瘋狂樓市釀苦果 上海陷延期交房困局

事實上，這已經不再是協商的形式。由於雙方2004年商品房預售合同中規定，如延期交房，僅支付房價款日萬分之零點五的違約金，開發商咬定，「一切按照合同，付違約金」，沒有任何商量的餘地。按照這個比例，業主100萬元的房子每月只有1500元的違約金，連支付房租都不夠。

春節剛結束，業主們又趕忙商議下一次的維權行動。問題是，當初的一紙合同成為了最大的障礙，維權陷入困局。

　　維權困局

2003年11月的上海某次房展上，位於徐匯區中山西路的明園小安橋首次亮相，交通、價格、小區規劃等方面的優勢使樓盤在2004年5月正式開盤後，一期200套房源迅速售罄。

「當時正值房價飛漲，處於賣方市場，像明園小安橋這樣的樓盤，由於軌道交通便利，每平方米一萬元左右的均價，很適合自住。」一位業主向本報記者這樣描述當時的情景，他說為了能購得一房，付出數萬元「轉讓費」的業主也不在少數。

市場求大於供是導致一些業主簽下不利於自己的預售合同的主要原因。據上海市統計局統計，2004年上海住宅商品房價格水平比上年上漲14.6%，每平方米銷售平均價格已達6385元。2004年上海住宅商品房的供需比例為1：1.07，而2003年的比例則為1︰1.02。

從當時上海樓市近乎瘋狂的背景來看，明園小安橋的業主似乎是幸運的。然而，當工程延期、交房遙遙無期時，這種幸運瞬間成為噩夢。

　　就在預售合同約定的2005年12月31日交房日前的20天，明園小安橋的業主們收到了開發商----上海安橋明園房地產開發有限公司延期交房的告知信：因我公司委託的動遷單位在基地動遷中遇到了一定的障礙，導致施工單位的整個施工、安裝進度受到明顯影響而需適當順延，您們所購買的明園小安橋房屋將無法按時交付，請提前做好準備。

沒有具體的交付日期，只有每日萬分之零點五的違約金。明園小安橋的業主們只能走上維權路。

在1月10日與開發商的首次溝通中，雙方約定，開發商在1月17日給業主們一個具體答覆。

然而，1月17日約定的這天，開發商不僅沒有負責人出面向業主說明，反而阻止業主進入小區。這一做法徹底激怒了業主，協商變成了對峙。

在徐匯區相關政府機關、街道辦事處的協調下，雙方再次約定1月20日會面。事實上， 1月20日的會面，開發商依舊沒有答應業主提出的提高違約金賠償的要求。在明園集團《關於「明園小安橋」物業遲延交付事宜的律師函》中，對於延期原因的解釋是，基地動遷遇到障礙，仍有兩戶居民至今拒絕搬遷，導致整個工程的開發配套施工受到影響。

代表明園集團處理此事的總裁助理黃建平在接受本報記者採訪時表示，明園集團將堅持按合同約定辦事，物業延期交付的違約金明園會按約定支付，具體的交房日期要視拆遷情況而定，爭取在2006年6月30日前交房。

在業主的維權過程中，訴諸法律和退房是不願提及的方式。業主坦言，訴諸法律，主要根據就是雙方的合同，而合同的約定和業主要求的違約賠償存在差距；樓盤所處板塊雖經調控價格有所下調，但自住為主的特點，讓該樓盤當初售價依舊低於當前該地區商品房均價許多，退房意味著更大的損失。

明園小安橋的業主面臨著損失和維權的尷尬。

　　衝動的代價

只有危機出現的時候，其中隱藏著的諸多問題才漸漸浮出水面，對於樓市而言，更是如此。

2004年的購房衝動，令業主忽視了很多重要的問題。

為規範土地交易市場，2001年7月，上海市發布《上海市土地使用權出讓辦法》（市府第101號令）和《上海市土地使用權出讓招標拍賣試行辦法》（滬府發（2001）26號文件）兩個文件，規定商品房等六類經營性土地使用權的出讓，應通過招標拍賣方式進行。

在這一指導思想下，2002年11月，明園小安橋樓盤地塊作為上海市首批招投標形式出讓試點的兩塊土地之一，由明園集團投標所得。然而，該地塊的動遷一直進展緩慢，直到2003年8月，明園集團才開始開發。

如今維權受困，業主對本報記者坦言，「從當時買賣雙方的關係看，購房者根本沒有餘地和精力去考慮價格、房源等因素。」

　　對於樓盤出現延期交房的情況，明園集團副總經理凌菲菲表示，類似情況「現在應該並不少見」。在一些開發商看來，經歷了當初瘋狂的上海樓市，如今出現延期交房等問題似乎符合「規律」。

事實上，逾期交房的現象不在少數。同樣，位於中山北二路99弄的大運盛城四期，業主在交房前夕看到的是寂靜的工地和尚未完工的幾幢水泥建築。

不管是動拆遷，還是資金緊張等各種原因，開發商自然各有說法。但是，業主原先的置業安排被打亂，甚至面臨「錢房兩空」的爛尾樓風險，除了開發商的違約金外，樓市瘋狂帶來的後果最終落到了購房者身上。

同為明園集團旗下公司開發的徐匯區樓盤明園世紀城，預售合同約定「違約金按乙方（開發商）已支付的房價款日萬分之五計算」。對此，黃建平直言，明園小安橋開盤銷售正值樓市旺季，而明園世紀城開盤遭遇到2004年首輪國家宏觀調控下的樓市淡季，提高違約金比率是為了增加購房者信心。

信義不動產研究中心分析師李振宇指出，樓市處於賣方市場時，延期交房等問題成為當時市場不理性的後遺症。

如今，業主遭遇維權困局，正是為當初市場的不理性付出代價。關鍵是，如何避免這樣的維權困局重演？

為適應房地產市場的發展變化，維護購房者權益，由上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局制定了2005版的《上海市商品房預售合同示範文本》自1月開始正處於網上公示時期，有望在3月15日正式出臺。

新版合同中「購房者最多可以分七次付款」等規定，從一定程度上減低了購房者的購房風險，在未交房階段減少了購房者的利息損失，也避免了因開發商延遲交房甚至樓盤爛尾而出現「錢房兩空」的局面。分析人士指出，作出這樣的示範約定主要是提醒購房者可以根據工程的建設進度與開發商協商付款方式、次數，注意防範其中可能存在的風險。

然而，對於維護購房者權益和促進樓市理性而言，一個新版合同和一個提醒顯然是不夠的

21世紀經濟報導(文章僅代表作者個人立場和觀點)