美国房地产的“黑天鹅”扇动起了翅膀(图)
美国多城从市中心到郊区的房价前所未有的上涨。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2021年8月24日讯】（看中国记者文龙编译/综合报导）美国房地产市场的火热情况正在闪烁着危险信号，而高昂的房屋价格或将面临急剧下跌的风险。创纪录的低利率、始终紧张的库存以及COVID-19病毒疫情大流行的推动，这些都引发了美国多城从市中心到郊区的房价前所未有的上涨。
据福克斯商业新闻电视台报道，总部位于多伦多的Rosenberg Research的首席经济学家兼策略师大卫·罗森伯格（David Rosenberg）写道，“‘黑天鹅’是美国房价不可避免的。”
“黑天鹅”通常指的是小概率但影响巨大、难以预知且罕见的事件。2008年的全球金融危机被经济学界认为是典型的“黑天鹅”事件。
根据最新的Case-Shiller指数，5月份房价同比飙升16.6%，比2006年的峰值高出38.1%。
Case-Shiller房价指数是由标准普尔公司发布的衡量美国房价的经济指标。该指标由4个指数构成，分布是：全美房价指数、20个城市综合指数、10个城市综合指数、20个都会区综合指数。标准普尔公司每个月对这些指数进行一次统计，并于两个月后发布。
罗森伯格表示，房价飙升使房价与住宅租金相比被高估了25%，考虑到通货膨胀因素后，房价比正常水平高出近50%，而与就业成本指数等收入指标相比，房价高估了25%以上。
他写道，“治疗高价的最佳方法是高价。”
最近的调查显示，购房者对处于空前水平的价格越来越犹豫。
密歇根大学7月公布的消费者调查发现，只有30%的消费者表示购房条件有利，为1982年以来的最低水平。
美国7月在建的独户住宅数量达到689,000套，这是自2007年7月房地产泡沫破裂以来的最高水平。
OANDA的高级市场分析师爱德华·莫亚（Edward Moya）警告，最近抵押贷款申请和房屋开工数量有所下降。
购买房屋的抵押贷款申请已连续数周下降，截至8月13日当周同比下降19%。由于木材短缺，导致房屋成本上升，7月份房屋开工率降至三个月低点。关键材料暴涨，同时也找不到足够的工人来建造房屋。
有一些迹象表明这些问题正在得到解决。
木材价格从今年的峰值下跌了70%以上。此外，建筑商在过去12个月中有11个月增加了工人，每周300美元的补充失业救济金计划于下个月到期，这可能会使更多工人重返劳动力市场。
第一美国金融公司（First American Financial Corporation）副首席经济学家Odeta Kushi表示，由于供应仍然“非常非常低”，因此库存进一步增加，不太可能完全冷却房地产市场。
“这就像从一个非常火爆的市场变成了一个火爆的市场，”她说。“这仍然是卖方市场。”
《看中国》特约评论员唐新元撰文《十次危机九次房地产 这次泡沫哪里先破？》指出，房地产是经济周期的风向标，甚至有十次危机九次房地产的说法，即随着房地产泡沫的破裂，导致经济体遭受重创。1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与经济大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与随后“失去的二十年”、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融危机、2001-2008年美国房地产泡沫破裂与全球金融危机......
COVID-19疫情爆发后，几乎所有主要经济体实施了超宽松的货币和财政政策，大量的流动性充斥在金融系统和各个领域，于是，各国的房地产价格都在飙升，造成了全球20多年来最广泛的价格上涨，也再次引发了经济学家对金融危机爆发的担忧。
过去一年，北半球大部分地区的房价都出现了强劲增长。数据显示，这种趋势在今年第二季度继续发展。在美国，房价以近30年来最快的速度上涨。如果这种情况继续下去，尤其是在超低利率伴随着强劲信贷扩张的情况下，就可能演变成一种不可持续的上涨，最终可能导致经济活动逆转。