政府工作报告代表着整个楼市调控的风向。（图片来源：Cifotart/Adobe Stock）
【看中国2019年3月7日讯】最近，正在开两会，政府工作报告中，我们特地的留意了关于房地产的相关表态，代表着整个楼市调控的风向。
首先，报告提到，深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展。什么是新型城镇化，也就是关注发展质量，做到城乡统筹，产业互动，生态宜居，和谐发展。主要区别于原来的造城运动，以及人口流动性强等特点，一方面让农村人口流向城市，安居在城市，另一方面要疏解特大城市人口，形成人口反向流动，给二三线城市创造发展的空间，不能让城市之间贫富差距过大，穷的穷死，富的撑死。所以这条就是告诉我们，特大一线城市，仍然会限制人口流入，而二线省会城市可能会成为吸引人口的主力，现在上面希望，人口往二线城市流动，带动城市群发展。所以估计很多城市可能会以争抢人口为名，放开限购。人口大战，即将上演。当然房价也是一个城市吸引力的重要组成部分，如果房价太高，反而会制约人口的持续流入，所以这也是一个双向选择。
其次，更好解决住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳发展。注意，这次没有再谈房住不炒，而是强调了住房市场体系和保障体系，要促进平稳发展，换句话说，这就意味着对于房地产的雷霆手段，已经告一段落，未来更看重的应该是平稳。而不再是调控。这说明上面的态度，已经开始在改变。那么如果上面不再坚持打击了，下面会怎么做呢，特别是一些房价已经开始明显回落的地方，可能会逐渐的放开调控政策。这应该是一个重大的信号。起码告诉大家，不希望房价再暴涨，但也同时不希望房价跌。
第三，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升。继续推进保障性住房建设和棚户区改造，保障困难群众基本居住需求。注意这里的重点是棚改继续，这个是之前定下的任务，基本要干到2020年，但已经不再提货币化安置，而是把老旧小区改造提了出来，说明已经不用棚改去库存了，现在的棚改跟几年前的棚改目的将完全不同，开始聚焦到真正的改善生活上来。所以大规模的拆迁，拆迁后给钱的情况，基本不会再出现了，这就意味着三四线城市，今年房价必然风停，并很快出现一潭死水。手上有房的已经再难变现。
第四，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。又提到了房产税，但是从这个表态来看，仍然还在推进当中，那也就是说今年十有八九还是出不来，所以显然房地产税加快落地的可能性基本落空。反正这个事肯定是要干，也肯定会在最近5年内出台，因为已经列入了5年立法规划，而且还属于第一类项目，但就不知道什么时候能搞定。反正已经等了10几年了，也就不在乎这一两年了，房地产税这事还是要慎重，毕竟是加税，很多副作用可能不可控。所以还是应该考虑周全，从今年来看，主要任务还是稳经济，那么房价大跌或者房租大幅波动，对于这个任务都是不利的。
另外，除了对于房地产的表态外，宏观经济层面，今年还会引领市场利率下行，降低融资成本，这就意味着会是一个货币环境的双宽周期，这对于房地产有明显的推动作用，如果再加上一些二线城市借此放开调控的话，那么很可能房价会迎来新的复苏走势。
最后，我们还发现银保监会主席郭树清在会后接受采访的时候提到，要把居民家庭的个人债务风险降下来。结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆明显降下来，特别是国有企业，同时要把居民家庭的个人债务风险降下来，特别是住房的债务，可能和买房炒房有关系，要避免触发隐形债务，控制好增量，化解存量。也就是说，个人住房贷款增量要不断降低，还要催促贷款人早还钱，这才能在居民端降杠杆。从银行的角度来看，已经重点关注了居民负债风险，那么至少在宏观金融调控上，还是会维持力度，甚至会加强力度。
综合来看，今年楼市会整体纠结，上下以及部委的心态已经完全不一样，都在往不同的地方用力，楼市也必然会受到这些政策调整的影响。总体判断上，我们还是坚持原来的观点，一线城市和三线以下城市已经十分确定，房价稳步下跌，并且二手房成交会继续下降。而二线城市存在明显的变数。因城施策，可能会让二线城市出现完全不同的走势情况。特别是新房方面，价格波动可能会比较大。但无论如何也不再是一个好的投资机会。无论楼市还能不能涨，我们也不建议在楼市上投资了。说的更直白一些就是，能不买就别买。要置换的，卖旧买新，最好平价处理，也别再往楼市里投钱了。
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