漲1倍跌3成 深圳樓市真跌還是假摔？（圖）

深圳樓市只是在暴漲之後的調整，非真正「跳水」

去年的暴漲與今年上半年的大調整，在外界的印象中，深圳樓市似乎是跌慘了。然而，在追尋去年暴漲的蹤跡和遍訪深圳各區的樓盤之後，記者發現事實並非如外界想像的那般慘烈，深圳樓市只是在暴漲之後的調整，並非是真正"跳水"。

深圳樓市只是在暴漲之後的調整，並非是真正"跳水"。

房價漲一倍跌三成

前兩年火熱樓市中，深圳樓市的上漲一直演繹著令人咋舌的"特區速度"，這源於深圳市場上龐大的投資客群體。

從2005年起，深圳的住宅價格一改連續幾年穩定在均價每平米5000至6000元的狀態，陡然升至均價每平米7000元。2006年8月，深圳市新房成交均價突破1萬元，達到每平方米10669元。去年上半年更是以每月10％的速度上漲，10月份達到每平方米17350元的最高價。

炒家雲集的南山區見證了深圳房價的飆升歷程。位於南山區的城市山林，2006年開盤時均價10000元/平方米，去年5月城市山林價格漲至 18000元/平方米，去年10月達到28000元/平方米。而近日剛開盤的城市山林二期將均價下調至16000元/平方米，僅僅略低於去年5月份的價位。所謂超過30％的跌幅，不過是把這個價格與高峰期的價格28000元/平方米相比得出。

位於華僑城片區的首地御容項目，去年12月份開盤時25000元／平方米，至今仍為23000元／平方米，價格只是略有下降。位於南山區的後海公館去年7月開盤時均價35000元／平方米，今年4月仍為33500元／平方米。福田區的半山御景去年6月入市均價21500元／平方米，今年只微微下降，調到18000元／平方米。

值得注意的是，在一些成熟的豪宅區，其價格具有相當的"免疫力"。中信紅樹灣依然穩守40000元／平方米的均價，東海岸今年也推出了30000元／平方米的公寓，在二線關拓展區，聖莫麗斯和星河丹堤都基本維繫了去年的價格，而東部華僑城天麓起價50000元／平方米的"保守"價格，短時間內立刻被市場消化。

業內人士表示，而今近1.2萬/平方米的均價雖然距去年高峰期的1.7萬/平方米跌了近30%，但是在去年10月份最高峰時成交量早已開始下滑，真正被套的人並不多。中聯地產銷售人員告訴記者:"從真正的成交價格來看，福田區成交價一般都在1.5萬和1.6萬，到達1.8萬時幾乎沒有人成交，所以實際跌幅不是很大"。另一位營銷人士表示："關外的房子議價空間比關內大，成交價可能低於炒作價格，跌幅實際上也許沒那麼大"。

深圳市房地產研究中心負責人王鋒表示，深圳房價已經回落至去年年初的水平，去年以來的房價調整，是對前兩年市場過熱發展的修正，目的是使市場向理性軌道回歸。而記者目前看到，在經歷調整後，關外高層均價也保持在1萬元/平方米左右，與去年初價格大致相當，只是相對於去年高峰時跌幅較大。

房價漲一倍跌三成，業內人士認為，對於深圳樓市的調整不必驚慌，更談不上"救市"，在價格的調整過程中，遏制了短炒的風氣，深圳樓市正在向以剛性需求為主的市場回歸。

特區內外兩重天

不久前深圳市國土資源和房產管理局發布數據稱，深圳市五月份新建商品住宅均價跌至11014元/平方米，六月份除去豪宅項目新房價格為11159元/平方米，比去年最高點下跌超過三成。於是引發了外界對深圳樓市暴跌的猜想。

中原地產深港研究中心總監張偉表示，要對深圳房價有比較清晰的認識，必須分開來看，關外和關內差別很大。

深圳市國土資源和房產管理局的公開信息顯示，目前福田中心片區和羅湖區高層成交價格基本在15000元／平方米以上。而下半年新增供應的定價也基本鎖定現在的價位，一些項目相對於去年初有所上漲。"福田CBD的巍然成形，培育了許多高端消費人群，他們更願意在福田置業"，深圳新世界地產分析人士，這樣解讀支撐福田區房價的消費人群。

