秋冬转换节点 房市大变的脚步已渐行渐近......(图)
原标题：秋冬转换节点，细梳楼市那些事儿......
中国房地产的黄昏（图片来源：ANTONY DICKSON/AFP/Getty Images）
【看中国2018年9月22日讯】管它继续扩大开放呢，还是从此自力更生，今天只聊楼市。
一、炒房迎拐点
哲学上讲事物的发展变化，通常要经历开端-发展-高潮-回归一个循序渐进的过程。
开端。房地产市场的发展脉络清晰可辨。1998年第一次房改，政府参考了新加坡的“组屋”模式，高达80%的廉租房和经济适用房，死死压制了只占10%市场份额的商品房，想涨也涨不动。那时的住房真正属于民生，真的“只是用来住的”。
发展。2003年第二次房改，潘多拉魔盒的封印被撕掉了，当“具有保障性质的政策性商品住房”取代了经济适用房成为市场主体后，嗜血的魔鬼在狞笑声中被释放了出来，从此开启了楼市下半场15年。但要说变本加厉，还是在2015年后。
高潮。2015年8.11汇改后，本币汇率贬值压力空前，有关部门技穷，只好一根筋地强化楼市的吸纳货币功能，藉以稳定汇率、缓解外汇兑换压力，同时降低通货膨胀风险。但是，高房价的代价实在是太大了，透支尽社会消费能力不说，还导致楼市泡沫迅速累积。上面不得不在2016年经济工作会议中首提“房住不炒”。
回归。当炒房的赚钱效应足以碾压一切实体经济利润，资本的逐利冲动就非人力可以控制的了，此时“房地产健康发展长效机制”应时运而生。以今天的眼光看，这个所谓的长效机制就是“启动租房市场+房价高位封顶防止泡沫破裂+房地产税解决地方财政收入”这套组合拳，拳法的精华就在于尽可能拖延房价下跌的预期。
为什么强调预期？国民崇权，逻辑出发点是政策无所不能，有关部门又千方百计不使房价下跌，如此，楼市便会只涨不跌。谎言重复一千遍便会成为真理，在一个迷信政策、轻视规律的市场，如果大人重复一千遍‘地心引力并不存在’，多数人就会预期跳楼是一件很快乐的事情，除非亲眼看到脑浆迸裂者才会改变预期。
二、租房也迷茫
2017年7月17日，广州发布《加快发展住房租赁市场工作方案》，紧接着7月20日，住建部等九部委发文要求在人口净流入大中城市加快发展住房租赁市场。一年后的7月31日‘六稳’会议上，上面明确态度“坚决遏制房价上涨”。至此，始自1998年第一次房改的楼市大循环一个周期运行完毕，房价上涨被彻底封死。
租房时代来临，终于可以不用再面对高不可攀的房价了！当笃信政策的房奴们翘首憧憬通过租房解决居住刚需时，现实却再一次狠狠地羞辱了他们！买不起房的刚需群体蓦然发现，高涨的房租同样鄙视自己干瘪的6个钱包。买不起也租不起！
7月份数据显示，北京、上海、深圳三个一线城市房租环比涨幅分别为2.4%、2.1%和3.1%，同比涨幅竟然高达21.89%、16.46%和29.68%！这个瘆人的涨幅非但令笃信‘岁月静好’的刚需房奴们再一次深深绝望，也让有关部门在面对质疑的口水声时再也无法自圆其说，这难道就是传说中的‘房住不炒、房地产长效机制’？
矛盾的另一面，磨刀霍霍的房东们却振振有词，国内楼市正在和国际接轨呢懂不？人家美国、欧洲、日本的房租动辄5%以上的租金回报率，而咱家这儿才不过区区1.5%。这么便宜的房租你们还嫌贵，难不成想让咱家喝西北风去呀？顺带普及一个词儿——租金回报率，就是出租房屋每年收到的租金和房房价格的比值。
租房客们羞愤交加却又哑口无言，真是见鬼了呢，老子把月工资收入的一半以上都拿出来付房租了，这老鸨子咋还天天吵嚷着要涨价呢？问题到底出在了哪里？
三、最后接盘者
