官方警示房租过高 中国长租公寓发生了什么？(图)
爆雷再起！这次不是P2P，而是长租公寓。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2020年9月5日讯】爆雷再起！这次不是P2P，而是长租公寓。近日，上海市房地产经纪行业协会发布住房租赁市场风险提示，提醒房东、租客在委托经营或租房过程中，应多方了解周边住房的市场租金价格，警惕长租公寓公司“高进低出、长收短付”、警惕收房租金过高或出租金过低的风险。
整治长租公寓
在今年7月份，天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安八个城市入围北京当局的财政支持住房租赁市场发展试点城市，意味着租赁市场即将迎来大变局。在这场大变局中，长租公寓便是主角之一。
尤其在大城市中，长租公寓成为了不少年轻人在高档小区和农民房之间的折中首选，但同时其也是乱象丛生。比如杭州适享科技的长租公寓公司，通过高价收房、低价出租的方式吸引房东和租客的资金，最终爆雷跑路。
目前，中国各地已经开展了针对长租公寓的整治：
上海闵行区发布《租赁住房运营管理办法（试行）》，租赁机构需备案；郑州市住房保障和房地产管理局印发《郑州市住房保障和房地产管理局房屋租赁市场乱象整治实施方案》；泉州市住房和城乡建设局等六部门联合印发《关于泉州市住房租赁中介机构乱象专项整治工作方案通知》，严惩住房租赁中介8类行为。
以上这些地方举措均集中在7月份发布，说明这些长租公寓早已在“骚动”。看得出，在疫情之下，长租公寓面临空置率高、资金链断裂等问题，市场风险开始不断暴露，并在年中集中爆发。
什么是长租公寓？
顾名思义，长租公寓的租赁周期往往比普通住房要长，此外主要还有以下几个特点：
1、有中介费或服务费。长租公寓本身就是一个平台，通过租用房东的房子，然后再转租给租客，其中需要收取介绍费、卫生费等各种名头的费用。
2、租金支付周期长。如果直接租赁房东自有房，一般都是押一付一或押一付三，而长租公寓动辄押一付半年、付一年。比如上面提到的杭州适享科技长租公寓公司，有的租客押一付十二交了26000多元。
目前来看比较正规的长租公寓主要集中于以上两个特点，当然本人遇到过还有个别需要交所谓“家电家居维修基金”的公寓。
而在长租公寓中又有集中式与分布式之分。
集中式公寓是指租赁平台租下整栋或整栋中的几层，统一进行改造后出租的一种模式。其优势在于房间之间相互影响较小，可提供较多的公共服务。
分布式公寓则主要是租下分散在各个小区里的个人闲散房源，进行装修后，以公寓名义对外出租。特点是房屋格局不统一，以中高端长租公寓为主。
然而分布式长租公寓由于房源难找、个别改造成本过高等原因，资金回报率整体偏低，所以不少品牌公寓公司改造整栋的公寓，也就是集中式长租公寓非常多。这种公寓在北上广深城中村的农民房中非常常见。
长租公寓的运作模式
按照正常的逻辑，定期收租客租金，然后付房东租金，从中收取中介费是非常稳定的一种盈利模式，为何长租公寓公司频频出现资金链问题呢？
长租公寓是这么想的：毕竟歪门邪路才来钱快，正常经营早就亏死了。所以不少长租公寓都采取了“高进低出、长收短付”。
所谓“高进低出、长收短付”，即高价收房东房屋，低价出租；向租客收长期租金，向房东付短期租金。
当然这可能会有点晦涩难懂，为什么公寓要高买低卖？按月收租它不香吗？
首先，在房地产行业是典型的资金密集型行业，时间就是金钱，如果一个项目需要收租十几二十年才能回本的项目，根本不现实，因为公寓公司需要承担巨额的财务成本，即利息。所以公寓需要一次性收租以快速回笼资金。这是长租公寓之所以“长收短付”的根本动因。
其次，由于中高端白领的社交需求，以及房东自有房品质的参差不齐，公寓公司为了抢占市场，吸引房东和房客资源，采取了“高价收房、低价租房”的策略。
我们来通过一个例子来了解一下长租公寓的运作模式：
假设小白有一栋农民房，共10个房间，市场租金1000元/间。A公寓经过与小白协商后，则以1200元的价格全部租下小白的房间，租金按月支付；然后A公寓对外以800元/间的价格出租，押一付十二，即一间房一次性收取10400元，10间就是104000元。
那么好，第一个月过去了。A公寓在支付给小白12000元的租金后，从第二个月开始至下次支付租金前，中间有整整过一个月手握92000元的现金，而且没有利息！
有财务常识的读者应该知道，这相当于是无息贷款，在A公寓手上形成了一个资金池。而一旦形成资金池，那么运作的空间可就多了去了。
在接下来的十一个月，A公寓通过这种模式不断收房子，租房子，手里掌握的资金池会越来越大。公寓除了收取中介费外，还可以用这些无利息的钱做投资，赚收益。
长租公寓的融资模式
首先，最传统的融资手段就是发债。比如租赁住房专项公司债券，根据上交所披露数据，目前三家公司涉猎租赁住房专项债的房企，龙湖、葛洲坝和保利，截至2018年8月已经成功发行三期。
但是发债的成本并不低，按照行情利率基本都在5.5%以上，这就对长租公寓提出了很高的盈利要求。为了避免这种风险，于是乎就有了另一种融资方式：资产证券化。
第二种，资产证券化。资产证券化的前提是要有现金流，A公寓则可以将这些收租权所产生的现金流，打包成ABS（资产证券化）产品，转售出去。说的直白一点，就是将未来收房租的权益打包成理财产品来融资。
这种融资模式的优势在于成本相对较低，且可以边经营边用这些钱来还债或者建下一个项，平摊甚至降低负债率等。目前中国共有5个长租公寓资产证券化项目：中信证券・自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划和招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划。
为什么会爆雷？
如果你读懂了上面两种模式，你就会知道为什么长租公寓会爆雷了。还是延续上面的例子：
如果A公寓将小白房子所产生的租金收益权打包卖给了资产管理公司B，资产管理公司B又向公众发售。你会发现：
1、A公寓（经营方）将入住率达不到预期、租金不够等风险完全转移给了投资人（资产管理公司B）和承租方。
2、如果此时A公寓聪明的话，可以成立一个C资管公司，提供租客小额贷款以支付租金。C资管公司替租客将全年的租金一次性付给A公寓，A公寓马上就可以获得资金回流，并实现了将融资从A公寓（经营方）完全剥离。
高明吗？太高明了！可是金融从来都是零和游戏，风险不会消失，只会转移。涉及方越多，风险越大，一旦房间长期闲置，租客租金不足，资金链风险马上就会席卷这一整条金融链。这就是疫情下，长租公寓集中爆雷的根本原因。
值得注意的是，目前长租公寓大多只是对存量房源的盘活，而随着监管的加强和政府租赁相关用地的入市，大量增量长租公寓将会出现，像P2P一样，优胜劣汰不可避免。
(文章仅代表作者个人立场和观点)