信贷不是放松了吗？可一线城市突然出现大量抛盘……(图)
【看中国2021年11月19日讯】最近，中国的“金九银十”灰溜溜地宣告结束。比起往年的抢房潮，今年却出现了卖房潮，而且主要在一线城市。
11月1日，深圳地产圈都在流传一条新闻，有政府机构抛售深圳23套顶尖学区房！其中有11套房的面积是85平米，挂牌价大概是950万左右，另外11套是105平，挂牌价是1080万左右，还有一套三百多平米的超大户型，挂牌2600多万。目前，长城大厦小区市场价大概是十四五万，政府指导价是10万左右。算下来这次放盘单价在10-11万多点，比政府指导价高一点，但也是明显低于市场价的。
如今深圳“笋盘”的数量真的越来越多了。从今年的2月份开始，深圳的二手挂牌量从38463套增长到10月份55047套，增幅达43%。成交量和挂牌量就像是一对跷跷板，深圳的二手房挂牌量已经创新高了，而成交量则一再创新低。这是一个非常危险的剪刀差，就是说想卖房的人很多，但是能卖出去的很少。
最新的10月份成交数据出炉，深圳二手房成交量止步1605套，二手房成交连续下跌7个月！心态强硬、一直死扛的二手房业主在上半年始终不愿降价，但是随着成交量越发低迷，着急用钱的业主撑不住了。从9月份起，二手房价格终于开始下跌了，9月、10月全市二手住宅挂牌均价环比均下跌0.5%。有一个朋友前几天去看房，深圳龙华保利悦都一套118平的5房，去年最贵的时候卖到7万多，如今挂牌价610万，比指导价还低，单价仅需5万出头。
不仅仅是龙华，大热的南山也躲不过降价的宿命。半岛城邦，155平4房只卖1668万，比指导价低；大冲都市花园80平2房2厅，报价950万指导价1040万；水木丹华，3房2卫年前报价1180万，现在960万价格可谈；诺德假日花园，80平报价980万，低于市场价350万，而且还可以宽限6个月的时间给凑首付。
在透明售房网平台上，截止11月1日，杭州二手房挂牌量为15.7万套，创下历史新高。杭州的二手房挂牌量在这一两年几乎是直线上升。2019年1月：6.5万套；2019年11月：10万套；2020年6月：12万套；2021年5月：13万套；2021年9月：13.9万套；2021年10月：15.7万套；从增长速度来看，杭州二手房挂牌量从过去一个月几千套增加，到如今仅仅一个月就新增了1.8万套，很明显市场已经发生了踩踏出货的现象，说是抛售潮都不为过。
关键问题是房子那么多，市场根本不买单。根据杭州楼市茶馆的数据记录，截止10月31日下午3点，杭州10月份成交量仅为2804套（含公寓）。杭州10月份的市场成交比农历新年月还冷淡，一路下滑的成交数据和二手房挂牌量截然相反。
2021年杭州楼市二手房月度成交量一览（网络图片）
杭州才正式调控不久，11月份的成交预计不会有很大的反转，按照目前这个速度，15.7万套二手房，估计2年都未必消化完。
广州自从收紧限购，指导价出台后，二手房挂牌量也在疯狂增长。尤其是去年上涨最厉害的黄埔，今年投资客纷纷抛盘。黄埔科学城的万科东荟城目前二手房挂牌量高达240套，想要卖出去，只能拼价格低。
除了黄埔，整个广州的二手房挂牌量都在猛增。7月底，广州整体挂牌量突破8万套大关。而10月30日，广州整体挂牌量已是93966套。10月份广州的成交数据也不好看，二手住宅整体网签为5253套，环比分别下降15.25%，同比分别下降50.91%，创近年来成交最低位。
上海和北京因为有限制挂牌价格，比如北京要求超过挂牌指导价1%的不让挂牌；而上海有最高核验价，不符合要求的也不能对外展示。所以没法查到真实的二手库存数据。武汉也是一样，挂牌量激增，而且挂的价格高了的话，无法在网站上展示，只能由经纪人内部推荐销售。
但无论北京还是上海，目前二手房成交量都处于降温中。
深圳、杭州、广州之所以出现抛售潮，主要还是因为近半年时间的调控太紧了，部分投资客已经扛不住，率先抛盘走人。其次就是房地产税的影响。一线和新一线城市征收的可能性非常大，那些手握十几套房的拆迁户，估计已经在置换资产了，把普通房子换成豪宅。
这股抛售潮估计还得持续好一阵子。抛房潮的背后，是房价的大幅度下跌。大家都慌了，开始抢跑卖房了。
除了一线城市外，10月份跌幅惨烈的城市有西安、南昌、中山、东莞、宁波、烟台、芜湖。最惨的还是西安，跌幅高达11.34%。三四线城市的代表烟台、芜湖的房价环比分别下跌9.39%和5.93%，算是比较猛烈的。芜湖其实代表了很多三四线城市。从这些信息可以看出，全国从一线、新一线，到二线、三四线城市的房价，基本都出现了跌幅扩大的情况，而且抛房潮在持续。这二者是互相促进，螺旋上升的。
不是说信贷放松了吗？为什么一线城市依旧出现抛售潮，出现房价跌幅扩大的情况呢？
目前的抛售潮和降价潮是上半年政策带来的结果。从信贷宽松反映到楼市其实还需要一定的时间。前几天，财联社就发布了一则电报：“部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导”。
虽然都是信贷宽松，但这次信贷宽松和以往完全不同。央行目的只是希望楼市能打破僵局，稍微回暖，但房价像去年那样再次上涨，是不可能的。所以才要进行“窗口指导”，而且后面还强调一句话：以目前的情况来看，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区调节。意思是央行希望一些房贷充足的城市分一些额度给房贷紧张的城市，以此来保持房贷总量不变。
大家也可以理解为“南水北调”，在水量总量控制下，只能各地去协调了。这也不失为一个办法，今年来房产交易量大的城市主要是以一二线城市为主，很多县城三四线城市的房贷额度并不紧张。现在就是要把这些贷款额度充分利用起来。另外，银行为了控制风险，也更加愿意把优质的房贷放在一二线等重点城市中。招商银行在三季度业绩交流会上就表示，在开发贷项目选择上，招商银行将集中在一、二线城市的刚需和改善型住宅。
其实，银行比购房者更加担心风险，在房贷方面，他们比谁都谨慎，即便如今收到央行的信号，他们也只敢从优质房产开始逐步放松。这也是为什么虽然信贷宽松了，很多城市依旧感受不到，因为还没轮到呢！
率先有反应的肯定是北京、上海。不敢说信贷宽松后，房价就会有所上涨，但起码成交量会慢慢有些起色。所以，就像之前一直在强调的，这也可能真的是抛房变现的绝佳机会。
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