事實上，深圳樓市均價的節節下挫主要由特區外房價下跌來拉動，與去年高峰期相比，下跌幅度較大的有布吉、龍崗中心城、寶安中心區、龍華阪田等關外置業熱點區域。去年年中，龍華阪田片區普通高層價格達到了15000∼16000元／平方米，而現在同類產品的均價則在10000元／平方米左右徘徊。龍崗中心城目前高層售價均低於萬元，但是高峰期同樣突破了15000元／平方米。寶安中心區的大戶售價在去年也創下了新高，保持在14000元／平方米，但是最新的成交價格卻很難高於12000元／平方米。

記者在梅林關外的世紀春城和金地梅隴鎮看到，去年曾經16000元/平方米的高價，現在徘徊在萬元出頭，布吉的英郡年華君臨山從去年12000元/平方米高位跌下，推出6888元/平方米起的特價房。

龍崗區的東方盛世前後的銷售對比更是相當強烈，去年4月東方盛世推出一期單位，均價7500元/平方米，開盤當天298套單位售罄。去年7月14 日，該盤又推出新一批478套單位，均價飆升至1.3萬元/平方米，但銷售開始轉冷，478套單位至今仍有200多套單位未售出，今年推出了8000- 9000元/平方米的特價房，銷售依舊不樂觀。

地產營銷策劃人士袁照沛分析，關外新房降價源於投資客退場，同時投資客大量拋售前兩年購入的二手房，使新房銷售雪上加霜，這些基本沒有入住的次新二手房與新房品質非常接近。

"之前的重點是投資客，現在主力是自住者。"一位地產營銷人士這樣看待樓市"重災區"，龍崗中心城、寶安中心區和龍華去年都是炒風盛行的區域，當市場結構發生逆轉時，價格回歸理性也成為了必然。

"區域泡沫將被擠出，定價虛高的項目將會合理回歸，不匹配區域價值發展的樓盤將被淘汰，單一注重投資效應的物業也得不到認可。"英聯國際不動產董事長郭建波如是總結。

樓市"堰塞湖"泄洪難

深圳皇崗片區項目"皇御苑"，一期、二期由港人購買和居住為主，三期產品去年11月以均價19000元/平方米開賣，在限外令和宏觀調控下，三期的銷售受到很大影響，將價格下調至15000元/平方米左右，至今仍有6成未售出。而位於寶安區的金港華庭和海灣西語今年開盤後一直維持在9000元/平方米左右，記者在這兩個樓盤看到，除特價房外，其餘單位鮮有人問津。

官方數據顯示，今年上半年，深圳一手住宅供應為257.44萬平方米，25155套，上半年積壓103.19萬平方米，積壓面積佔供應面積的40.08%，積壓套數8110套，積壓套數佔供應套數的32.24%。

世聯地產統計數據也顯示，下半年深圳一手住宅將新增供應量330萬平方米，加上上半年存量100萬平方米，預期下半年供應量超過400萬平方米。與此同時，深圳市國土局的成交信息表明，一手房的成交量自六月起連續萎縮，僅六月份就比五月份下跌三成。深圳樓市前有舊貨滯銷，後有新貨加盟，層層疊加形成更大的供應量，而供應量與銷售量的比差越拉越大，開始形成樓市"堰塞湖"。

對於樓市"堰塞湖"，開發商反應不一，各有各的打算。記者瞭解，一些上市地產公司已經採取措施，以快速開發和銷售作為應對樓市調整的措施。招商地產總經理林少斌表示，要為各個項目制定更為靈活和快速的銷售策略，加快資金週轉和項目進展。萬科第五園景臺日前也以9500元/平方米的均價入市，基本符合一些自住客的定位。

然而仍有一些開發商表示，目前並不急於降價銷售，期盼政策"回暖"，以"豬堅強"勉勵自己扛過這段日子。尤其是銀監會召開2008年年中工作會議上，銀監會主席劉明康指出要密切關注房地產市場的變化，要督促商業銀行針對部分城市進行住房按揭貸款壓力測試和情景分析，滿足正常合理的房地產信貸需求，科學地支持房地產業健康發展。同時，資本市場上地產企業再融資出現鬆動，自5月份以來，保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業發行公司債申請相繼獲批，招商地產80億元增發獲批。

南山區某豪宅項目的開發商告訴記者，由於拿地較早，開發成本低，最初設想的是以萬元開盤，誰知去年開盤時該區域炒到了三萬多元，儘管如今仍然剩餘不少單位，但成本早已收回，並不著急將剩下單位降價銷售。該開發商表示，雖然也會小規模做一些讓利，但降價幅度不會太大。