,儘管政府也努力提振銀行業,但是貸款利率仍然不斷上升.以30年期固定利率貸款為例,其利率在10月中旬一週內就從6.06% 6.75%上升到.

截至今年6月,原為屋主擁有的空屋比例高達2.8%, 10每個出租物業中就有一套找不到租客,這兩個數字已接近1956年以來的最高點.與此同時,失去工作機會或面臨收入下降的人數也不斷上升,失業率從 2007年年底的攀升至4.4% 6.1%還保有工作的人其工資仍無法跟上通貨膨脹.

在紐約等大量依靠金融產業的城市,經濟學家預計,不僅裁員人數將大幅增加,年終獎金也將大幅下降.

一項重要指標-房價租金比-顯示,在許多城市的房價仍然相對過高.例如根據穆迪的Economy.com分析,目前邁阿密房價約是年租金的22 倍,但過去20年來平均僅是15倍.這兩者的差異顯示,今天定價50萬的房屋,事實上應該只值34萬.房價租金比也可看出買家寧可購買或租用房屋的傾向.

目前樓市低迷已影響了全國性的範圍,嚴重程度勝過戰後任何一個時期,次貸風暴則是此波衰退的引爆點.今天,法拍屋問題已在經濟轉淡之前開跑,與往 年的情況都不相同. "我們正處在未知的水域中." Global Insight的經濟學家白求恩(Brian A. Bethune)說.

加州橘郡的房產經紀人佩斯坦娜(Colleen Pestana)表示,目前南加州許多失去房屋的人,過去都是貸款和房地產的從業人員,他們在房地產中賭上太多,每幾年就升級到更大的房子.現在,這些人 有不少都失去了他們的家園.佩斯坦娜還說,許多打算買房的客戶都難以取得貸款,有人甚至得到了預審合格的資格後,銀行卻在最後一刻反悔借錢.

假若房價下跌, 9月份被政府接管的"兩房"為了減輕潛在損失,開始針對信用優良(非最佳)的借戶增加貸款收費,甚至是投入高達30%首款的貸款人也要面對費用的增加.這 些費用通常是看不見的陷阱,因為銀行用不同方式轉嫁在貸款利率中,比如雖然目前30年固定利率約在6.75%,但對於佛州西南部的借款人來說,利率可能高 達8%,特別是那些"兩房"不願收購的大額貸款.

更高的利率將決定了更高的月付額,使得更多潛在買家退出市場.比如一筆30年固定利率在6%的45萬貸款,月付額是2700元,當利率調高至7%,月付額立刻變為3000元,對於買家的負擔無疑是大增.

10月份"兩房"針對房價不斷下跌的市場,取消了一項欲收費用,但他們仍有許多收費將開始執行.為了幫助壓低利率,財政部已經宣布計畫購買由"兩房"擔保 的住房貸款,並且增加公司可以購買和持有的貸款額.但是這些努力還需要時間來發揮作用,是否足以使銀行貸款更加自由,這一切都尚無定論.尤其在大型貸款比 重很大的地區,如紐約,加州,佛羅里達州等,經濟學家認為它們的房價還會進一步下跌.

某些地區還出現了一種情況:法拍屋銷售大增,促使一般房價產生下跌.達拉斯一家拍賣公司指出,銀行現在已逐漸接受他們在一年前完全不會考慮的價格.

以最近在拉斯維加斯售出的110個法拍屋為例,銀行接受買家出價的比例從一年前的60%,大幅增加到現在的90%.拉斯維加斯的單家庭住宅價格自2006年的高峰至今大跌34%,聖地牙哥的房價也從2005開始出現31%的跌幅.

雖然這樣的跌幅讓屋主痛苦不已,但加州大學洛杉磯分校的經濟學家認為,價格快速下降可能有助於市場更快達到底部,加速房市的週期循環.回顧前一波的週期,洛杉磯的房價在1990年到達頂峰,直到1996年才觸及底部,花了一年的時間終能回升.

在佛羅里達州,地產顧問傑克比(Jack McCabe)說,雖然一些城市如邁爾斯堡表現出初步反彈跡象,但邁阿密,勞德代爾堡等地卻仍受到壓力.比如後者在2005年售73價萬的房屋,現在掉到 了40萬,跌幅高達44個百分點. "火箭燃料用盡,現在下跌回落到了地球."傑克比形容. (林紫喬編譯)