2021年中国房地产市场的变化从金融开始了(组图)

“灰犀牛”撞击金融系统，中国楼市发生变化。（图片来源：Adobe Stock）

【看中国2021年1月2日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国金融监管部门发布文件，从1月1日起开始实施，约束房地产贷款的规模。“灰犀牛”撞击金融系统，中国楼市发生变化。

2020年12月31日，中国央行和中国银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，并自2021年1月1日起正式实施。

房地产贷款集中度管理制度，是指在中国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足中国央行和中国银保监会确定的管理要求，不得高于其确定的相应上限。

《通知》称，综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。例如，第一档是工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、国家开发银行和邮储银行，房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%；第二档是招商银行、北京银行和农业发展银行等，两个上限分别为27.5%、20%。

具体五档要求可见下列表格内容：

中国央行文件。（图片来源：中国央行网站）

另外，对超过上限的机构设置2-4年的过渡期。为配合新规的实施，新规过渡期内（至2021年底）的房地产贷款不纳入统计范围。

中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞表示，银行业房地产贷款敞口仍然较大，其资产质量易受房地产价格波动冲击，需要密切关注的潜在风险点。

中国银保监会主席郭树清不久前发表文章《完善现代金融监管体系》称，坚决抑制房地产泡沫，房地产与金融业深度关联。目前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

“灰犀牛”这个比喻源于经济学家米歇尔·渥克的著作《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书，米歇尔·渥克认为类似以“黑天鹅”比喻小概率而又影响巨大的事件，“灰犀牛”可以比喻大概率且影响巨大的潜在危机。

据《路透社》报道1月1日，交通银行金融研究中心研究员夏丹表示，对于房地产市场而言，强化房地产金融监管，是坚持“房住不炒”的一个环节；对于金融市场而言，防止楼市风险向金融领域传导。

“接下来我们行按揭的难度又要提高了，”某国有银行上海地区支行负责人称，国有银行整体比较热爱按揭贷款，年增速普遍较高；2020年9-10月，该行已进行过一轮涉房贷款的控制，“主要是控制增速，新增不能太多”，随着监管指标的出台，当地分行“接下来新增的空间将会变得非常有限”。

中国金融监管部门去年也针对房地产开发商发布“三道红线”：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍。

这三道红线如果全部命中，房地产开发商的有息负债就不能再增加。踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。

目前，中国大城市房价问题已经非常突出。目前中国大陆商品房均价接近1万元（人民币，下同），而北京、上海和深圳房价均已突破6万元，广州、杭州、厦门则突破3万元，部分省会城市房价超过2万元，均创下历史新高。

与中小城市相比，大城市往往都是人口流入、资源聚集、产业发达所在地。房价涨跌更关乎北京当局最看重的“维稳”，一旦大城市房价陷入大涨大跌的局面，影响的将不只是一个城市。这表明房地产不再只是拉动经济和维系地方政府财政收入的工具，也不再只是单纯的经济问题，而是基础民生问题。

在外部压力越来越大的情况，北京当局只能提出解决“内循环”的策略，但是房地产已经绑架了中国经济。中国央行去年公布的数据显示，家庭负债结构单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。民众收入因武汉肺炎疫情减少，债务更成为家庭难关。

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