【看中国2024年8月30日讯】国内近期的“房屋养老金”话题，一石激起千层浪。
8月23日，住建部宣布“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制”、“22个城市已试点”。
舆论哗然，“变相房地产税”、“以房养老变成了为房养老”等种种解读，搞得人心神不宁。一些发布消息的官媒，直接关闭了评论区。
8月26日，住房城乡建设部回应称：房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，不会增加个人负担。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费。房屋养老金公共账户建立后，会增加社会福祉，不会增加个人负担。
这场舆论风波才算告一段落。然而，从“研究”直接跨入“试点”的房屋养老金制度，并没有给出具体的方案，扑朔迷离。“不需要额外缴费”，就是“不增加个人负担、不减损个人权益”吗？不见得。
“房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成”，是制度设计的题眼。
“个人账户”是指“住宅专项维修资金”。《住宅专项维修资金管理办法》明文规定，“住宅专项维修资金”是用于“住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金”，还特别强调了“不得挪作他用”。为了保持这一专项资金的可持续性，还规定了“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交”。
根据上述规定，正常设立和运作的“住宅专项维修资金”专款专用，花完再交，是可以实现住宅的维护、更新和改造的资金长期闭环的。
那么，设立公共账户是干嘛的呢？专家称，是用来“兜底”的。较早参与“房屋养老金制度”课题研究的专家、华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云称，“房屋养老金是一项有中国特色的新制度，由政府主导的公共账户起兜底作用”。
但只有未设立“住宅专项维修资金”的房屋才有需要“兜底”。总之，有“个人账户”的住宅房屋不需要公共账户“兜底”，需要政府“兜底”的住宅房屋没有“个人账户”。
那么，“房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成”这句话，又该如何理解？这其中隐藏的关键词是：“统筹”。
“房屋养老金”的提法，“个人账户和公共账户”的组合设计，灵感来自医保、社保统筹。激发这一“灵感”的，是住宅专项维修资金“个人账户”的账上趴了很多钱。钱多了就被惦记上了，这从力推“房屋养老金”制度的专家的发言中可以找到蛛丝马迹。
上海市房地产科学研究院院长严荣等今年在《中国房地产金融》发表的一篇文章中提出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%。严院长得出的结论是“大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均”。
数据部分很容易理解。一般住宅的使用寿命为50年，高层建筑理论上应该是100年。“住宅专项维修资金”制度实施至今不到20年。即便按照网上流传的说法，中国商品房住宅的实际寿命仅为30年，规范设立“住宅专项维修资金”的商品房的房龄距离“大限”至少还有10年以上。没到花大钱的时候，专项维修资金自然没花多少。
因此，这1万亿的结余，不是“大量资金沉淀未有效利用”，这种“资金沉淀”本来就是设立“住宅专项维修资金”的设立初衷。难道房龄不到20年的房子大修三五遍，把钱花掉大半，才是“有效利用”吗？至于“单项使用率不均”，就有点不知所云了。全国的商品房房龄不同、设计和建筑标准不同，业主的需求不同，住宅专项维修资金的使用进度不同、开支项目不同是正常，本来就不存在“平均”。
严院长们想要的“有效利用”，显然不是让业主们提前大修，而是“统筹使用”。
“房屋养老金”制度闹得沸沸扬扬后，严院长发了一段视频，其中一些提法颇为耐人寻味。在视频中，他先是强调了“公共账户是针对公共部位带来的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集，主要的来源包括城镇土地出让收益……另外还可以来自于老旧小区改造资金以及其他财政资金”。这和住建部的政策解释一致。
