易纲建议设立房地产预售资金保险机制。（图片来源：STEPHEN SHAVER/AFP via Getty Images）
【看中国2024年3月8日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国房地产开发商的债务危机带来的一个后果是各地都存在烂尾楼，在“两会”期间，中国央行前行长易纲建议设立房地产预售资金保险机制。但是，民众质疑为什么不取消楼市是预售制度？
易纲建议设立房地产预售资金保险机制
在“两会”期间，中国的房地产危机仍是各界关注的焦点。
3月7日上午，全国政协十四届二次会议举行第二次全体会议（大会发言），全国政协经济委员会副主任、中国央行前行长、中国金融学会理事会现任会长易纲发言表示，建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。
易纲认为，设立房地产预售资金保险机制，可由中央财政或央行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元人民币/年），先考虑以三年为限（2024-2026年），共提取预售保险基金约300亿元（人民币，下同）。
此外，允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用。
“如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。”易纲称，这一预售资金保险机制可以实现“四两拨千斤”的资金撬动作用，在一定程度上帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，认为最关键的一点是，应该建立谁受益谁投保的制度。比如由房地产开发商去投保，这样就可以提取一定的预收资金；或者由小业主投保，也能确保烂尾楼能够得到保险公司的赔偿。
李宇嘉表示，易纲提出的保险落地的资金来源不太可行。“从预售资金里面提取是不合理的，预售监管资金本身就是必须用来建房子，而监管外的资金本身也可以随意提取。”
中国民众在网络讨论时更是对房地产预售资金保险机制表示质疑，认为不要等将来房企出现烂尾楼，现在取消楼市预售制度就可以了。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。自1994年11月《城市房地产管理法》颁布以来，预售制在中国实施已近30年。
取消商品房预售制 如何逐步走向现房销售？
实际上，房地产企业的流动性危机依然严峻。今年“两会”期间，有关预售制改革的方向以及是否应该取消商品房预售制度，实行现房销售，引起热议。
综合中国大陆媒体3月8日报道，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫提出“关于取消商品房预售制度的建议”。在朱征夫看来，当下就是取消该制度的最佳时机，“即使不能一步到位，也要逐渐收紧相关政策。”
朱征夫认为，从趋势上来看，商品房建设已经经过高速增长期，进入存量时代；自2021年以来，恒大等数十家大型房地产企业相继发生债务危机，之后多地出现房地产项目停工现象，相关各地忙于“保交楼”，商品房预售制的负面效应日益凸显。
相比之下，取消预售制有四个好处：其一，有力保护购房业主的合法权益；其二，预售制度取消迫使小开发商进行重组整合。随着行业集中度和行业规范性提高，资金雄厚、技术过硬的优质房企成为市场主力，楼盘烂尾和违约交付等问题将大大降低；其三，在商品房现售制度下，实现公开、公正、公平交易，能够有效减轻地方政府的压力；其四，对银行而言，担保物由期房变为现房，银行坏账风险降低。对于整个金融系统而言，发生系统性金融风险的可能性也会降低。
“无论预售还是现售，本质上是房企与购房者之间的民事行为。法无禁止即可为。预售是否完全退出，由市场来决定。居民都只愿意买现房不愿意买期房，房企自然不会再销售期房了。”上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，完全禁止预售，就与完全禁止现售一样，在法律上比较难成立。预售是否完全退出，应由市场来决定。
在陈杰看来，预售资金监管不到位所引发的楼盘烂尾，是监管问题，而不是预售制度本身的问题。
预售制的前身：卖楼花
1950年代，香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其它临时住宅，住房的需求相当高。不过，大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。
在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，香港富商霍英东创造了“卖楼花”模式。1953年底，霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。
此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时香港房地产市场的一大特色，纵观香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使楼市发展进入新阶段。
预售楼花模式推动了香港楼市几十年繁荣，期间也出现过“烂尾楼”的情况，但香港监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现烂尾楼的现象减少。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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