房產「十面埋伏」 為新移民敲警鐘

2006-08-15 23:20 離開中國，遠在加拿大安家，獨在異鄉為異客，語言不同、環境不熟、法律不懂，這些都讓維權更加困難。所以，要想購房安家，您可得格外睜大眼睛，小心警惕。

　　雙保險防產權陷阱

　　在大多數的情況下，買家在被「盜」了房子後，一直都被蒙在鼓裡，當他發現房子被盜，想通過法律的手段要回房子，那已經不是一件簡單的事，動輒要花費數千元的法律費用。

　　造成房產被盜有很多情況，常見的是，買賣雙方為省錢省事私下交易，跳躍了貸款專家和律師這兩個重要環節。

　　今年年初，剛登陸的馮先生想自己做生意，經過一番挑選，看中了一家價值20萬元的店舖。店主稱，自己年紀大了，沒有精力打理，所以急於將生意減價脫手，雙方很快談成了這筆交易。 馮先生由於剛落地，對於加拿大的買賣交易程序一無所知，加上經濟條件一直很好，馮先生不想貸款，打算「一步到位」。

　　同時，馮先生覺得找律師、貸款專家都是節外生枝，不但麻煩還浪費錢。於是，雙方就延用在中國的做法：私下起草協議，全款現金支付，簽字成交。

　　不料，數月後，馮先生突然收到貸款機構的電話，稱原來的店主將這家店舖抵押貸款，現在已經到期。馮先生沒聽明白，也不知道怎麼處理，直到律師行打來電話。原來，早在去年， 原店主就已經將整個店舖抵押給銀行，獲得貸款5萬元。律師行有全套抵押文件，如無人支付，店舖將在一個多月後被強行拍賣。

　　事實上，加拿大有很健全的房屋抵押法（Mortgage Act）和生意抵押法 （PPSA），整個交易市場存在詳盡的註冊登記系統。對於金融機構和購房者都有保護。買賣雙方在成交前，一定要注意完成規定的產權調查和註冊程序，這套程序的執行並不費事費錢。

　　不過，購房前詳細的調查也可能百密一疏，一些詐騙是律師也難發現的。騙子總有很多方法獲得偽造的抵押財產。一是找一個有資產但沒有房屋按揭的人，詐騙者假冒房產主人身份，用其可靠的信用等級和資產來騙取貸款；第二種是解除一個現存的按揭，然後申請一個新的按揭。在這二種情況下，貸款都是直接從金融機構流入一 個第3方帳戶，而不是到登記房產的主人手裡。

　　這些年，隨著房屋產權被騙數量的增加，打算買房或者已經買房的人可以購買產權保險。這種保險可以保障受保戶對房屋產權的擁有權，在受騙或受損失時，可以獲得賠償。

　　產權保險並不是必須要買，一般情況下，買賣交易完全可以僅憑律師的調查完成。但產權保險可以提供律師調查不到的風險。例如有人冒屋主的名義賣房，並出示了假的身份證件，買賣雙方律師在文件上很難發現這種欺詐行為，因為所有的文件完全正確。而賣房後，騙子攜款逃之夭夭，留下剪不斷、理還亂的糾紛給無辜的買家和原來真正的屋主。這種情況一般在產權保險承保範圍之內。因此，很多律師建議客人在買房時購買產權保險，做到萬無一失。

　　重售房提防大麻屋

　　和國內購房習慣不同，在加拿大買房子，重售房佔了很大的比例。二手房有很多優勢，例如地段好，但是也難免讓購房面臨更多的風險，其中，最要注意的就是大麻屋。

　　在加拿大，大麻種子可以很輕易買到，而且種植大麻利潤極高，所以，很多不法份子就利用地下室或者車庫來種植大麻。近些年來，儘管政府加大打擊力度，但是，大麻屋還是越來越多，它們就像一顆顆地雷，隱藏在外表楚楚的房屋裡，甚至包括一些豪華屋。

　　大麻屋的危害眾所周知，濕氣、黴菌、電路隱患等等。以後向銀行貸款、投保也都會因此麻煩不斷。但是如何識別大麻屋，則需要一雙火眼金睛了。畢竟，賣房者都會想方設法去喬裝打扮。

　　通常情況下，買房者都是要驗屋師去鑒別，這可以降低風險，不過，也不是100％的準確，如果地下室完全重新裝修過，或者，只是盆栽大麻，都很難被發現。所以，買房者自己也要多注意細節，也許就能發現「狐狸的尾巴」。例如，一個很有經驗的房產經紀就通過地下室一面牆上的30多個插頭，洞悉到房子的可疑之處。

　　如果在不知情的情況下誤購了大麻屋，買主也可以通過打官司狀告買賣雙方地產經紀和原屋主，一般可以獲得一些賠償。

　　需要注意的是，如果誤買了大麻屋，發現了馬上轉手，被新的房主發現後，自己可能成為被告，所以如果買到大麻屋還是要先和原屋主打官司。

　　現在，安省正在計畫為大麻屋建立黑名單，以後買房可以多一項參考和保障。

　　置新房當心一屋多售

　　重售房「十面埋伏」，買新房也未必省心。損失最大的就是遭遇一房多售，近年來，這種案例也是屢見不鮮。

　　2個月前，大溫就有地產開發商涉嫌委託代理售房同時又自己私售。有62個單位被超過一個買家認購，一些未經地產經紀和律師購買樓房的准業主，可能因此血本無歸。

　　這種情況主要是由於開發商私下買賣，收取的款項又未交予指定律師樓和存入信託戶口，也沒有把交易告知市場推廣公司和地產管理局。

　　這些官司纏身的期房，即使日後可以如期完工、交付，也會由於資金緊張而影響到樓房的質量和日後的房價，而購房者已經騎虎難下。

　　資深地產顧問稱，買家支付訂金一定要交由律師樓公證人存入信託戶口，要有根有據，以方便日後追查，內部認購也須留意買賣手續。

　　政府對此也有防範，開發商要向政府提交財務資料，以證明財務狀況良好，有六成建築成本融資或落實扺押，提交的申報說明書才會獲得政府批准，准許發售樓宇單位。對此，可以諮詢地產經紀，辨別買賣之間是否有漏洞，保障買家的利益。

　　其次，在買樓交易完成後，買方要將訂金支票存進律師樓的信託戶口，不要交由私人公司。信託的好處是在動用該筆房款時，必須經由業主簽字才可。訂金的數目最好 少於一萬元，因為一旦有糾紛，可入稟小額法庭，省時省力。否則，有可能訴求於安省法庭，法律費用昂貴，審理時間漫長，或得不償失。

　　第三點是留意未有公開發售的內部認購安排，因為樓盤要有申報說明書才能公開發售。內部認購屬於偷步交易，買家權益可能不受保障。

　　此外，新房合同條款非常繁瑣，其中多數是保護開發商的權益，想要變更任何一條都不容易，所以，選擇有信譽的開發商極為重要。

　　總而言之，無論是在哪裡購房，幾十萬的投入都不能掉以輕心，稍有不慎就可能帶來不小的損失。不過，因噎廢食也大可不必。多學、多看、多比較，畢竟，舒心的房屋不僅是一項穩妥的投資，也是一個安定的港灣。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)