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我的美國「買房經」

2007-04-03 00:40 桌面版 简体 0
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我剛去美國時就讀的大學,位於美國中西部的一個小鎮。那裡氣候宜人,土壤肥沃。

多數房屋建築小巧,外觀整潔漂亮,形態各異,前後草坪都很大,且修剪整齊,花木扶疏,印象頗為深刻。我以為這裡的土地和房屋一定相當昂貴。

後來這裡一位實驗室的技工告訴我,他下班後常在自己家的花園土地上騎馬消遣,整個面積有100英畝,由於離學校稍遠,土地價格便宜,100美元就可買一英畝土地。

我問過一些美國人,要是在這買上一大片土地,等待以後升值,豈不是可以大賺一筆?他們說,這裡工作機會不多,難有大的發展,土地也不可能大幅上升,而且每年還得交地產稅,沒有投資價值。20年過去了,事實證明此言非虛,這與劇烈波動的日本、香港等東南亞地產市場形成鮮明對比。

畢業後,我去了一個大城市的郊區工作。那時,中國人買房的還不多,對美國房地產市場知之甚少。有個朋友住在自己剛貸款購買的聯排別墅裡,其實他每月按揭還款的錢,跟我付的房租差不多,但聯排別墅要比我的公寓房大多了,況且還款結束後,聯排別墅房歸他了啊,這時終於明白了消費觀念上的差別。

第二天,在和美國同事們談及此事時,他們告訴我,能付得起獨棟別墅房,就不要買聯排別墅房。原因是在美國,聯排別墅房不擁有土地,所以價格低,增值慢。與國內不同的是,美國的獨棟別墅房是包括土地的,全美平均每棟擁有兩畝多土地,而聯排別墅房和公寓房則不包括土地。相比之下,土地增值快,而房屋本身只會折舊貶值。

所以更多美國人認為,一旦在房屋失去使用價值後,獨棟別墅房還有土地,聯排別墅房和公寓房則是毫無價值。於是我就有了我在美國的第一棟房子:一棟有 160平米面積的獨棟別墅房,當時我在美國已工作四年。事實上美國大學生一旦畢業開始工作,馬上買房子現象較為普遍,這跟美國收入水平、價值觀以及消費觀念息息相關。

說到美國房價,全美各地差別很大,這主要取決於當地的經濟水平。據瞭解,美國2000年一套公寓的平均房價約為12萬美元;夏威夷州最高,為20萬多美元;俄克拉荷瑪州最低,僅7萬美元。美國住房價格相對合理,平均房價一般在平均家庭年收入的三倍左右,這也是近70%的美國家庭能擁有自己住房的重要原因。此外,還跟美國一系列住房政策有一定關係。

在美國買房,全部實行實名制。為了鼓勵買房,政府對第一套自住房屋的按揭利率和房地產稅率給予優惠,抑制了住房過度消費和盲目投資。

美國平均房地產稅率是房價的1.6%左右,我所在州的大部分城鎮接近2%,房地產稅率隨房價高低變動,根據當年周邊同類房子實際成交的平均價格,或者前一年的徵稅房價加上通貨膨脹率來確定實際徵稅標準。據測算,這相當於美國家庭年平均稅前收入的5%,加上按揭費用,對普通家庭來說,負擔不可小視。而第二套房的房地產稅率和按揭利率就更高,美國購買兩套或兩套以上房屋的家庭是很少的。因此,美國住房供給壓力相對也就小了。

在美國買房,通常首付20%房款,首款不足20%,還需額外付按揭保險費,以降低貸款銀行的風險。貸款銀行通常按照不超過貸款人稅前月收入30%的比例提供貸款。大多數人在買房時都請中介經紀幫忙,中介費通常是房價的6%左右,由賣方支付,買方中介和賣方中介各得3%。此外,賣方還要承擔一些費、稅給地方政府。這樣算來,買房後不到3年轉賣,多半要虧本,至少要三年時間,才能把中介費「漲」出來,客觀上起到了抑制房地產短線炒作的作用。

所以,一般美國人認為,買房子仍只是一種消費,是為了享受大的生活空間,提高生活質量.


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