租房旺季北京房租不升反降！这信号很重要(图)
每年春季都是租房的旺季，很多房东都会去对租客施压涨房租。（图片来源：momius/Adobe Stock）
【看中国2019年5月12日讯】每年春季都是租房的旺季，很多房东都会在这段时间，趁着租房的人多，去对租客施压涨房租，而北京的房租也基本保持平稳，每年在5-10%的涨幅，虽不说像房价那么涨的厉害，但也是租房人心头的一块心病，特别是去年，很多资产管理公司入局，开始当起了二房东，高价收房，然后包装成品牌公寓高价出租，这更是让市场租金上涨较快，有的地区甚至一季度一涨。随后几家大的中介机构被约谈，痛定思痛要整改，这才稳住房租上涨的势头。
但没想到的是，今年春天，北京租房市场却异常平静，很多租客发现，往年必然出现的房东，今年并没有出现。3月份虽然出现了房产交易的小阳春，租房成交量也是季节性大涨，交易量环比上涨49.42%，不过平均租金却没有上涨，依然保持平稳。从区域上来说，西城、海淀、石景山、顺义、大兴、通州六区平均租金环比上涨，东城、朝阳、丰台、昌平四区环比下跌。
其中，大兴涨幅最大，环比涨幅4.53%，丰台跌幅最大，环比下跌1.05%。当然这个数据只是统计，跟您的感受肯定不一定一样，有的人房子挂了很长时间还没有租出去，也有的朋友今年刚被涨租，所以地区不同，房东不同，自然体验也就不太一样，总体来看，租赁市场越是高端住宅，越是难以涨租，而越是低端住宅，比如合租的老破小，这种地方涨幅巨大，比如1000块钱一个月，给你涨到1200，这就是涨了20%，但是一套整租的两居室，很少会从1万涨到1万2，一套5万一个月的别墅，就更不会突然涨到6万。
所以感受租房压力的，往往都是社会中下层居民，越是流动人口多的地方，越是容易被涨租。越是低端住房，越是稀缺，反而两居室以上的中高端住宅，到不稀缺了。
其实房租市场，基本没什么泡沫，他基本没有什么太多的金融手段和工具，去年在资本二房东的推动下，出现过泡沫化的趋势，但是很快就被压下来了。所以租房市场其实并没有太大的问题，根据历史经验，租房市场的上涨幅度，跟房价关系不大，不是说房东买房贵了，租房价格就得高，房租是根据租客的承受能力来定的，一套房子是否能租的上价，完全取决于租客能出多少钱。而不是房东想租多少钱。
北京十年前的租金房价比也就是一年的租金比上当时卖房的价格，大约5%左右，而如今基本都在1-2%，也就是说这几年的房价涨幅，至少是租金涨幅的一倍以上。这两个指标回到匹配。要么房价跌一半，要么租金涨一倍，不过租金要涨一倍，那么也就意味着收入也得翻一倍才行。
租房市场每年5-10%的涨幅，其实跟居民收入的涨幅是匹配的，所以大家觉得，收入涨幅永远跑不赢租金，特别是中下阶层来说，感受会极其明显，这是肯定的，因为这本身就是由人组成的社会，租金的确定，本身就是所有租客竞争得来的，你在租客中的位置，就决定了你的感受。租金涨幅按照收入平均涨幅确定，那么也就意味着你的收入跑不过平均收入涨幅，就会觉得活得越来越累。这不是房东在压榨你，而是其他的租房人给你的压力。是市场选择的结果。
但现在的情况确实，租金基本停涨，之所以出现这种情况，可能跟收入停涨，人口停止流入反向流出有关。也就是说北京去年的居民收入，可能存在一定的问题。随着经济减速，资产价格回落，公司裁员，大家的收入至少是没有如期增长。再加上人口反向流出，根据数据显示，2018年末,北京常住人口2154.2万人,比上年末下降0.8%。相较2017年末的2170.7万人，减少了16.5万人。
这可能就是以后北京的常态，人口每年下降10几万人，一些产业逐渐迁出。随着一些互联网公司的裁员出现，中高端房租可能会不升反降，人口密集地的低端房租可能仍能维持一个小幅上升的水平。总之，房租这种事，一定是低端最为坚挺，越往上走，降租的可能性越大。一套5万的别墅，你要不租了，房东可能挂几年都租不出去，所以价格很好商量。而1000的合租房，房东分分钟能找人搬进来，所以你也就没有什么议价空间。
房租涨不动了，还说明一点，那就是北京的住房需求已经到头了。抢着要的东西才会涨价，供大于求的东西才会降价，说明现在房屋市场并没有那么紧缺，只要人口不再增加，现在已经够住，更不用说一年将有7万套限竞房待售，未来5年，大约还有50万套各类房源入市，现在都够住，人口减少，房源增加，没道理以后不够住。
所以其实北京早已经进入了存量博弈时代。未来只要管住租房市场不出现资本化，房租应该会比较平稳了。涨幅可能越来越小。甚至不排除出现租金下降的趋势。这样租房相对于买房，将越来越有性价比。如果不是刚需，租房生活，其实倒是一个不错的选择。有买房的钱，你可以租一个3倍价格的房子，并且租上一辈子。
当然有人会说，我买房，房子是自己的以后还能卖掉拿回更多的钱，但这都是一厢情愿而已，现在你不愿意拿回钱，以后你也不愿意，等你愿意了，钱就拿不回来了。95%的人，不会从房地产里拿到回头钱的。再加上即将而来的房产税，和老龄化，房子以后未必是资产，早晚会变成一种负担。
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