中国人过年都在聊房价 调控的鬼话无人再信(图)

2019-02-10 09:40 作者:齐俊杰 桌面版 正體 1
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房价 调控 房地产
中国人聊天最容易引起共鸣的话题就是房价和买房。(图片来源:Getty Images)

【看中国2019年2月10日讯】过年聚餐,一堆天南海北的亲戚聚在一起,根本没有什么共识的话题,没话找话的瞎聊天,最容易引起共鸣的话题就是房价和买房,这个话题堪称调动气氛的万灵丹,只要一聊房子,顿时破解尴尬的气氛。而这种情况这几年越来越明显,以前三四线的亲戚朋友,根本就不怎么关心房价的事,而现在他们比谁都要积极。而且很多人还都跃跃欲试,仍然想再买房,甚至再买几套。

这主要就是这两年房地产市场的变化所导致的,2015年之前,高房价只是北上广深的特例其他城市根本没有这个痛点,甚至很多省会城市房价都不足8000,有的还在5000以下,但2016年政府提出去库存之后,开始了一场史无前例的棚改货币化安置,这一下可热闹了,以前10几年不涨的地方,全都活了,像西安,海南,成都,甚至重庆,这些地方全都涨起来了,而且还是翻倍的涨,这让当地人有点受不了。毕竟收入的涨幅远远跟不上房价的涨幅,所以也都开始把目光转移到买房这件事上,天然的认为这是一条可以发财的阳关大道。

所以,尽管这两年开始了各种调控,但其实从大家的心智来说,完全起到了相反的效果,没人再相信调控房价的鬼话,甚至反而认为房价就是要涨的,而且会永远涨!

这也难怪,房价这几年让老百姓受到的刺激太大了,不断地被价格上涨强化,这就相当于狼来了的假话说了一遍又一遍,但狼始终没来,于是所有人都不再相信狼真的会来这个事。国家信誉已经在房子这件事情上彻底被打败了。

但问题是,当所有人都想买房的时候,房价还能涨吗?熟悉投资的人都知道,一致性预期是一个重要的反向指标。一旦大家都觉得应该买的时候,价格也就基本到头了。房子兼具商品和投资的双重属性,但在2008年之后,房子的投资属性已经越来越强了,而在2015年之后这波行情,房价涨了那么多,房地产销售量那么大,但是已经不带动家电和家具等产业的销售了,像厨卫电器业绩增速从40%,一下掉到了10%,足以说明,现在买房基本都是投资属性。而在过年大家聊天的过程中,也都是一个目的,那就是升值。几乎每个人都抱着升值的目的,从没有一个人从实际用途出发,为生活服务的,都是在打听哪个楼盘升值最快。

这本身就是问题,经过这波行情,楼市的投机气氛更浓了,虽然在高呼房住不炒,但是炒房的热情比以往任何时候都要高涨。那么楼市还能不能继续涨呢?

首先,周期角度。房地产周期,基本跟库兹涅茨周期吻合,大概是18-20年,从2000年开始算,现在其实已经是19年了,而如果从2004年第一波大涨开始算,现在已经15年,所以留给房地产上涨的时间其实已经不多了。而房地产周期,一旦开始回落,至少要走4-5年的下跌时间,所以从周期角度来说,现在已经是上涨周期的末端,现在进入,高点接盘的风险极大。

其次,从价值角度,诺奖经济学家理查德塞勒写的一本错误的行为,它里面就介绍,罗伯特席勒教授用一个房地产指数成功预测了美国的次贷泡沫,这个指标很简单,就是租金和房价的比值,他发现房价是租金的20倍,这条曲线,是房价的价值中枢,房价会绕着这个线上下波动,而在2007年前美国的房价远远偏离了这个轨道。而现在中国的房价已经是租金的50-100倍,偏离正常值超过了2个标准差。你现在租房70年,都比买一个相同的70年产权的房子更便宜。

第三,从购买力角度,已经透支了6个钱包,负债比上可支配收入已经超过了100%,居民杠杆率超过了50%,这个已经到达极限,杠杆已经加无可加。年轻人靠工资,可能一辈子也买不起一套房了。房价收入比超过了30年!

第四,从规模角度,450万亿的房地产总市值,已经超过了美国,日本,欧盟的总和。这么大的市值,靠的就是贷款支撑,而贷款这个东西是虚的,一层一层的创造信用,真正的货币资金只有几十万亿,相当于房地产总是值得5-10%,换句话说现在只要有1%的人抛售房产,实体经济的流动性就已经无力承担。必将酿成金融危机。那么我们也可以反向来理解,这些投资房子,赚到市值的人,其实最后真正带走钱的,估计连1%都不到。

那么问题简单了,告诉你有一个宝贝,买到就赚到,轻松翻倍,但就是一点,不允许你卖,那么你还会买这个玩意吗?房子虽然没有规定你不许卖,但是人的天性使然,既然涨的时候你不愿意卖,跌了你就更不想卖,也卖不掉了,只有大跌或者急需用钱的时候才会卖掉,但那时候往往是根本卖不掉的。

所以我们的建议永远非常简单,只强调他不再是个好投资,至于买来自己住,那就算是消费了,而对于消费,量力而行就好。超市的可乐卖3块钱,而酒吧却卖30块钱,很多人也还是接受了这个价格。别总想买在最低点,想想股票,你做波段成功了几次,是赔的多还是赚的多?股票你尚且如此,更何况是周期更长,地域性更强,交易也更复杂的房子了?

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