【看中国2018年7月19日讯】7月10日，福建房企阳光城在上海佘山，开了上半年营销总结会。
这又是一次“胜利的大会”。在新董事长朱荣斌带领下，阳光城上半年卖得特别6——卖了660多亿。这家房企成功逆袭，超越泰禾和旭辉，成了胡建地产商的领头羊。
做小酒店发家的林腾蛟，在一任任职业董事长前赴后继抛头颅洒热血的拼搏下，终于成了胡建之光。总结会奖罚分明。这届北京和上海公司不行，胸口别着小红花的，都是名不见经传的后进城市。
有个城市让人大跌眼镜。那个城市在七十五年前，以一场大规模生产运动拯救了革命。七十五年后，这座城市又以一场运动，为当地房地产业续了一秒——延安，今年阳光城卖得最好的城市，是这个所谓的“革命圣地”。
延安楼市过去十几年一直不温不火。尤其是库存巨大的新城，因为城投公司开发的楼盘滞销，政府三年前还不得不强令公务员购买。
西北边陲小城的这种平静，被席卷中国半壁江山的棚改运动打破了。2017年，延安商品房均价4000元一平米，销售额51亿元。是2016年销售额的1.3倍。
2018年，阳光城在延安卖的房子涨到8700块钱一平米，老区人民排队还买不到。困扰地产政府多年的楼市库存，一夜间去化完毕。
昨天，国家统计局统计师说，一线城市价格稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制。
在收割完一二三四五线人民的毕生积蓄后，我们完成了史无前例的房地产去库存。
一
过去三年，棚改改变了中国楼市的历史进程。
这个“棚”，其实是象形字。“木”为竹木，“朋”是朋友。这字讲述七夕夜少男少女在竹木搭的棚下，偷听牛郎织女互诉衷肠，同时也为爱鼓掌的故事。
很多为国去库存的韭菜，就是在这样的夜晚孕育的。
后来“棚”成了底层人民的家。1949年中共建政时，上海五分之一的人口住在棚户区。当年的国民党曾想阻止棚户区蔓延，以有碍市容为由取缔，遭到了激烈抵制。
1949年后，制度的“优越性”体现出来了。政府动员农民工返乡；1958年，户籍制度被强力推行，土地被收归国有，人口的自由流动被禁止。棚户区和民国时期的三大毒瘤——妓院、烟馆、赌场一起，被我们“创造性”地解决了。
可是半个世纪后，棚户区突然在中国三四线城市被大批量地发现……最先“发现”棚户区的，是辽宁。
2004年底，某领导由河南调任辽宁。他走进抚顺莫地棚户区，发现居民穷得垃圾箱里连一片菜叶都没有。他痛下决心，把棚改列为辽宁省的一号工程。
抚顺棚改此前进行了18年，成效甚微。原因就两个字：没钱。
领导的关怀解决了一切问题。国开行给抚顺提供28亿低息贷款——资源枯竭、人口外流的抚顺，棚改自此加速了七十年。
四年后，占抚顺市城市人口五分之一的人，都从棚户区，搬住进新房。
抚顺棚改成功了，莫地成了抚顺的特色景区。笔者的好朋友去抚顺学雷锋时，就去了莫地社区，观摩棚改第一锹土开挖的地方。
这锹土挖下去，挖出了一个拉动中国楼市的新引擎。
2014年3月底，领导回到他曾挂帅的辽宁考察。他去了农业银行，离开农行时，李总回过头来，叮嘱农行负责人，要求他加大对棚改的支持。全程陪同他考察的，还有他辽宁时的搭档陈省长和央妈的周行长。
之后他又去了内蒙，钻进赤峰棚户区，看望困难群众。几天后的4月2日，国务院开了常务工作会——对于陷入低谷的中国楼市而言，这次会议有跨时代意义。
棚改被国家正式赋予至高无上的地位——既改善民生，又承载国家经济稳增长的重任。
为支持棚改，辽宁陈省长进京履新住建部。国开行专门成立住宅金融事业部，这个副部级的部门有50人，专为棚改提供建设资金。人、财、事万事俱备，只待大干一场。
一位地方城投公司朋友后来跟笔者说：“棚改颠覆了我们的经验。我第一次知道购房需求也可以被生造出来。”
二
在2014年推出棚改政策前，领导案头最重要的工作之一，是楼市去库存。
那一年年中，统计局的数据显示，中国商品住房待售面积是5.6亿平方米，是2012年库存的2倍。按照每套面积100平米计算，当时的库存是560万套。