稍一思忖不难明白，如同羊毛出在羊身上，高房租的病根当然还是出在高房价上。按照一套房屋70年产权计算，当下北上广深租金年回报率1.5%左右，70年产权到期后才堪堪收回购房款，70年后拆迁地皮是国家的，房屋残值已经折旧到无穷小，理论上来说房东是没得赚的。但这并不意味着房东的说法就能够站得住脚。
怎么闭口不谈7.31‘六稳’会议前的炒房时代呢？看看近几年房价的同比涨幅，超过20%的比比皆是，这份资产收入让那些月工资只拿三五千的房奴作何感想？不妨对比美欧日那些房租5%的国家，卖房+租房收入可以和国内炒房客媲美吗？
时乖运蹇，7.31‘六稳’会议为高房价封顶后，谁再炒房那是跟政策过不去，而当末代炒房客变身为房东接盘军后，他们高价接盘的房子已经无法再炒高卖出了！房客们开始眼红西方完全市场经济国家，人家的房价咋完全是市场说了算吖？呵呵，在政策通吃的特色市场，只有赶上点才能发大财，赶不上政策就自认倒霉罢。
正所谓成也萧何败萧何。房东咬牙切齿要把损失从租房客身上宰回来，而后者只能无奈接受高房租盘剥，并无还价资格，总不能一家老小露宿街头吧？这正是高房价带给民生的巨大戕害！玩击鼓传花游戏，传来传去最后一棒总是要有人接的。
四、租售不同权
官面上呢，高房价年老色衰，已成了万众唾骂的残花败柳，再无魅术吸引恩客。但此时有关部门精心打扮得花枝招展的租售同权，却在媚笑声中翩翩接力登场了。
以一年后今天的眼光看来，2017年广州试点租售同权的初衷固然很好，即通过以租代售解决刚需族的住房问题，但事实证明只是一个不能落地的空想模型而已。此话怎讲？租售同权新政的门槛实在是太高了，高到完全不接地气。看具体条款。
7.17广州发布《加快发展住房租赁市场工作方案》，核心的一条是，孩子可以在租住的房屋附近就近入学。单看字面意思非常性感，租房就可以就近解决孩子上学问题，但落实起来却根本不是想象中那么回事，租房入学的条件苛刻到了极点。
首先，方案规定的人才绿卡条件高不可攀，都是些诸如什么行业领军人物、中科院士、海外副教授以上的专家……这种高端人才还需要为买房、落户、上学……发愁吗？人家就是选择到美欧日澳去定居，也会受到“hello welcome to”欢迎呢。
其次，方案除了要求孩子必须是具有本市户籍的适龄儿童少年，还要求监护人在本市内无自有产权住房。不妨仔细掂量下，同时满足这两条的难度系数有多高！
孩子的户籍自然落在父母名下，这意味着父母在本市有房产。而要求‘监护人在本市无自有产权住房’，摆明是为“本市有房产的人再去租房，才可以享受租房入学”量身定做。如此，外地购房落户者的子女就近入学资格就被轻松屏蔽掉了。
更荒唐的是，本市居民可以通过先把自己的房产过继到父母亲人名下，然后在好学校附近租房，利用租售同权新政漏洞为孩子挑好学校，这无疑会进一步加重教育资源的分配不公！而外地租房客呢，干瞪眼没办法。试问租售同权的意义何在？
租售不同权！广州尚且如此，那啥规则盛行的内地租房市场可想而知……一言概之，租售同权理想很丰满，但现实很骨感。有关部门捞足土地出让金后，寄望高价接盘的房东割肉，靠租售同权缓解刚需族的住房压力，这种想法很傻很天真。
五、死保高房价
仔细回顾2016年来有关部门出台的一系列控制房价政策，从步步收紧的‘五限’到租售同权，可有助于解决高房价问题吗？非但没有，房奴亲身感受到的反而是房价不断上涨，预言房价下跌的学者一次又一次遭受羞辱。究其原因，在一个政策通吃的市场，居然还有政策搞不定的房价，那一定是有关部门压根不想降房价。
只封顶、不降价的原因呢，眼前看是为了地方土地出让收入不致迅速下跌，长远看是为了房地产平稳健康发展的长效机制——即将出台的房地产税服务。但说到底，都是在为分税制下事权大于财权的地方财政服务，没钱怎么养人、怎么投资？
