程晓农：房地产泡沫破灭，伤及中国经济命门(图)

2022-07-28 09:15 作者:程晓农

中国房地产开发商恒大在中国东部江苏省淮安开发的住宅区。（图片来源：Getty Images）

【看中国2022年7月28日讯】中国经济实际上可能已进入负增长区间，而且已连续3个月了。中国经济的病症到底是什么？疫情防控只是藓芥之疾，萎靡疲软才是长期症状。这个症状的表面原因是需求不振；而从病根上看，其实是中国经济走上了依靠过度发展房地产来拉动全国经济的绝路。

过去20多年间，中国房地产投资总额在GDP当中的比重从2000年的3%上升到2014年的峰值14.8%，2021年底仍然高达12.9%。在发达国家，这个比重通常只有5%。一个国家的房地产投资占GDP的比重长期超过10%以上，说明这个国家的经济结构出现了畸形化，也就是整个经济对房地产的盲目扩张产生了依赖。房地产曾经撑起了中国经济，但如今病入膏肓的房地产业也在拖垮中国经济。中国经济走下坡的第一块骨牌是房地产业倒下来，而第二块骨牌便是与房地产业共荣共苦的银行业。

一、中国经济下降已三月有余

中国经济如今到底处于一个什么样的状态？中国民众虽然希望中国经济能够向好，但他们从自己所处的工作环境和职场氛围，感受到的是阵阵凉意。海外观察者会比较关注中国经济的大势，特别是华尔街，但那里的专家们往往过于迷信经济数据曲线的简单外推；毕竟过去多年中国经济的数据曾经比较靓丽，华尔街的分析师们不太敢、也不愿意接受中国经济走向衰退这样的判断。那么，国内经济学家当中比较冷静客观的，他们又怎么看呢？已经很久没听到准确深刻的分析了。

不过，最近有一则被国际媒体忽视、但却非常值得关注的消息。6月23日中国发展研究基金会主办的博智宏观论坛的月度研判会以《2022下半年经济形势分析与政策展望》为题，会上国民经济研究所副所长王小鲁的发言给了大家一些可靠而令人警醒的分析结论。

他的结论如下：今年1-5月99种主要工业产品中62种产量下降，其中包括若干主要的大宗商品，工业不应该处在国家统计局公布的正增长区间；同期全国火电发电量下降3.5%，这意味着用电量下降；固定资产投资同一时期按现价算增长6.2%，但扣除价格上涨后也在下降；社会消费品零售1—5月按现价计算下降1.5%，扣除物价上涨，真实的下降幅度应当是大于3%。从这些数字综合起来看整体情况，中国经济很可能已进入负增长区间，按月度计，负增长应已连续3个月了。现在需要关注的是中国经济衰退的风险。

本文读者们对这些统计指标的经济含义不一定十分了解，笔者稍加说明。一国经济俗称是由“三驾马车”拉动的，即投资、消费、出口，而供投资、消费和出口的产品大部分来自制造业。王小鲁的分析表明，从生产的角度看，主要工业产品中三分之二产量下降，制造业的用电量也下降，说明工业生产减少了；而从产品使用的角度看，投资和消费都在下降，只有出口有所增加，但出口撑不起整个经济。因此一个月前他已判定，中国经济下

降已三个来月了。笔者要补充一点，华尔街分析师们只看中国的官方公布数据，而中国国家统计局正在编织经济假象。

二、给中国经济诊病

20年来，相信中国经济会长期繁荣，几乎快成了各国政界、财经界和媒体的一种教条。其实，过去7到8年间，中国经济一直在不断滑坡。尽管如此，对中国经济的未来前景，各国还是有三种说法。其一，中国经济潜力巨大，一定会重新恢复活力；其二，中国目前经济的萧条是疫情防控造成的，只要疫情过去了，一切问题都会迎刃而解；其三，中国经济的恶化其来有自，根源很深，昔日的繁荣已经成为昨日黄花，而未来的危险则接踵而来。

那么，中国经济的病症到底是什么？疫情防控只是藓芥之疾，萎靡疲软才是长期症状。这个症状的原因，表面上看是需求不振；而从病根上看，其实是中国经济走上了依靠过度发展房地产来拉动全国经济的绝路，即房地产泡沫太大，濒临破灭，这是中国经济的致命绝症，无法根治。

比较理性的政府都知道，一国经济过度依赖房地产泡沫，这是条绝路；但中国当局却象吸毒一样地舍不得放弃房地产泡沫。中国政府始终不愿意承认的一个真实状况是，全国性的从超大城市到县城的房地产盲目扩展，可以让整个经济兴奋起来，但却会破坏经济的正常运转，造成整个经济被房地产泡沫掏空，就象吸毒者的身体被掏空了。

三、世界银行的中国房地产业分析报告

世界银行曾经是中国经济起飞的金融援助提供者，它对中国经济的评估一向相当乐观。该国际组织今年6月公布了中国房地产业分析报告，《在经济震荡和经济刺激之间：中国房地产的脆弱性和金融稳定（Between Shocks and Stimulus-Real Estate Vulnerabilities and Financial Stability in China）》。

