房贷利率快速上升导致楼市如何演化？(组图)
【看中国2022年6月20日讯】之前曾不断提醒大家高通胀、高利率时代正在到来，到今天算是应验了一半，源于欧美和部分国家已经进入高通胀状态。美国今天的通胀率已经超过8%，目前的CPI在全球116个主要经济体中排名第四十八位，接近居中的位置，通胀率高于或与美国相近的国家都已经进入了高通胀状态，但以亚洲为首的部分国家还处于温和通胀的水平上，下图为5月的通胀行星图，从里向外依次是平稳区、波动区、叫苦连天区、水深火热区、躺平区、魔幻区，形象地说明了各主要经济体的民众所处的生存状态。
通胀行星图（作者博客）
虽然有些人认为今天的高通胀是暂时的，美国的通胀率在明后年或许就可以回到3%左右的水平，但本人认为不是，这一轮高通胀会持续很多年，这也是笔者一直以来的观点；同时，随着美国密歇根消费者信心指数创出历史新低，美国正逐渐进入滞涨状态，美国是全球最主要的需求终端，美国经济进入滞涨之后其进口需求就会减弱，亚洲国家的出口收入增长就会受制，亚洲多数国家都有很高的能源与大宗商品对外依存度，美元高速贬值（高通胀就意味着高速贬值）推动能源等大宗商品价格的快速上涨就会推动亚洲国家外汇储备真实购买力的快速下降，就就会导致亚洲国家外汇支出的快速增长，收入增长受制而支出快速增长就会导致亚洲国家的国际收支平衡被破坏，这会推动本币贬值和高通胀的到来。
在亚洲国家中日本是比较典型的，它的汇率和通胀正在受到国际收支因素所推动。
2022年前三个月，全球能源价格飙涨，叠加日本能源高度依赖外部输入（日本的能源进口依存度为88%），导致日本贸易逆差加大。日本贸易数据显示，3月日本进口同比激增31.2%，但进口成本的上涨并不能完全通过出口转移出去（很多能源和原材料是用于内需），出口仅仅增长14.7%，这导致当月日本出现了4124亿日元的贸易逆差，4、5月的贸易逆差继续扩大。日本经济新闻社估算，2022年日本经常项目或出现42年来首次逆差，逆差额或达到16万亿日元，这意味着巨额的资本外流，正是巨额的资本外流导致了日元的快速贬值。
而日本的情形基本就代表了多数亚洲国家的窘境，源于大家的经济模式是高度雷同的，都是依靠出口来驱动自己的经济活动，而能源等大宗商品的进口依存度也都比较高，贸易逆差和资本外流就会引发本币快速贬值和通胀恶化。所以，日元兑美元的快速贬值实际就是亚币贬值和亚洲通胀即将发生的发令枪！
所以笔者认为，这将是一轮长期的高通胀，每个国家都不可能独善其身。
次贷危机之后，全球开启了历史上罕见的低利率时期，欧美日更实施了人类历史上空前的零利率（负利率）政策，资金成本极低（接近于零或等于零）就彻底激发了人们欲望，居民红了眼的加杠杆就推动了楼市的沸腾。以至于有朋友说，在南方某特区城市，如果身上没有数百万的债务都不好意思说出口，甚至都没脸上班。由此可见人们加杠杆之疯狂程度，也可见楼市之沸腾程度。要注意的是，这种情形绝不仅仅存在于东方，而是属于全世界！
可现在问题来了，随着全球高通胀、高利率时期的到来，楼市的未来会如何演化？很可能面临多重作用力：
第一，高通胀、高利率意味着啥？意味着钱越来越不值钱。
先做个对比，为什么说高通胀、高利率意味着钱更不值钱？阿根廷是典型的高通胀、高利率的国家，瑞士是典型的低通胀、低利率的国家，阿根廷比索是典型的不值钱的货币，源于其贬值的速度很快，这是尽人皆知的，而瑞士法郎是世界上著名的值钱货币之一，源于其购买力可以在很长的时间内保持稳定，这也是尽人皆知的。也就是说，通胀和利率越高，意味着这个国家的钱越不值钱。