MT社会中，一二线城市凭借完备的生活设施、福利制度、就业机会、发展前景……吸引了全社会精英人士涌入，高房价兜不住底儿的风险远低于三四线城市。但是，人才和资本流出的三四线城市如何维持高房价？此前的玩法是靠PSL抵押补充贷款支撑的各地棚改，逼迫手持补偿款的拆迁户进场接盘，以前讲过不赘述。
央行去杠杆后，住建部再无力推行棚改货币安置，而改为实物安置。为不使失去PSL抵押补充贷款托底的三四线城市房价崩盘，一二线城市高房租开始发挥作用。中国房地产测评中心发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示，
过去一年，在全国的一二线城市中，有13个房租涨幅超过20%，其中深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月，涨幅最高的成都涨幅高达30.98%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅甚至超越北上广……
上述热点城市的高房租，正在迫使一大批怀揣创业梦想的人重新回归三四线城市圆房梦，正是这个群体有力支撑了三四线城市的房价，注意是“房价”而不是“房租”，那些异想天开通过购买三四线城市房子、靠租金发财的炒房客洗洗睡吧。
多说一句。早在今年6月份，自然资源部就已经明确，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网，换句话说全国的住房情况一手资料尽在掌握，但有关部门为什么不征收空置税、释放更多房源到住房租赁市场、降低房租呢？
对比国际公认的10%空置率红线，国内的房屋空置率可谓是个天文数字，有兴趣的不妨自己查下。不论是通过一二线城市的高房租，将中低收入阶层挤到三四线托底，还是打死也不征收空置税，其实都是为了“不使房价下跌”这个目标服务。
六、提速房产税
8月28日，发改委主任何立峰和财政部长刘昆先后表示，下半年要加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，意思很明确，房地产税征收迫在眉睫了。
2018年一二线城市房租飞涨，暂时支撑起了危如累卵的三四线房价，最恰当的时候做最恰当的事，利用高房价时机加快出台房地产税，有关部门已经等不及了。
反映到市场，2018年前7个月，郑州市的新房、二手房成交数比例已经达到4.6：1，成都、西安、杭州等13个热点城市的二手房成交量也正在经历暴跌，西安房产中介中的相当一部分已经无事可做濒临倒闭。二手房出手难已经是不争的事实。
二线热点城市如此，三四线城市二手房只会更加难卖。雪上加霜的是，三四线城市的房子并不像一二线卖不出去可以出租，由于MT吸附效应，高收入群体被吸引到一二线后，三四线城市的租房客本来就少、租金也低，经济下行情况更糟。
所以呢，在房价已经被封顶的形势下，伴随着房地产税到来的，一定是沦为鸡肋的房子首先撑不住折价促销。而国人的禀性呢，又是买高不买低，一旦降价预期形成共识，就意味着踩踏局面的形成，下剩的结果只能是争先恐后地恐慌性抛售。
结语。
改开40年，出口导向的惯性指引下，国内的消费市场实在是太羸弱了。9.18后对美出口几近被废，经济下行压力只能依靠投资解决。企业税、个人所得税都已经满负荷，地方财政只能寄望房地产税。
房地产税这把双刃剑，注定将对楼市产生深远的影响。从刚需到改善型居住需求，再到希冀赚取最后一个铜板的炒房客，是该重新审视当下的房市，并作出取舍了。欲售宜速，欲购宜迟。
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