先行指标显示中国房地产下行周期才刚开始(图)

房地产投资的拐点已经出现。（图片来源：Getty Images/看中国合成）

【看中国2019年6月19日讯】最近，恒大地产研究院发布了一篇报告，也开始看空房地产投资，报告提到虽然上半年，地产投资表现强劲，1-5月累计投资46,075亿元，同比增长11.2%，增速比2018年全年提高1.7个百分点。但其实在一片向好的数据中，房地产投资的拐点已经出现。

逻辑比较简单，先拿地才能开发，而且土地支出也是分期付款，滞后于拿地，所以拿地是房地产投资的领先指标，土地成交会领先于房地产投资6-9个月，一线城市会领先于12个月，二三线城市差不多是9个月，再小的城市，就更短一些。

如果从拿地这个领先指标来看，我们发现指标已经基本上在2018年第三季度就开始见顶，随后逐渐回落。但是房地产投资还在表现强劲，这两个指标逆向而行不会太久，很快他们就会同向波动，更准确的说，房地产投资，会追随土地成交，转而下跌。从之前的10年经验来看，都是如此，2007年底，土地成交快速收缩，随后房地产投资断崖式下跌，而到了2009年，因为政策刺激快速反弹，接着到2010年，又开始收缩，直到2012年底，土地成交才逐渐恢复，随后就一直下跌，直到2015年7月以后，土地成交才活跃起来。

要注意的是，房地产投资并不能完全等同于房价，在房地产投资大起大落的情况，房价的走势也出现了三浪明显的上涨。第一波是2009年刺激经济开始，到2010年结束，第二波是2012年政策转向开始，到2013年底结束，第三波是2015年下半年开始。一直持续到现在。而在房地产投资收缩的情况下，房价在前两个阶段，收缩的程度并不明显，或者说只是微微的回落，甚至走平。

如果分城市来看，就更有意思了，2010年之前，高房价基本只是一线城市的特例，在2010年以后，一线城市房价还迎来了一定的调整。这种波动也只体现在一线城市上面，如果用2010年定基，那么在2013年之前，一线城市反而不如二线城市。但是2013年底开始，一线城市开始了又一波上涨，从而拉开了和2-3线城市的差距，这段时间，2-3线城市并未有效上涨，甚至在2014年以后的回调过程中，2-3线价格还是回落的。一直持续到2015年，随后一线城市又开始大涨，一直涨到2016年5月，然后基本走平。在一线大涨的同时，二三线则继续回落筑底。直到一线停涨，我们开始去库存开始，二三线开始迎来接力大涨。这波上涨彻底拉崩了大家的心态。让所有人意识到，房价上涨不再是一线城市的专利，全国人民都开始形成共识。

而根据领先指标来看，当所有人都觉得房价仍然上涨的时候，其实房地产投资的又一个拐点即将来临，马上就会进入，2010年，2012年甚至是2014年那样的房地产收缩时段。这波2016年以来的大行情已经结束，未来几年可能都会是调整周期。甚至我们能看到，上涨的时间越久，幅度越大，调整的空间和时间也就会越多。

另外，政策层面，这次有点不一样，中国银保监会多次将房地产行业列为了金融整治要点，甚至郭树清在陆家嘴论坛上点名针对房地产，这意味着融资环境肯定会逐渐收紧，严防土地款融资、资金挪用于开发或购房等多类违规融资行为，预计房企到位资金增速将持续回落。在去年大家其实已经资金链不富裕了，这点还是从拿地的指标上就能看出来，没钱拿地了，土地成交才会回落，现在大家都在加班加点，尽快开发，企图尽快回款，守住资金链。但是这只是开始，后面当开发商发现回款困难的时候，就会逐渐的开始停工，烂尾。

所以，鉴于现在的形势可以给大家几个建议。

1、现在房地产下行周期即将开始或者是刚刚开始，而不是大家想象的那样，已经调控了好几年，该放松了。

2、经济已经不乐观了，但政策仍然没有放松，甚至金融方面在持续收紧，还针对个别地区，比如成都提高了首套房贷的上浮比例。这就释放了一个强烈的信号，政策这回会持续到底。不会半途而废。不是我们不想刺激，而是杠杆率已经吓人了，而且房地产也已经不带动消费了。房地产行业已经没有边际效用了，只会带来麻烦。所以失去了利用价值。

3、未来的地产政策绝大多数都会是偏空的消息，只有二线省会城市吸引人口是支撑因素，所以如果你还想买房，一定要看人口是否增长。只要人口持续增长，房价就会有支撑。如果相反人口流出，那么房价肯定会出问题。

4、刚需最好早买，现在政策来看，不管是不是刚需，都不支持大家再去买房，所以如果继续等，可能首付会越来越贵，贷款也越来越难申请。最后就怕你等不起。

5、如果能等的起的，比如最近5-10年租房也没关系的，最好还是等等。房地产这波调整周期，才刚刚开始，现在大家心气还高，预期还在，所以房价还降不下来。等真的冷却几年，就有空间了，比如在2008年，2012年，2014年，其实都有很好地议价空间。

6、如果没有最后一波上涨，房价基本就合理了，所以我觉得，楼市调控成功的标志就是让房价回到2015年，回到2015年，楼市就重新具备了投资价值。看起来好像不可能，但其实一线城市每年10%，连续落3年就基本能够实现，现在已经落了1年了，后面还有两年就能成功了。而像北京现在7万套限竞房压顶，供给明显大于需求，再加上人口开始外流。所以回到2015年，也并非没有可能。

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