专家：中国“这问题”比新建房卖不掉更严重(图)

房地产交易会。（图片来源：Getty Images）

【看中国2024年10月1日讯】（看中国记者蔡思云综合报导）专家认为，确保中国地产开发商交屋的“保交房”政策应优先于政府下场购买现房的去库存政策，因为开发商“卖掉但没盖完”的房子是“盖完但没卖掉”房子的20倍。

新浪财经报导，野村证券中国首席经济学家陆挺9月28日在“2024清华五道口首席经济学家论坛”上演讲。他指出，中国政府的“保交房”政策应优先于去库存政策，因为开发商“卖掉但没盖完”的房子太多了。

陆挺表示，过去几年中国经济下行最重要的压力来自于房地产领域，因此解决房地产问题是关键中的关键，而“保交房”则是解决问题的核心。

他说，由于中国房地产以预售制为主，很多人认为房地产问题是盖了太多房子没有卖掉，但实际上“也许没有盖那么多房子，而是卖了太多的房子但还没有盖完”。

他以开发商碧桂园为例，碧桂园盖完但没有卖掉的房子约为3.6万间，而卖掉但还没盖完的房子却达到了73万间，正在盖而还没卖掉的房子是35万间，三者比例约为1：20：10。他问：“我们的政策是应该解决这个‘1’，还是应该去针对‘20’呢？”

陆挺强调，目前房地产市场要解决的是预售制下出现的市场失灵和政府失灵的问题。让买房的人知道能拿到房子，这是重建市场信心和秩序的重点。

他认为，在房地产问题中，最重要的债务链条不是房地产开发商和银行之间的债务，而是房地产开发商和买房者之间的债务链条。他在演讲中说：“要让市场出清，重建信心，才有可能让房地产市场止跌回稳。”

据陆挺估算，政府需要3兆多元来解决“保交房”问题。“保交房”即早先提出的“保交楼”政策，意指保证能盖完房子并交屋，避免发生烂尾楼。具体措施为今年初开始推动的房地产“白名单”机制，让商业银行放款支持被提上白名单的建案。今年4月30日，中共中央政治局会议首次提出“保交房”一词。

中国4800万间预售屋未完工

根据彭博行业研究（Bloomberg Intelligence）的报告，中国至少有4800万间预售屋未完工，显示中国房地产危机不会很快化解。报导称，这个数字是根据2015年至2024上半年的预售数据。

分析师孔令仪（Kristy Hung）和莫妮卡．施（Monica Si）表示，这将对开发商营收构成直接威胁，因为民众可能开始避免新建案的预售，改买已完工的房屋。

报导称，尽管中国政府推出3000亿元人民币的再贷款计划，开发商仍面临资金流动性短缺的问题，7月新屋销售进一步下滑19.7%。

此外，中国人口老龄化也是一大问题，因为这意味着建筑工人短缺。建筑工人的平均年龄从2014年的38岁上升到2023年的43岁，其中50岁以上的比例从17%增至31%。30岁以下的年轻工人比例则从34%下降到17%，部分原因是薪资低于全国平均水平。

报告指出，年度房屋完工量与建筑工人数量之间存在相关性。工人数量于2014年达到6100万人的高峰，之后就大幅锐减。

分析师表示，从2000年到2024上半年，售出的住宅面积比竣工面积多了84亿平方公尺，约占累计总量的38%。未完工比率从2015年前占年销售额的平均17%，飙升至2015年至2023年的47%。

鉴于上述情况，近年来中国购物者的偏好也出现了根本性转变，去年成屋销售面积首次超过新屋。