我的美国“买房经”

我刚去美国时就读的大学，位于美国中西部的一个小镇。那里气候宜人，土壤肥沃。

多数房屋建筑小巧，外观整洁漂亮，形态各异，前后草坪都很大，且修剪整齐，花木扶疏，印象颇为深刻。我以为这里的土地和房屋一定相当昂贵。

后来这里一位实验室的技工告诉我，他下班后常在自己家的花园土地上骑马消遣，整个面积有100英亩，由于离学校稍远，土地价格便宜，100美元就可买一英亩土地。

我问过一些美国人，要是在这买上一大片土地，等待以后升值，岂不是可以大赚一笔？他们说，这里工作机会不多，难有大的发展，土地也不可能大幅上升，而且每年还得交地产税，没有投资价值。20年过去了，事实证明此言非虚，这与剧烈波动的日本、香港等东南亚地产市场形成鲜明对比。

毕业后，我去了一个大城市的郊区工作。那时，中国人买房的还不多，对美国房地产市场知之甚少。有个朋友住在自己刚贷款购买的联排别墅里，其实他每月按揭还款的钱，跟我付的房租差不多，但联排别墅要比我的公寓房大多了，况且还款结束后，联排别墅房归他了啊，这时终于明白了消费观念上的差别。

第二天，在和美国同事们谈及此事时，他们告诉我，能付得起独栋别墅房，就不要买联排别墅房。原因是在美国，联排别墅房不拥有土地，所以价格低，增值慢。与国内不同的是，美国的独栋别墅房是包括土地的，全美平均每栋拥有两亩多土地，而联排别墅房和公寓房则不包括土地。相比之下，土地增值快，而房屋本身只会折旧贬值。

所以更多美国人认为，一旦在房屋失去使用价值后，独栋别墅房还有土地，联排别墅房和公寓房则是毫无价值。于是我就有了我在美国的第一栋房子：一栋有 160平米面积的独栋别墅房，当时我在美国已工作四年。事实上美国大学生一旦毕业开始工作，马上买房子现象较为普遍，这跟美国收入水平、价值观以及消费观念息息相关。

说到美国房价，全美各地差别很大，这主要取决于当地的经济水平。据了解，美国2000年一套公寓的平均房价约为12万美元；夏威夷州最高，为20万多美元；俄克拉荷玛州最低，仅7万美元。美国住房价格相对合理，平均房价一般在平均家庭年收入的三倍左右，这也是近70％的美国家庭能拥有自己住房的重要原因。此外，还跟美国一系列住房政策有一定关系。

在美国买房，全部实行实名制。为了鼓励买房，政府对第一套自住房屋的按揭利率和房地产税率给予优惠，抑制了住房过度消费和盲目投资。

美国平均房地产税率是房价的1.6%左右，我所在州的大部份城镇接近2%，房地产税率随房价高低变动，根据当年周边同类房子实际成交的平均价格，或者前一年的征税房价加上通货膨胀率来确定实际征税标准。据测算，这相当于美国家庭年平均税前收入的5%，加上按揭费用，对普通家庭来说，负担不可小视。而第二套房的房地产税率和按揭利率就更高，美国购买两套或两套以上房屋的家庭是很少的。因此，美国住房供给压力相对也就小了。

在美国买房，通常首付20%房款，首款不足20%，还需额外付按揭保险费，以降低贷款银行的风险。贷款银行通常按照不超过贷款人税前月收入30％的比例提供贷款。大多数人在买房时都请中介经纪帮忙，中介费通常是房价的6%左右，由卖方支付，买方中介和卖方中介各得3%。此外，卖方还要承担一些费、税给地方政府。这样算来，买房后不到3年转卖，多半要亏本，至少要三年时间，才能把中介费“涨”出来，客观上起到了抑制房地产短线炒作的作用。

所以，一般美国人认为，买房子仍只是一种消费，是为了享受大的生活空间，提高生活质量．

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