2020年平均房价收入比就达到达13.2。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2021年4月24日讯】近日，诸葛找房数据研究中心发布2020年房价收入比调查研究数据：在100个重点城市中，2020年平均房价收入比就达到达13.2。
买房难度排在前10的城市分别是：
深圳（48.1）、三亚（38.1）、厦门（31.1）、北京（30.8）、上海（30.7）、福州（23.6）、杭州（21.4）、广州（20.7）、天津（19.8）、南京（18.6）。
所谓房价收入比说的是住房价格与居民家庭年收入的比值，房价收入比越高，房价偏离居民收入水平越大，买房难度越高。
比如深圳房价收入比达到48.1，意味着以当前深圳的收入水平，深圳普通居民需要连续48年不吃不喝才能买上一套住宅。或者说，20岁开始工作，普通人需要连续工作到68岁才能在深圳买上一套住宅，而且是不吃不喝。
我们可以整理出几点信息：
一、深圳的买房难度最大。一方面，这里金融发达，加上社会软实力，成为年轻人最向往的城市之一。最近几年，每年都有50万左右的人口流入，创造了巨大的住房需求。
另一方面，深圳本身土地面积小，1997平方公里的土地容纳了超2000万的人口。抛去小产权房，商品住宅极为稀缺。比如今年首轮集中供地中，广州首批集中供地达48宗，而深圳仅6宗，可见深圳土地供应紧张。
供需不平衡是深圳高房价的根本原因。
二、买房难度排在前3城市有共同特征
1、城市面积偏小。比如深圳土地面积是1997.47平方公里，三亚1919.58平方公里，厦门是1700.61平方公里。连北京（16808平方公里）八分之一都不到。
2、深圳、三亚、厦门都是外来人口占多数的城市。深圳是最充满活力的一线城市，通过开放、包容的社会气息吸引人才，而三亚、厦门则是典型的旅游城市，优美的环境、宜居的气候格外吸引人。所以，三地房价上涨主要是外地人创造的。
3、空气良好。今年3月，全国168个重点城市空气排名中，深圳、厦门排在了前20。而根据历年的数据看，三亚排名也居前。
4、深圳、厦门的居民负债程度高。我们可以通过住房存款-住房贷款反应一个地方负债程度。通过计算，2019年深圳住房存款为16327亿，住房贷款为22409亿，净存款是-6082。2019年厦门住房存款为3121亿，住房贷款为5047亿，净存款是-429亿，这说明两地居民购房主要是借为主，杠杆率高。
三、100个重点城市的房价收入比普遍高于国际惯例
按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间是合理区间，但国内2020年百城房价收入比均值就达到了13.2。一线城市是36.6，二线城市是14.8，三四线城市是11.3。
即使是在2020年低房价收入比TOP10城市，也只有鞍山、株洲低于6，其它的房价收入比普遍高于6。
四、国内各城市间房价收入比差距大
100个城市中，房价收入比最高的前3个城市，比值均超过30。而房价收入比最低的前3个城市收入比则在6.5以下，国内各城市间房价收入比差距大，说明收入并不是决定房价的唯一因素，人口不断流动的城市房价涨跌取决于人口的增减，其次才是当地的收入水平。
五、10个买房最难的城市，南方占了8个，北方只有2个
全国买房最难的10个城市中，北方只有北京上榜。北京是全国的政治中心、经济中心、金融决策中心、科技中心。无论是金融还是科技实力都很强，其金融本外币存款在全国是第一的。所以人才会往北京聚集。但北京太强了，对周边资源形成吸附效应。加上最近几年，天津后撤、东北失落，所以北京成了北方一枝独秀。
买房最难的城市里，往往不是因为收入下降而导致的，而是因为房价较收入上升过快而导致的。房价上升过快，与社会对其“估值”有关。估值相当一部分是估未来的潜力。
天津买房难，主要原因是居民收入略低，而不是因为是房价过高，毕竟天津楼市均价才2.2万左右。
最近10年，深圳、杭州等城市崛起主要得益于活跃的民营经济。
六、买房难度排在前10的城市分别位于京津冀、长三角、粤港澳、海南自贸区、海峡经济圈等。说明这些城市群人气的旺盛。
总结：
1、中国的房价收入比偏高，所以未来需要不断抑制房价过快上升，提高居民收入很关键。
2、房价收入比高的城市不意味着没有潜力，某些时候还说明了这里人气的旺盛。
3、在人口持续流动的城市，居民收入并不是房价的决定性因素，而主要在于人口的增减，这是最近10年全国楼市一二七分化的重要原因。
一二七分化，即：全国20%的城市上涨，70%的城市走平，10%的城市下跌。20%的城市会上涨，它们集中在省会城市、计划单列市、经济特区、国家中心城市、直辖市及上述城市的周边县市。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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