中国特色的学区房能不能买？风险点在哪？(图)
中国特色的学区房能不能买？风险点在哪？（图片来源：Adobe stock）
【看中国2019年6月17日讯】这周末，在北京是一年一度的幼升小（幼儿园升小学）入学登记的日子，如果说高考是对孩子的大考的话，幼升小其实是对家长的大考，很多家长凌晨就开始在学校门口排队了，只为了能拿到一个比较靠前的号码，因为大家都知道，对于优质的学区资源，永远是僧多粥少，早一点提交材料，也许就多一分希望。但其实，学校是否录取，主要看的还是资格。而这个资格，主要与你的学区房有关。
这几年，为什么幼升小越来越难，主要是跟人数有关，在2009年到2014年，北京新出生人口翻倍，每年都增加好几万，而学校的增加数量肯定不如人口增加的快，再加上所有人都希望上好学校，上重点小学，于是好学校就更为稀缺，最后就形成了这种矛盾，现在每到幼升小入学的日子，就会有挤破头的感觉。最早几年，我们是学位跟房子挂钩，造成了天价学区房的现象，但其实就在这几年，对于入学的政策也发生了重大的变化，很多家长也都在问，学区房还能不能买，该怎么买？
首先，我们一直说，学区房的风险不在房价而在学区，房价跌幅不会很明显，但是一旦学区出问题，可能就会损失比较大了。这点来看，最近几年变化是比较大的，在北京上海这些地方，教改是一年一个政策，比如今年北京海淀区，就出台意见在海淀区新登记并取得房屋不动产证书的房屋用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片，也就是说，之前你的A房子对应A学校，之后再买A房子，就不只对应A学校了，分到B、C、D学校都有可能。所以这就让房子跟学区的对应不再唯一，那些想靠买房子就上好学校的家长计划落空。如此一来，这个学区房的价值必然也就掺水了。
其次，教育资源扎堆的地方，成了家长必争之地。正是由于有了上面的政策，所以那种名校扎堆的片区，现在成了学区房的必争之地。比如现在北京西城的德胜片区，金融街片区，海淀的万柳片区，中关村片区这些地方仍然保持了天价学区房的状态，而像通州，石景山，丰台这些教育资源特别分散的地方，学区房的意义并不大。
第三，挂牌名校越来越多，之前很多的普通学校，在开发商的撮合下，都变成某些名校的分校，然后就借此打着学区的名义卖房，这就会造成格雷欣效应，也就是劣币驱逐良币，很多学校你也真假难辨，只是换了一个招牌，其他的如硬件条件，师资力量，生源一切都没变。名校的学区房大量增加，也会稀释学区房的价值。家长也要擦亮双眼，不能只看牌子，弄不好花了大价钱，就买到一个李鬼。甚至有的原来只是个农村小学，被包装了一下而已。
第四，我们既要改革，也会兼顾稳定，所以现在方向很明确，就是让教育资源逐渐的与房地产脱钩，但是并不会一刀切，一步到位，因为那样会引起强烈的不满情绪，使得很多之前布局的家长的计划落空，所以现在基本上就是温水煮青蛙的思路，每年动一点，每次幅度不大。但是对一些新买学区房的家庭来说，往往会造成杀伤力。比如去年北京就已经实施了，先排父母的号，然后再排四老也就是爷爷奶奶，姥姥姥爷的号，结果导致了很多主城区的老居民家的子女无法就近入学重点学校。而像这种多校区划片政策，也是一个区一个区的稳步推进，
第五，其实学校好不好，3成看师资，7成看生源。之所以那些重点学校，看起来教育很好，其实无非就是生源更好，有的小学更是非富即贵。这就让他们有更多的机会接触优质的教育资源，如果你不是那个层次，非要把孩子送到那里，你也难受，孩子也难受。就比如，一放暑假，很多重点学校会组织孩子去游学，现在游学的价格动辄就好几万，甚至十几万。这并非是一般家庭能够承受的。另外，平常学校组织的各种课外小组，兴趣班，收费也是非常的高昂，很多家庭努着劲让孩子进了好学校，但后面却非常痛苦，还让孩子非常自卑。
鉴于此，从学区房这个事来说，我们建议：
1、您如果孩子已经4-5岁了，马上就入学了，没房子不行，那么可以考虑学区房的问题，而且最好别去投资那种最好学区的房子，因为在最好的学区，肯定是相当稀缺，除了房子还得排号，弄不好就得被调剂分配，最后竹篮打水一场空，可以去买次一档的学区，这样把握性才更大。
2、如果您的孩子3岁以下，甚至还没出生，那就先不要买学区房，因为政策的不确定性太大，花了一辈子的钱，最后一个政策打来，拿掉了你的学区二字，这个房子的价值就大大缩水。
3、把目光放长远，小学可能并不是特别重要，重要的其实是中学阶段，小学上的好，中学跟不上也还是白搭。所以在一个一般的小学，布局一个重点中学，其实这种学区房更值得关注。
4、如果真的为孩子好，有买学区房的钱，已经够让他上最好的私立学校，并且能一直读到，海外上大学的了。前12年，每年30万，一共360万，而后4年-6年每年50万，也就最多300万，总共660万，但在北京上海买套学区房，少说也得800万起。还是学区很一般的那种，只能保证他上个小学，还不算学费。所以家长要考虑一下，是不是真的一切为了孩子，还是自己心存贪念，总想着以后卖了再赚点钱。
5、等孩子上学了，再把学区房卖了，赚个好价钱，这种可能性已经越来越小了，现在通常都几年一学位，比如北京6年一学位，你用了这个学位后，要等上六年，才能重新成为学区房，这期间的不确定性非常大。现在谁也看不到6年以后的事情。最后很可能孩子也耽误了，房子也卖不掉了，自己还投入了几辈子的积蓄。这就有些得不偿失。