当全世界进入高通胀、高利率之后，意味着全球货币阿根廷比索化，都变得不值钱。钱是商品价格的标尺，当全世界的钱越来越不值钱之后，实物价格就会上涨，所以，在美国上世纪七十年代滞胀时期（典型的钱越来越不值钱的时期）表现最好的资产类别就是能源等大宗商品，其次就是房地产，源于它们都是人们生活中必不可少的实物。
高通胀、高利率意味着钱越来越不值钱，有助于推动房价上涨，这是这个时代的大背景。
第二，前面已经论证过过，在高通胀时期，人们收入的增长速度永远跑不赢物价上涨的速度，靠高债务支撑起来的房奴中产梦就会破碎。
下图是美国三十多年来的房贷利率走势图。
美国三十多年来的房贷利率走势图（作者博客）
1990、1991年美国的通胀率分别是5.4%、4.23%，当时的基准利率为6-8%，美国的房贷利率则是8-10%。上世纪七十年代美国的房贷利率当然更高，源于有些时候的基准利率就高达15-20%。
银行在市场上融资然后才能向居民放出房贷，在市场上融资的利率紧跟的是通胀率，即便基准利率在低位，只要通胀上涨就无碍银行融资成本的上涨，也无碍房贷利率的上涨，这就是今天美国房贷利率的上涨速度远超过美联储加息速度的原因。现在美国30年期房贷利率已经高达5.3%左右。
现在美国的通胀率已经超过上世纪九十年代初期，就有可能意味着房贷利率最终也会超过那个时期，一旦房贷利率越过8%甚至10%哪？
低房贷利率极大地激发了人的欲望，推动居民杠杆率到高位，由于当时的房贷利率极低，个人收入在当时就可以应付还本付息，可当利率飙涨之后，个人收入就无法覆盖还本付息，房子就只能交给银行，银行必须在市场上抛售（以换回流动性），就会打压房价。房贷利率越高，居民购房难度越高，也会打压房价。
由于房贷利率快速上升，更多的居民会买不起房子，再加上被银行没收了房屋的屋主也只能进入租房市场，租房市场就开始繁荣，租金坚挺甚至上涨。这实际是房奴中产梦醒的过程，低房利率快速上升会导致无数靠借贷支撑的伪中产梦碎，是租房队伍快速壮大的过程；也是富有的收租婆大显身手的过程，源于她们在买房的过程中不需要银行的帮助。
事实上，上述现象已经在加拿大的部分城市得到体现。随着加拿大的房贷利率从不足2%快速上升到4.5%以上，居民买房压力剧增，温哥华地区的房价开始下跌，但租金却出现了猛涨；温哥华的邻居阿省也体现出一致的现象，房价涨势虽然看起来已经趋缓，但租金却猛涨甚至局部租房市场已经出现一房难求的现象。
这种情形对于那些房屋已经严重过剩的城市尤其是灾难，由于房屋过剩就会导致租金很低甚至难以出租，随着房贷利率的快速提升就会导致房价泡沫的破裂。
第三，欧美滞涨意味着什么？
我们知道经济学上有个重要的概念，那就是能源租金（包括石油租金、煤炭租金和天然气租金）和大宗商品租金，源于能源和大宗商品是人类生产和生活的基础，主要生产能源和大宗商品的国家或城市在全球经济活动中扮演的就是收租婆的角色。
滞胀时期，钱越来越不值钱，大宗商品就越来越值钱，随着大宗商品价格的不断上涨就意味着全世界的资金会源源不断地流入到这些国家或城市，这些国家或城市的生产和消费就会日趋繁荣，随着人员和资金不断流入就会推动这些地区的房地产。所以，个人在未来比较看好这些地区的房地产，尤其看好那些有源源不断移民流入的移民国家中以大宗商品生产为主的城市。
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