严院长后面的话就需要细品了，他说：“当前研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱。当然，在管理模式上，公共账户要实行统筹管理，与个人账户有区别”。
一个“当前”、一个“直接”，很值得玩味。
“试点”阶段乃至运行初期，公共归公共、个人归个人。但是，财政压力积累到一定程度，个人账户会被公共账户“统筹”掉了。社保、医保个人账户统筹，就是这样的轨迹。
统筹住宅专项维修资金的“个人账户”，的确不需要老百姓“直接”出钱，但是个人账户的钱会统筹进“公共账户”，被“间接”花掉，比如，你缴纳“住宅专项维修资金”就可以用到别人家的房屋维修、改造上了，相当于绕开了《住宅专项维修资金管理办法》“专款专用”的原则。这也是社保、医保的老配方、老味道。
这并非脑洞大开的妄自揣测，而是有迹可循的。试想一下，要是“公共账户”的资金来源自始至终都是城镇土地出让金等财政资金，那就是财政资金筹措和使用的“家务事”。所谓“公共账户”无非是财政资金的专项账户，政府想怎么设就怎么设，该怎么用就怎么用，不会有人反对。财政为缺乏维修资金来源的住宅兜底，也谈不上什么“特色制度”。财政对缺乏维修能力的贫穷社区进行专项补贴，是各国通行的做法。这是政府公共服务兜底作用的应有之义，并不是什么“特色制度”。各国的这种财政补贴，都不牵扯到归属业主、专款专用的住宅专项维修资金。
“房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成”的“特色制度”，是欲语还休的意味深长。然而，真要用设立公共账户的方式，把个人账户的“住宅专项维修资金”统筹进去，于理不合，且存在明显的风险。
实际上，住宅专项维修资金并不是“个人账户”，是与房屋绑定的专项账户，是房屋产权不可分割的部分。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金是“按房屋户门号设分户账”，而不是以业主个人名义开设的账户。即便业主卖房走人，也不能把账户里的钱带走。
因此，无论出于怎样的目的，用怎样的方式，把“住宅专项维修资金”弄到其他账户挪作他用，都是对房屋产权的侵犯。
这种以“公共”之名，化私为公的“统筹”在实践中已经出现了大量的问题。不是减少了财政缺口，而是扩大了财政缺口。被统筹的社保、医保就是如此。统筹之后，“个人账户”不再独立核算，而是和“公共账户”搅合在一起，该补贴的没补贴，不该花的却花了，成了“多轨制”的糊涂账。以至于资金缺口迅速放大。目前社保、医保的统筹都存在这样的问题，“住宅专项维修资金”统筹就能做得更好吗？
更有一种专家意见，统筹后“引入金融工具”以实现资金“增值”。这就有点睁眼说瞎话的意思了。“金融工具”又不是包赢不亏的点金石，而是有风险的。以目前“资产荒”的金融形势，什么样的“金融工具”可以实现增值呢？一旦造成亏损，岂不是又要“兜底”了？为了“兜底”搞统筹，结果还得另外再找“兜底”，那就很尴尬了。
当然，专家把主意打到了住宅专项维修资金的良苦用心，可以理解。房地产行业现在这个样子，原来靠房地产带动的大量内需消失了，土地财政出现疲软，专家们“急地方政府所急”。但是，也不能病急乱投医。“急公好义”可以有，“急功好利”是危险的。
1万亿的全国住宅专项维修资金看上去很庞大，和土地财政流失的大窟窿比，那就是一点“蚊子肉”。而且，这些有住宅专项维修资金的商品房过不了几年也要进入大修高潮，自顾不暇，哪有余力供财政“统筹使用”？真把这笔钱“统”没了，“老破小”缺乏维修资金的问题没解决，大量商品房的维修资金缺口又冒出来，还得找财政兜底，窟窿只会更大，安全风险更高。
即便从当下提振房市的角度看，市场心态高度敏感，任何损害房屋产权的做法都会引发严重的负面反应。房市风雨飘摇，就不要再搞什么小动作了。
总而言之，仅仅是“不需要额外缴费”，并不能保证房屋养老金“不增加个人负担、不减损个人权益”。增加保障房、推进城市更新，无疑需要大量投入资金，这应该由财政负担，而不是转嫁给个人。这些所谓“专家学者”的心思最后别用在明修栈道、暗度陈仓的“乾坤大挪移”，不要把主意打到住宅专项维修资金头上的歪脑筋。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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