这份报告认为：中国经济的前景以下行为主，而刺激经济的政策让中国陷入另一个困境，就是会回到无法持续的借债投资的老路上去，因为企业和政府部门的债务已经很高了。现在中国房地产业的脆弱性已经成为各国关注中国经济的焦点；而中国的金融能否稳定，与试图再度依靠房地产来拉升经济的目前政策走向构成了尖锐的矛盾。

世界银行的这份最新报告介绍说，过去20多年间中国房地产投资总额在GDP当中的比重从2000年的3%上升到2014年的峰值14.8%，到2021年底仍然高达12.9%。在发达国家，这个比重通常只有5%。房地产与上下游产业有很强的关联性，中国约30%的GDP来自房地产及其供应链的各类活动，包括使用钢铁、水泥、玻璃等投入品，以及在建设、维护和升级过程中使用劳动力。住宅市场的增长也会影响对家电和家具行业的需求。此外，房地产行业从金融机构和市场筹集资金，并通过土地出让金成为地方政府的一个重要收入来源。而且，居民和企业贷款的很大一部分都以房产作为抵押。据估测，城镇就业人员中，除去自雇业者，大约有五分之一是在房地产及建筑行业工作。

撰写这份报告的作者大多是在世界银行工作的中国人，他们不会“唱衰”中国。这份报告的结论披露了一些比较可信的判断。世界银行的上述看法用词柔和，但内里含义相当严峻。

四、为何中国经济难以摆脱对房地产的依赖？

一个国家的房地产投资占GDP的比重长期超过10%以上，说明这个国家的经济结构出现了畸形化，也就是整个经济对房地产的盲目扩张产生了依赖。

在居民财产方面，这种房地产依赖表现为，民众的房产价值构成了他们家庭财产的主要部分；反过来，一旦房价下跌，大部分居民都会有财产缩水之痛，再也不敢相信自己还象房价高峰时那样有钱，会重新评价自己的现金储蓄是否足够应付家庭生活中的意外，比如失业等等，为此就会压缩消费开支，存钱以备不时之需。如此则社会的消费需求就不可避免地缩水了。

而房地产业本身是依靠民众买涨不买跌的心理预期维持的，许多人急于购房，甚至背负沉重的房贷，就是因为房价看涨，买房以后以房产价值为主的家庭财产不断上升，让他们有一种坐拥财富日日涨的满足和得意。但是，中国全国居民现在每户人均住房面积已经达到41平方米，购房需要快要到头了。一旦住房总体上供过于求，就有房价攀升到顶而步步蹉跌的时候，眼看着房价明日倒比今日贱，民众抢着买房的心态就变了，谁愿意今天买的房子，下个月就贬值百分之几呢？把房价贬值算成是财产损失，他们就更加为财产缩水而心痛。这时候，房地产业的蒸蒸日上也就到头了。

在一国经济过度依赖房地产投资的情况下，房地产业开始走下坡，所冲击的不仅是房地产公司，更大的冲击是，地方财政陷入土地收入锐减的困境；同时，银行开始担忧给房地产公司的贷款和给买房者的房贷，这些贷款会越来越多地变成坏账，令银行朝不保夕。

这种地方财政和银行系统对房地产业的过度依赖，使中国政府拼命想护着房地产泡沫不要破灭，房地产价格不要一落千丈。而这种做法恰恰就使得中国经济难以摆脱对房地产的依赖。

五、病入膏肓的房地产业正在拖垮中国经济

中国经济是一个严重依赖房地产业的畸形结构，各级政府因为财政收入严重依赖卖地收入，所以仍然在设法继续推动房地产开发，造成房子越建越多，而卖房则越来越困难的局面。疫情之后，因为经济下滑，中国政府救经济的愿望越来越迫切，甚至要求各地方政府的各种刺激手段“应出尽出”，但是效果奇差：今年上半年中国一百个城市新建商品住宅的成交量比去年同期下降超过四成，其中一线城市住宅成交面积下降33%，二线城市下

降42%，三四线城市下降44%。上半年前一百家房地产企业销售金额与去年同期比下降一半。

中国的房地产开发商普遍债务率偏高，只要住宅销售面临困难，而市面上银根稍紧，开发商就会债务违约，陷入融资困境。上文提到的世界银行报告介绍，中国房地产开发商的负债总额过去几年来迅速上升，2020年已接近GDP的84.6%；从2021年下半年开始，一系列大型房地产开发商发生了流动性危机，其中规模最大的是恒大集团，据报道，其国内和国外负债超过3,000亿美元，不但国内的大笔到期款项无法支付，连在美国发行的企业债券到期也无法支付。这些开发商还有对供应商、承包商、广告商和购房者的巨额欠款，其影响波及整个供应链。

多家开发商为了向债权人偿还债务，不得不减价出售资产，甚至给出大幅折扣。这就造成了房地产市场的进一步恐慌。由于越来越多的房地产公司无力偿还债务，许多在建住宅项目相继停工，然后就出现了大量烂尾楼。7月终于发生了贷款买房客户的集体抗议行动，而许多被房地产公司拖欠工程款的房地产业上下游行业的企业也开始拒绝偿还银行贷款。如此则买房客户及房地产公司的供应商与房地产公司的冲突，就演变成了买房客户及