德国商业地产价格出现有史以来最大跌幅(图)

德国商业地产价格出现有史以来最大跌幅。图为国会大厦。（图片来源：Mario Hommes/Getty Images）

【看中国2024年2月12日讯】（看中国记者文龙编译/综合报导）德国VDP（抵押贷款银行业协会）2月12日表示，德国商业地产价格在2023年第四季度同比下跌12.1%，创历史最大跌幅，德国陷入困境的房地产行业遭受重创，陷入几十年来最严重的危机当中。

VDP的数据显示，全年商业房地产价格下跌10.2%，继2022年和2021年小幅下跌不到1%后，跌幅加速。

VDP首席执行官延斯・托尔克米特(Jens Tolckmitt)表示：“尽管公众频繁猜测，但房地产价格趋势尚未逆转。2024年的情况暂时仍将困难。”

多年来，随着利率下降，欧洲（尤其是德国）的房地产蓬勃发展，需求激增。但由于银行融资枯竭和交易冻结，利率和建筑成本的突然上涨导致一些开发商破产。

德国是迄今为止欧洲受挫最严重的国家，经济越来越岌岌可危，业界呼吁紧急援助。

德国财长克里斯蒂安·林德纳（Christian Lindner）表示，商业地产市场在经历“调整期”，利率上升令全球的该资产类别承压。

“利率远高于预期，许多公司感到担忧，不得不调整预期，”林德纳2月12日表示，“我认为我们必须意识到这种情况。”

在从纽约到东京的中小型银行纷纷受到商业地产违约上升的冲击之后，投资者和企业高管战战兢兢。随着去年利率飙升，加上工作模式转向“在家工作”带来的挑战，这一资产类别急剧下滑。这种担忧情绪上周蔓延至欧洲，受美国市场风险敞口拖累，德国银行Deutsche Pfandbriefbank AG的股价下跌。

“参与商业地产业务的德国银行受欧洲央行监管，”林德纳说，“所以我不牵涉其中，但据我所知，市场整体稳定，除非由于利率上升，有必要制定新的优先事项，重新安排项目。”

林德纳还表示，如果像极右翼政党德国选择党提议的那样，德国步英国后尘退出欧盟，那么德国经济将被摧毁。

他指出，欧盟单一市场对德国“至关重要”，对于依赖出口的德国来说，所谓的“德国脱欧”将是最糟糕的情形。

德国经济面临挑战

德国联邦统计局近期公布了本国2023年国民经济运行情况。数据显示，德国2023年国内生产总值（GDP）增幅为6.5%，换算为美元约为4.5万亿美元。

联邦统计局长布兰德（Ruth Brand）表示，2023年的整体经济发展“在仍充满危机的环境中停滞不前”。她指出，“尽管最近有所改善，但各个层面的物价仍然居高不下，抑制了经济活动”。

Hauck Aufhäuser Lampe私人银行的首席经济学家克吕格（Alexander Krüger）指出，全球经济疲软、高利率和政治进程的不确定性“拖累”了经济，“2024年看起来又将是失去增长的一年”。

按照目前的汇率，以美元计价，日本2023年的GDP约为4.1万亿美元，低于德国。这也就意味着，日本名义GDP将被德国超越，降为世界第四大经济体。同时，这也就意味着，日本自1968年首次超越德国（当时为“西德”）之后，相隔55年重新排名。

但是，德国经济顾问委员会编制的长期经济预测报告充满了危机感。报告预测，到2026年，反映德国经济增长平稳速度的潜在增长率，将下滑至0.3%，达到半个世纪以来的最低水平。而且未来10年以上，该指标都不会上升到1%。而上一次德国潜在增长率跌至1%附近，还是上世纪90年代中期到2005年间。

德国商业银行（Commerzbank）的首席经济学家克莱默（Jörg Krämer）也相当悲观。他认为“目前还没有好转的迹象”，并预计当前第一季度的经济将出现萎缩，他表示：“就2024年整体而言，我们预计仍将出现0.3%的降幅”。

德国面临的劳动力短缺问题，无疑是造成这种局面的最主要因素。与日本相同，德国的女性和老年人支撑了就业，但依然赶不上退休者增长的速率。虽然德国的老龄化率（65岁以上人口占总人口的比例）远没有日本那么严重，但其形势仍然严峻。有关数据显示，日本的老龄化率为29%，德国的该指标也高达22%。

另外，能源问题导致的日益高企的成本，也是造成德国潜在增长率低迷的重要原因。俄乌战争爆发前，德国超过一半的天然气采购依赖俄罗斯。但随着俄乌战争的加剧，及对俄罗斯的制裁，德国再难以继续采购到低价的能源。与此同时，德国仍在执行“去核电化”、普及可再生能源，以期实现脱碳社会目标的政策。

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