内房皆被套牢 一栋大厦竟成为大陆信贷泡沫象征(组图)


图为香港中环。(庞大卫/看中国)

【看中国2024年7月23日讯】(看中国记者李怀橘综合报导)反映香港经济的写字楼楼价和租金近年拾级而下。中环中心的走势更是令人唏嘘。由于当年在高位接货的买家,很多都来自大陆,如世茂集团主席许荣茂,随着中国信贷泡沫爆破,不少大陆买家违约,急于出售单位。中原地产透露,部分急售的单位,呎价最低已见1.5万元(港元,下同)。彭博认为,这栋大厦成为大陆信贷泡沫的象征。


图中建筑为中环中心。(Baycrest/Wikipedia/CC BY-SA 2.5)

2017年11月,香港首富李嘉诚名下长实集团以约402亿元的天价出售中环中心,买方是以大陆石油系统机构为首的财团。

事实上,早在2013年李嘉诚便开始抛售大陆资产,同时也在逐步减少手上的香港物业。当时香港楼市正呈上升趋势,加上中环中心地理位置优越,因此长实集团在2016年的叫价超过400亿元,同时长实亦表示不急于出售该物业。

报导指,买卖双方的谈判长达一年,由于长实企硬,一年过后得以天价卖出,创下香港商厦交易的最高成交记录,平均呎价3.3万元。

一批接火棒的买家各个都是实力雄厚,包括“小巴大王”马亚木、世茂房地产主席许荣茂、金利丰主席朱李月华及“磁带大王”陈秉志,还有全国政协委员、商人卢文端、活跃短炒的“物流张”张顺宜及蔡志忠。部分投资者见有“水位”即走,但好多都“坐艇”,最后不得不壮士断臂。

《光传媒》引述彭博报导指,不少中环中心的大陆买家违约,急于出售单位,有些叫价甚至比买入价大跌五成。

根据房地产代理公司Knight Frank数据,自2018年6月以来,中环地区的写字楼价格普遍下跌约三成。

大陆房地产开发公司禹洲集团早年从卢文瑞手中购入中环中心21楼及58楼,约9亿元,呎价约3.4万元。去年11月,禹洲集团出售中环中心21楼全层,叫价5亿,呎价较购入价跌四成,跌至约2万元。有熟悉中环中心的经纪透露,最近21楼的叫价降至4.3亿元,比去年11月该单位首次卖盘时再跌14%,亦比中环中心对上一次的出售价格下跌约46%。

报导指,自2021年信贷危机以来,禹洲集团是众多未能支付1,274亿美元(折合约9,947亿港元)债券的中国公司之一。

中环中心另一个违约买家是大陆世茂集团主席许荣茂,他用其中6层来承担星展银行今年的27.8亿元贷款。随着写字楼巿场恶化,他已出售了6层中的2层,叫价比高峰时低逾四成。

即使价格大幅下降,但仍很难找买家。一位美联物业经理指,大约30位潜在买家参观过中环中心其中一层,只有几间公司愿意出价,而且报价远低预期。

大陆房地产集团佳兆业也是中环中心的“坐艇客”,在2019年购入中环中心30楼,及于2021年购入38楼。不过,随着佳兆业财务恶化,38楼已被用作向债主之一的山东高速金融出售抵债。

高力国际数据显示,中环中心有超过四分一的办公室空置,是中环区写字楼平均空置率的两倍。

有市场消息指,目前有“明码实价”标售的楼层大约有两至三层,如果是30楼以下普遍意向呎价都低于2万元。当中较低层的一个全层楼面开售价4.5亿元,以约2.5万呎楼面计算,呎价大约1.8万元。

据有线新闻报导,中原工商铺资深分区营业经理周浩然说:“有些业主都面对现实,知道市况不好、经济不好,息口都仍是高企,有些会接受价钱回落一点。例如大部分叫价3万元以下的呎价,2万多元是最多的,当然叫价4、5万都仍有,这些就是个别业主。有少部分即是百分之几的业主,急售的那些放盘价低一点,例如1.5至1.6万左右,那些是蚀让的了,蚀到几乎是够还银行债务就算了。”

从当年内房疯抢中环中心,到今日劈价出货,牛津大学中国中心研究员George Magnus指,“中国给香港金融机构和从业员带来的房地产热潮现在显然已经结束,中国房地产泡沫爆破将给香港这个金融中心带来持久的不良后果。”

位于皇后大道中,港铁中环站、上环站交界处的中环中心是香港第五高楼,楼高346米,楼高80层,由长江实业发展 ,1998年落成,占地达十万平方呎,提供逾140万平方呎楼面面积。目前最大业主为世茂房地产主席许荣茂及金利丰主席朱李月华,写字楼租户包括星展银行(DBS)、领航投资(Vanguard)、晨星公司(Morningstar)等。

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