全港私楼总市值蒸发逾2.2万亿 还未见底！(图)
美国加息期间，全港私楼总市值蒸发逾2.2万亿元，平均每名业主身家蒸发179万元。有学者参考深圳楼价，预计本港楼市还会继续跌。（Getty Images）
【看中国2024年8月16日讯】（看中国记者李怀橘综合报导）香港中原地产近日发布的数据颇具震撼，指美国加息周期开始至今，期间全港私楼总市值蒸发逾2.2万亿元，平均每名业主身家蒸发179万元（港元，下同）。不过，有学者参考深圳楼价，预计本港楼市还会继续跌。
中原地产14日发布专题报告：“回顾美国加息周期 10大屋苑市值跌几多？”。文章指，为打击陷于40年来的最高通胀，美联储2022年3月中开始加息。在今一轮加息周期中，先后加息11次累计达5.25厘，期间本港楼市饱受压力，楼价大跌逾2成，创2008年金融海啸后最大跌市，引发银主盘及负资产个案涌现，发展商“深水炸弹价”开盘一个接一个。
反映整体二手楼价的中原城市领先指数CCL，于今轮美国加息周期累跌逾2成。在2022年3月美国展开加息时，当时香港1个月拆息（HIBOR）低至1厘以下 ，CCL指数维持180点以上。目前拆息升至4厘以上，而CCL指数则在140点水平徘徊，本港楼价也处于近八年低位。
回顾今次加息周期，本港亦跟随美国加息5次共0.875厘，期间楼价下跌，目前全港私楼总市值已下跌至9.2万亿元，比美国启动加息前逾11.5万亿元，跌近两成。全港私楼总市值蒸发超过2.2万亿元，除开全港128万伙私人住宅单位，平均每名业主身家蒸发179万元。
中原地产统计的十大屋苑，总市值亦由美国加息前达9,079亿元，现已跌至7,061亿元。十大屋苑当中，业主人均身家蒸发最多的是中产屋苑太古城的，每位业主人均蒸发305万元。而以打工仔为主的嘉湖山庄，业主人均亦损失137万元。
曾有“炒家天堂”之称的沙田第一城更成为“输家天堂”，屋苑平均呎价由2022年3月17,059元，7月跌至12,415元，短短两年多跌幅达27%，是今轮加息周期跌得最伤屋苑。有3个屋苑呎价更失守1万元。而荔枝角老牌屋苑美孚新邨，7月呎价跌至9,579元。新界另外两个上车屋苑天水围嘉湖山庄及东涌映湾园，呎价重返8、9000元。
文章称，面对楼市气氛疲弱，市民大量财富瞬间蒸发，甚至沦为负资产一族，市民还何来有心情外出消费，严重打击各行各业，对经济发展有负面影响。
对于有传美国9月减息机会极高，文章预计消息会增强买家入市信心，收窄楼价跌幅，料第四季楼市料现曙光。
香港学者赵善轩在节目中对比香港和深圳楼市。他引述大陆消息，指在深圳一向抢手的“学区房”楼价暴跌，位于福田区的网红二手小区八卦岭宿舍，从3年前的每平方米14万元人民币，跌至最近的每平方米仅4万元人民币。
深圳房地产业内人士分析，学区房回落的主要原因是市场下行。深圳一家中介机构人士称，学区房整体回落是大趋势，目前很难说深圳学区房已经跌到谷底。
赵说，深圳楼价跌是因为当地人无力供楼，无论做公务员、大学老师，抑或做银行，都面对降薪、减薪，甚至被追讨之前的奖金。没有足够资金供楼，很多人就要卖楼，但求拿回本金。于是乎深圳楼市开始崩盘，平均都跌了两三成。“所以香港业主人均亏蚀179万，对比深圳算少了。”
他认为，“在深圳楼市继续跌的情况下，香港的楼也不会跌停。”
赵善轩强调这是他一直坚持的观点，并非是唱衰香港，只是从客观现实得出的结论。首先，香港楼市早前深得国内人士钟爱，觉得港楼保值，因为香港和美元挂钩。不过目前不时有消息传出港元将与美元脱钩。一旦台海发生战争，港元则被迫和美元脱钩。
此前另一位香港学者分析，如果中共侵台，香港或成为军事基地。届时不止港元美元脱钩，美国还会对香港实施制裁。香港经济一泻千里，楼价必然断崖式大跌。
第二、赵善轩说，深圳虽然没落，但还有很多明星企业。“香港有什么明星企业？长江基建都去英国二次上市，香港只剩下老旧的房地产发展商，比如恒基、恒隆、新地等，他们在大陆的投资都亏得很严重。”今年3月，恒隆地产董事长陈启宗称，中国经济下行乃结构性问题，任何企业的目标都应该是“保本保命” ，“放过一个机会总比失去整盘生意要好”。
赵说，香港的龙头发展商都要“保本保命” ，何况中小型发展商。
楼市跌还会引发“信心危机”。虽然很多市民收入未有减少，但眼见身家缩水，好自然就会节衣缩食，消费降级，影响餐饮零售业行情，而餐饮零售业绩差又会拉低商铺租金，进入一个恶性循环。