中国房企正式告别暴利时代（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2022年11月7日讯】龙湖遭遇黑色8月，旭辉10月债务违约，加之上坤、金科等接连告急，在刚刚过去的三季度，一系列看似利好落下后，房企不但没有收获预期之内的“金九银十”，反而遭遇了史上最难的三季度。
在30家已经披露三季度财报的房企中，超六成房企归母净利润录得负增长，有近一半房企为净亏损状态。“招保万金”四家元老级公司的利润表现也不尽如人意，“金九银十”传统旺季尚且如此，房地产已彻底告别“暴利”。
部分企业净利涨幅标出“不适用”
在30家样本房企中，9家房企实现归母净利润同比正增长，分别是万科、金地集团、华发股份、金融街、南国置业、迪马股份、滨江集团、荣安地产以及天健集团。
滨江集团以归母净利润同比增长55.21%在30家样本房企中高居榜首。滨江集团在三季报中表示，归母净利润同比上升的主要原因系本期来自联营企业和合营企业的投资收益在归母净利润中占比较高所致。值得一提的是，滨江集团今年前三季度营收198.68亿元，较去年同期下降18.69个百分点。
19家房企归母净利润录得负增长，阳光城、泰禾集团、北辰实业在30家样本房企中收获最大跌幅，上述3家房企归母净利润分别较去年同期下降303.81%、309.83%、352.07%。
华夏幸福、蓝光发展因去年同期归母净利润已是大幅亏损状态，三季报中该项涨跌幅以“不适用”标注。一位熟悉房企财务报表报送内容的前任董秘如此解释：“‘不适用’是A股上市公司一种财务标注手段，大多为去年同期已经亏损的企业，即便今年减亏成功，该项数值会出现与负数相比的情况，企业也大多会使用这样的标注。”
30家样本房企中，前三季度净亏损的房企有14家，既有国央企背景的南国置业、世茂股份、首开股份等，也有如蓝光发展、泰禾集团、阳光城、华夏幸福等出险房企。其中，归母净利润亏损最多的为蓝光发展，前三季度亏损116.73亿元。
尤为引起关注的是，“招保万金”四家元老级公司的存在，今年前三季度的利润表现也不尽如人意。万科前三季度归母净利润为170.5亿元，同比增长2.17%；金地集团归母净利润为33.36亿元，同比微增0.83%；保利发展前三季度归母净利润为130.94亿元，同比下降3.61%；招商蛇口归母净利润为29.57亿元，同比大降53.44%。
对于业绩下滑，招商蛇口也列举了三大原因：一是房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。二是公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免。此外，公司转让子公司产生投资收益同比减少也是拉低利润的主要原因。
按照交易所的信息披露制度，房企扎堆的港交所并没有三季报强制披露的程序，但从“利润王”中海地产身上也可见一斑。
10月24日，中海地产发布今年三季度财报，三季度中海地产录得营收175.2亿元，同比下降59.5%；扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营利润为18亿元，要知道去年同期这一数值接近80亿元，同比下降77.5%。今年前三季度，中海地产录得营收1213.1亿元，同比下降19.7%；扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营利润为258.1亿元，同比下降34.5%。而在半年报周期，中海地产于今年上半年归母净利润为167.43亿元，同比减少19.42%。其他港股房企，如富力地产今年上半年亏损69.2亿元，同比下降324.65%；建业地产上半年亏损56.05亿元，同比下降868.78%。
“现在开源是基本无望，即便是央企也一样，别看我们还在拿地，但也就是维持个基本打平。”某央字头房企北京公司财务总直言，现阶段“节流”成了大多数房企的选择，服务部门不花钱、营销部门少花钱是基本原则。据其透露，目前部分企业大区营销总级别月薪已经有降至万元级别。“任务完不成之前都别提钱，能不能有年终奖也难说。”
部分地产业专家指出，有多重因素造成了行业“跌多涨少”的基本面，单家企业其实很难对抗整个大势的压力。近几年房企销售额增速逐渐下降，部分房企房地产结算收入增速也将逐渐下降。此外，高地价压低了房企盈利空间，房企结算毛利率持续走低。
受宏观经济下行压力大、疫情反复和居民收入预期转弱等多重因素的影响，房产销售价格表现不及预期，2021年房地产企业普遍加大了存货、投资性物业、长期股权投资等资产减值准备计提力度，从而影响了当期净利润水平。受市场下行影响，联合营项目收益也出现同步减少，导致上市房地产企业净利润进一步出现下滑。当前，为应对确保现金流安全和调整投资布局，部分房企处置非核心资产较多，进而造成财报业绩出现亏损。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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