熱錢撤出地產 跡象浮現

全球金融海嘯正烈，引發國際熱錢是否撤出中國大陸的話題，以及外資是否撤守大陸房地產市場的揣測。從最新市場消息來看，目前這方面仍是"信者恆信，不信者恆不信"的局面。

先把時間調回兩個月前，看看當時上海房地產市場的最熱門消息。美國知名私募基金業者黑石集團一次出手人民幣45億元（約合新台幣215.9億元），買下仲盛世界商城，締造2008年以來上海單一物業成交的最高金額，也是兩個月內黑石第二次在上海商用房地產市場的大額交易案。

再把時間轉回兩個月後。消息人士透露，黑石集團6月宣布以人民幣11億元，從香港房地產業者卓越金融公司收購上海長壽商業廣場的交易，於本月12日宣告破局，原因是全球金融海嘯導致信用市場情況惡化，以及買賣雙方對於價格的歧見。

不僅如此，8月的仲盛世界商城收購案，目前也沒有完全成交，原因同樣在於雙方對於價格的意見不同。

換句話說，原本有意以上海為橋頭堡大舉進軍大陸商用房地產市場的黑石集團，如今在海嘯陰影下幾乎擱置所有相關計畫。

香港南華早報報導，位於上海市普陀區長壽路的長壽商業廣場，包含北座的六層樓購物中心與商業大樓，總面積26,312平方公尺，以及南座的14,033平方公尺。黑石集團的人民幣11億元購價，幾乎比2006年3月卓越金融支付的5.86億元，還多出一倍。

沒想到雷曼兄弟破產引發國際金融海嘯、全球經濟展望不確定，加上大陸房地產價格持續下挫，打亂了黑石集團的如意算盤。

消息人士說："原來黑石是考慮在大陸做許多投資，不只是在上海，但現在他們決定不再繼續，而且不只是房地產，現階段幾乎所有行業的所有投資全都喊停。"

然而就在黑石投資上海房地產叫停的消息曝光後隔天，以香港為基地的另一傢俬募基金亞聯資產管理公司（Ajia Partners），推出一檔名為Ostara China的大陸零售房地產基金，因為該公司看準潛在賣家在此非常時刻，對於可以租手的行情高低會比較實際。

亞聯資產的香港獨家零售顧問，華夏柏欣管理顧問公司（TCBL Consulting）董事總經理譚佑華指出，該檔基金的投資標的，是在中國大陸獲利表現不佳的購物中心，或是正在興建中的購物中心。

譚佑華說："現在是買進（商業房地產）的黃金時機。本基金將投入北京、上海、重慶、大連、成都與瀋陽等主要城市。"

報導指出，由於大環境不佳會降低個人消費能力，進而造成大陸消費信心疲軟，譚佑華預期愈來愈多大陸購物中心的經營者，將轉向顧問公司求助，透過重新定位或重新裝修商場，把投資報酬率放到最大。

此外，現在外國人獲得中共官方批准購買商業不動產的時間，比一年前要快上許多，這也有助於提高基金投資人的意願。

譚佑華說："這顯示中央政府瞭解，零售（房地產）投資要兩到三年才會成熟，而且投資人不太可能炒作這個產業。"

(文章僅代表作者個人立場和觀點)