外媒:香港四大地产商对市场现状越发不安(图)


恒地位于中环的项目——The Henderson。(Getty Images)

【看中国2024年5月9日讯】(看中国记者李怀橘编译/综合报导)英国《金融时报》(Financial Times)发表长文,题为“香港房地产惨痛的萧条(The painful slump in Hong Kong property)”,指香港地产业惨淡,恒基地产旗下的The Henderson目前出租率仅为60%,长江中心二期3月的出租率仅得10%。文章指,以现行价格计算,开发商的营业利润率可能会从2022年约40%的峰值降至2025年的19%。香港四大地产商对市场现状越发不安。

地产业一直是香港的支柱产业,亦是港府收入的主要来源。过去政府靠卖地、收取印花税赚到盆满钵满。如今地产业一蹶不振,政府的收入也连年递减,数年都走不出财赤的困境。

英国《金融时报》在“香港房地产惨痛的萧条”报道中表示,恒地(恒基兆业)位于中环的项目——The Henderson,目前出租率仅得60%。

这块位于中环美利道2号的地皮,是由恒地于2017年以232.8亿(港元,下同)高价投得,每呎楼面地价为50,064元,当时创下全球最高价值地皮的纪录。当时恒地指,会将The Henderson打造为国际瞩目的“地标中的地标”,落成后将成为一座总楼面面积465,000平方呎的“超甲级”商厦。

同样位于中环、兴建中的长江中心二期,出租情况更令人忧虑。报道引述代理透露,因受累与潜在租户的合约谈判之拖延,项目今年3月的出租率仅得10%。

戴德梁行的数据显示,2024年首季,本港写字楼的空置率按年升2.5个百分点至19.6%,创8年新高。而甲级写字间租金较高峰期的2019年下降了近四成。政府数据显示空置率达16%,创历史新高。

低处未见低,戴德梁行预计未来五年将有670万平方呎的新办公空间投放市场,面积为The Henderson总楼面面积的14倍。

高力国际企业客户服务主管颜女士(Fiona Ngan)指出,香港甲级写字楼的租赁市场仍未见底,在经济疲弱的环境下,许多跨国公司正缩减规模,而中国大陆企业亦因预算有限,未有快速进驻香港。

住宅市场也有类似的情况。政府数据显示,已竣工但未售出的单位数量较2018年增加了134%,价格较 2021 年的峰值下降了约四分之一。

文章指,房地产在香港仍然很重要。香港许多大财团家族就是透过这种方式累积了财富。香港恒指成份股中就包含12个房地产或建筑集团公司。政府透过卖地亦可筹集大量资金。

香港以前曾经历过房地产市场崩盘。例如,上世纪90年代末亚洲金融危机后,香港楼价暴跌六成,但之后以惊人速度反弹。但是一些房地产专家担心此情此景可能不会再发生。如果美国利率长期维持高位,香港楼市则会持续受压。

瑞银分析师Mark Leung亦预测,本港住宅价格和办公室租金都将很难像以前那样上涨。

在香港房地产业繁荣的2018年,戴德梁行数据显示,甲级写字楼每平方呎月租166港元(合21美元),创历史新高。中原地产称,2003年至2021年间,私楼价格上涨了500%。

目前香港写字楼租金较高峰期下降了37%。世邦魏理仕香港咨询和交易服务部主管Ada Fung表示,主要原因之一是商业信心疲软。美国加息和外资撤离,对香港楼市造成双重打击。

高力国际的颜女士指,许多中国公司不再来港挂牌上市,办理相关业务的律师事务所等专业公司面临巨大压力,许多公司正在缩减规模。

瑞银估计,今年房价将再跌5%。摩根士丹利表示,这可能会导致“住宅库存风险较高的香港开发商的利润大幅下降”。

文章称,香港四大发展商(恒基地产、长实集团、新鸿基地产、新世界发展)的董事们,对楼市现状越来越感到不安了,尤其在过去几年以高价投得地皮的发展商,随着价格和租金下降及面临更高的贷款利息,项目回报可能不及预期。

摩根士丹利股票分析师Praveen Choudhary和Jeffrey Mak估计,以现行价格计算,开发商的营业利润率可能会从2022年约40%的峰值降至2025年的19%。

开发商将希望寄讬于透过各类人才计划来港的大陆人身上,希望他们可以大手笔买楼。

另有分析师表示,随着香港与大陆经济进一步融合,未来可能会倾向向新界外围、靠近中国边界的地区发展,比如北部都会区。

至于如何挽救香港房地产,长实集团主席、香港首富李嘉诚的长子李泽钜曾表示,香港国际金融中心的地位对地产业和经济起到支撑作用。

他在三月的公司业绩记者会上表示,“香港人度过了艰难的几年” ,“我确实认为,香港必须保持其全球金融中心的地位,这一切来得并不容易。我们绝不能失去我们的全球地位。”

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