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中国奥园:千亿房地产开发商的爆雷样本(图)

2022-03-11 08:34 桌面版 正體 0
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中国奥园是一家老牌房企,是中国内地房地产企业前30强之一。
中国奥园是一家老牌房企,是中国内地房地产企业前30强之一。(图片来源:Adobe stock)

【看中国2022年3月11日讯】中国奥园确定无法归还美元债之前,挣扎了两个月。其间,国际三大评级机构不断下调其信用评级,各种负面消息与自救行动相互交织。但最终,两笔本金合计6.88亿美元的离岸债务到期,成为压垮骆驼的最后一根稻草。

中国奥园是一家老牌房企,大本营位于广东,是中国内地房地产企业前30强之一。其共有三个在香港和深圳交易所上市主体,分别为中国奥园(3883.HK)、中国奥园健康(3662.HK)和中国奥园美谷(000615.SZ)。

2021下半年以来,监管变化、头部房企暴雷等因素带来的市场端和融资端双重收紧,让更多地产公司陷入流动性困境。危机已从“三道红线”评价体系里的红橙档,逐渐蔓延至黄档,乃至绿档企业。

财务看似健康的黄档企业为何也爆雷?高速扩张的过程中,实力没有跟上野心,让中国奥园积累了诸多问题。其发展十分依赖外部融资,且高利率的非标融资占比较高,隐形负债问题突出。

倘若地产市场没有瞬间入冬,中国奥园的问题也会逐渐暴露。只是过程会更加温和、隐蔽。

单从财务数据来看,中国奥园似乎不应该这么快倒下。

2021年中报显示,中国奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元,而账面现金及等价物约683.2亿元。扣除受限制资金159.6亿元,仍剩余约523.7亿元资金,完全可以覆盖其短期有息债务。

这是很多房企面临的共同问题:账面上数百亿资金,却还不了数十亿的债。主要原因如下:

其一,地产公司调表手段繁多。房企往往在年中、年末等关键节点,通过各种方式汇集资金,时点过了之后便将资金归还,导致账面资金虚高。

其二,预售资金监管整体趋严。房企回流到账面的资金,能动用的部分并不多。

其三,上市公司披露的年报,是合并后的情况,而资金可能主要集中于子公司项目,真正可归集到母公司用于还债的有限。

这些企业实际可调用的资金,远不及账面披露。

值得注意的是,虽然中国奥园危机是去年11月才暴露于大众视野,但是其危机在2021上半年就已萌芽,自救行动也早已展开。

现金流量表显示,2021上半年,中国奥园经营活动现金净流入20亿元,投资活动净流入212亿元,而筹资活动净流出122亿元。较往年变化明显。

这几个数字粗略勾勒出了中国奥园在2021上半年的整体情况:经营上努力回血,减少拿地;投资活动大幅减少,甚至可能在抽回资金;融资方面压力巨大,融到的钱远少于归还的钱。

进入2021年下半年,恒大危机引发一系列连锁反应,消费市场和资本市场对房企负面信息十分敏感。“信心”变得愈发珍贵而又脆弱。

中国奥园2016年起,开始高速扩张。2019年,中国奥园终于迎来自己的高光时刻——销售额破千亿,进入前30强。

2016年之后,高周转、高杠杆成为房地产行业的一种普遍游戏规则。多数房企借此高速扩张,中国奥园只是其中之一。

但到了2020年,政策收紧前夕,中国奥园还是没有暂缓脚步,继续激进扩张。

发展这些项目,后续还陆续需要资金投入。而2020年8月,监管层开始用“三道红线”限制房企加杠杆;12月底,限制银行业金融机构涉房贷款的“两道红线”发布,房企融资来源进一步收紧。

融资收紧后,房企无法延续借新还旧的套路,更需倚重真实的经营活动。但中国奥园自身的造血能力相对较弱。惠誉在2020年10月的一份报告中曾指出,中国奥园的业务对低线城市渗透较高,且与相同评级的房企相比,商业地产业务比重较大,更易受到行业下行风险的影响。

窟窿究竟有多大,不能只看账面情况。水面之下,隐形的有息债务早就暗流涌动。而这些隐性债务,往往在出现问题时才会进入大众视野。明股实债与自融,对房企来说是心照不宣的“秘密”。随着房企不断爆雷,这些曾经隐秘的操作逐渐暴露。

明股实债的主要隐患有两点:其一,负债率指标计算容易失真,影响对公司风险的判断;其二,实际应该作为利息支出的财务费用,并不会体现在利润表中,影响对企业真实盈利水平的判断。

爆雷之后,诉讼接踵而至。公开信息显示,其境内地产业务运营主体中国奥园集团,目前已因三个案件成为被执行人,被执行总额金额合计约21.64亿元。

贝壳研究院分析师潘浩指出,中国奥园与其他陷入危机的房企类似,在整个流动性系统中,先是一个齿轮卡住了,由于缺乏信心的润滑,故障又不断传导至其他联动的齿轮,最后导致系统全面失效。

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