中国商品房均价跌破万元大关，销售额降近三成。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2022年5月16日讯】（看中国记者丁晓雨综合报导）5月16日，中国国家统计局发布了2022年1～4月份全国房地产开发投资和销售情况。中国商品房均价跌破万元大关，销售额降近三成。官方5月15日释出首购降房贷利率等利多措施，但专家仍认为抢救楼市的效果有限。
中国国家统计局数据显示，今年1～4月份，全国商品房销售面积约3.98亿平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额约3.78万亿元（人民币，下同），下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。
《界面新闻》报导称，根据中指研究院的计算，单从4月数据来看，商品房销售面积、销售额同比分别下降了39.0%与46.6%，降幅较3月分别扩大了21.3和20.4个百分点。其中，商品房销售面积、销售额绝对规模均为2016年来的同期最低值，市场活跃度明显不足。
1～4月，全国商品房销售均价约为9502元/平方米，同比下降约10%。显而易见，前期地方政府的各种楼市松绑政策并未起到明显效果。
今年以来，累计已有134个城市共出台了231次楼市纾困政策，但楼市非但未见反弹，反而日渐沉底。中国央行、银保监会迫不得已再次出手救市。
5月15日，中国央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中称：贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照目前5年期LPR利率4.6%计算，首套房贷利率最低可为4.4%。
据《第一财经》报导，多名专家表示，这样低的利率仅在2013年～2015年出现过，首套房4.4%的利率是近7年以来的最低点。
西南证券表示，首套住房贷款利率下调20个基点，下调超市场预期，打破“政策限制”，表明政府托底地产的态度明确。
受此消息影响，5月16日，地产股开盘大涨，迪马股份、深深房A、荣安地产等多股涨停。Wind显示134只A股中有93只收涨。但随后，早盘高开的房地产板块跳水翻绿。财信发展开盘瞬间涨停后直线跳水翻绿。
据网易财经报导，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。午后开盘，AH地产股同步走强，A股格力地产等超10股涨停。
房贷利率新规出台，让低迷许久的房地产业开始欢呼。《第一财经》报导说，华东一家千亿房企内部人士表示：“信贷宽松对楼市会有显著影响，我们公司内部判断楼市已经到底部，接下来会触底反弹了。”
而碧桂园句容片区已宣布，从5月16日起，对片区内4个楼盘的价格进行全面上调。
据中国央行此前发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，当前统计的全国个人按揭贷款利率为5.42%。若据此数值计算，在减去20个基点后，未来个人按揭贷款实际利率有望降低至5.22%。以个人按揭贷款50万、等额本息、30年月供偿还的方式进行计算，调降后个人每月可少还62.16元，30年则可少还超2.2万元。
贝壳研究院监测数据显示，截至4月底，103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%。如果按照最新下限值4.4%计算的话，前后差77个基点，若贷款200万元，每月月供相差近千元。
但是，有分析人士认为，除了监管压力仍在以外，疫情不确定性所带来的大规模城市封控措施，使得房地产业的前景更加黯淡无光。官方15日释出首购降房贷利率等措施，仍然难以振兴低迷的房地产市场。
《路透社》引述野村首席中国经济学家卢婷意见指出，由于目前还看不到全面重新开放的迹象，小幅下调贷款利率对于潜在首次购房者几乎没有诱因，正面积极成效很有限，关键仍在于北京严苛的防疫措施未见尽头、失业率上升、收入减少、前景信心缺乏等，这些因素都导致了新房销售下跌。
中国楼市会随着房贷利率的下调再次迎来春天吗？
《第一财经》报导称，有购房者表示，身边很多人最近都放弃了购房计划，即便首套房贷款利率略有下调，但楼市的黄金周期再也回不来了。因为很多人“收入流水减少，无力承担贷款，即便每个月月供少掉几百块，那也是杯水车薪”。
楼市能否回暖，最终还是消费者的钱包说了算。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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