经济前景不明、房地产市场依然在寻底。（图片来源：Getty Images）
【看中国2024年5月9日讯】（看中国记者文龙综合报导）5月9日，中国再有两个核心城市--杭州和西安全面取消房地产限购政策。另外，中国超过五十个城市推出“以旧换新”楼市措施，但经济前景不明、房地产市场依然在寻底。
杭州和西安全面取消房地产限购政策
港台时间5月9日，中国长三角经济带核心城市杭州、西北地区核心城市西安，双双宣布全面取消住房限购。
杭州出台房地产新政称，杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。这是杭州新房时隔近八年再度放开限购。
这次杭州楼市新政有三个关键点：1、全面取消住房限购；2、同步放开落户政策，买房即可申请落户；3、首套房资格和利率更易获得。
购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。房地产业内分析人士表示，杭州的房子有钱就可以买，买了就可以申请在杭州落户，而且买房时基本可以享受首套房的贷款和利率政策。
中原地产首席分析师张大伟表示，这一次杭州将此前非限购区宽松的信贷政策延伸到了主城区，目前杭州的住房信贷政策已经进入历史最宽松阶段。
5月9日下午，杭州市住保房管局回应楼市新政。杭州市住保房管局房地产业发展处副处长何陈煜表示，不能片面理解为“购房即落户”。会针对目前的市场和户籍管理的相关情况，在现有的积分落户框架内，拟大幅提高自有产权住房的赋分权重。后续会以出台的实施细则相关规定为准。
西安方面则表示，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
西安上一次调整楼市政策是在去年9月。当时提出的是，全市二环以外区域取消限购。并且全面推行“带押过户”，落实好换购住房退税优惠政策。在取消限购的区域购房，还需进行登记、摇号。
杭州、西安同日退出限购也意味着执行住房限购的城市数量或区域范围再次收缩。中指研究院统计显示，截至目前，仍然对住房实施限购的地方除海南省外，仅北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域。
包括杭州在内，成都、重庆、长沙、南京这些核心城市的楼市大门已经“完全敞开”了。
“限购令”进入尾声 “房住不炒”不了了之
根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至5月9日，中国共计50个城市对限购政策松绑，其中包含成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等22个城市全面取消限购。
即便是依然限购的一线城市也在局部进行了调整。例如，北京放松五环外限购，深圳缩短非户籍人群的社保缴纳年限，广州放开120平方米以上住房的限购，上海放宽单身限购。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对官媒表示，目前无论是新房还是二手房，供应量都比较大，未来放松限购政策为大势所趋，一线城市有进一步松绑限购的可能性。
限购政策，作为中国房地产调控史上的一个标志性政策，正在逐渐退出历史舞台。张大伟表示，目前依然保持限购的城市或省份仅剩6个，最近这些地方预计也会有松绑的政策。
北京当局为抢救房地产市场，陆续松绑一二线城市的购房资格，中国施行多年的楼市限购令正逐渐退场，包括首都北京近日也放宽长达14年的限购令。对此，经济学家解读，解除限购代表中国国家主席习近平提出的“房住不炒”（房子是用来住的，不是用来炒的）楼市定调告终。
习近平于2016年12月的中共中央经济工作会议首次提出，房子是用来住的、不是用来炒的说法，自此成为各级政府在楼市调控的指导原则，也被视为本轮房地产调控周期的起点。
面对房地产危机，中国官方曾收购部分烂尾楼，改作社会住宅或保障房，现则放开限购令、鼓励买房，盼为房企去库存。不过，据野村证券的估算，中国烂尾楼高达2000万户，这么大的量体要去化，难度很高。
在英国伦敦的潘西恩宏观经济谘询公司资深中国经济学家林浩波(Kelvin Lam)也认为，限购解禁代表习近平的“房住不炒”政策已告终。
目前，房价看不到反弹迹象，民众不敢进场，而政府越卖力推广买房，民众越恐慌，担心房价再跌，如进入一个“死循环”。
超五十城“以旧换新” 房地产市场依然在寻底
据中国官媒报道，目前超五十个城市的政府支持住房“以旧换新”的方式主要有三种：一是旧房拥有者在交付新房订金后，由房地产开发商联合经纪机构对旧房优先推售。若旧房在期限内售出，则按流程购买新房。若旧房无法售出，新房订金便全额退款；二是旧房由开发商或国企收购，旧房出售后获得的款项将用于购买指定新房，这也是今年“以旧换新”政策的主流；三是对落实“以旧换新”的家户提供购房补贴或者税费优惠。
各地政府将“以旧换新”视为楼市政策重点，这传递了两个信号。首先，这代表政府的楼市调控政策出现变化。其次，各地希望破解二手房大增、售房周期拉长、换房链条不畅的连锁效应。也就是说，中国官方希望透过“以旧换新”相关政策消化库存、化解新房市场交付风险。
据报道，有房地产业者对此预期，中国各地政府在今年还将祭出更多相关配套措施，促进住房置换。
不过，国际评级机构标准普尔（S&P Global）表示，中国房地产销售持续下滑，结构性因素正挤压受评级的开发商，房地产市场仍在寻底。
标普指，许多开发商仍被资本市场拒之门外，预计一旦现金流转为负值，开发商将想尽办法还债。
标普信用分析师表示，市场结构正发生变化，方向对受评级开发商不利，而中国官方还将提供更多保障性住房，这可能会损害受评级开发商的销售。
标普预期，中国大陆房地产销售今年将按年跌10%至15%，如果销售大幅下降，开发商将不得不考虑其它筹集资金的方式，例如通过出售非核心资产或向股东筹集资金等。
在4月10日，标普将万科公司的信用评分下调至BB+，进入“垃圾级”或“非投资级”。4月12日，标普将龙湖集团的信贷评级由“BBB-”降至“BB+”，评等展望为“负面”。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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