易居研究院监测，35个城市的新房去化周期为17.5个月，温州新房去化周期达到47个月，贵阳、天津、西安、烟台等城市，去化周期也长达三四年。
很多库存都在新城里。延安2012年就进行了一场创造需求的运动——削山建城。政府斥资千亿，在黄土地上炸山填沟，他们削平30座山，在沟壑地带建造了一个比老城大两倍的新城。
这场需求创造得有点大。延安人民不愿意迁到半山腰的新城，为鼓励上山，政府动员政府部门、国企、公共机构先上山，甚至强制公务员去买房，帮政府去库存。
那两年，中国经济仿佛到了明斯基时刻。
2013年6月，在央妈有意无意的驱动下，市场爆发了钱荒，上证指数砸到1849点。到了12月，第二次钱荒爆发，积重难返的产能过剩和虚高的房地产价格，让国内外对宏观经济一片悲观。
地产商更是惊弓之鸟。多个三、四线楼市接近停滞状态，鬼城常州降价、鄂尔多斯降价、杭州降价……遍地是不绝于耳的降价潮。地产商们都在想方设法逃离延安这样的三四线城市。
2014年年初，世联老板陈劲松做了一个著名预测。他说中国房地产的投资客将越来越少，三四线城市更没有任何前途。未来中国661个城市，能称得上地产商主战场的城市只有50个;
当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时，唯一办法是迅速逃跑，这些城市它没有市场。
地产商们纷纷宣布回归一二线城市。爱马仕哥为恒大制定出了“112战略”，即重心向一二线核心城市倾斜；万科郁亮当时也称非省会城市因供给过多、需求不明朗，万科将很少进入。
三四线之王碧桂园也摇摆过。他们在2015年成立一线事业部，直接负责人就是现在阳光城联席董事长朱荣斌。朱荣斌带着团队在一线城市辗转两年，参加了五六十场土拍，一无所获。
所有地产商都在一二线抢地，想要一张登上诺亚方舟的船票。
直到2014年4月国务院那个常务工作会议，一场人造的天量购房需求，即将颠覆中国楼市的地理版图。
事实证明，没有什么危机是放水不能解决的。如果有，就多加几个水龙头，把水量翻番。
水很快就来了。2014年，央妈想出奇招——用一个PSL工具把钱印出来，通过国开行、农开行等金融机构，给地方政府发棚改贷款，每月几百亿几百亿地发。
有人估算这三年多，棚改投资规模超过了5万亿。5万亿的大水漫灌，将中国楼市水位迅速抬高。地方财政和扎根三四线的开发商们（主要是碧桂园），都迎来了春天。
胡同、平房、旧楼房……这些混糅的概念全部被装进棚户区的筐里。过去三年，中国有1800万户“棚户区”就这样被推倒，八千万“困难群众”成了拆迁户。
500多万套商品房库存，在这样的天量人造需求和货币面前，很快就被消耗殆尽了。
连上市公司也开始积极囤积房产了。
深圳大学教授国世平说，很多三四线城市将原来五层高的房子拆掉，在原来的地方盖25层以上的房子。
表面上看创造了很多需求，但未来房子数量又大大增加，这又在制造新的泡沫。
三
四年之后的2018年，在国家重要的政治、经济工作会议上，我们再没听到过任何去库存的声音。
库存已经被地方政府和房产商成功转移到了二三四线的韭菜身上。
像老区延安，沉寂了好几年的新城，被锣鼓喧天的棚改打破了平静。延安六年前就启动了棚改。但和抚顺最初一样，没钱，举步维艰。直到2015年国家推出三年棚改计划，加大货币化安置力度后，延安棚改按下了快进键。
2016年和2017年，延安棚改动迁人口分别为12万和15万。2018年，延安计划拆迁21.5万人。这意味着，近三年延安多出了48万拆迁人口，是延安常住人口的五分之一。
延安楼市的棚改货币化成为了房地产业续命的一个缩影（图片来源：Getty Images）
拆迁户手里，都拿着源自金融机构的棚改专项资金。
2016年，延安获得国家开发银行62亿元棚改贷款，刷新了延安的棚改贷款额度记录；
2017年，农发行延安市分行设立16亿元的棚改项目贷款支持当地棚改；
2018年，建行延安分行融资7.1亿元支持延安棚改……
一大波拆迁暴发户诞生了。本来拆一套旧房，过几年还一套新房，房价是起不来的。一旦变成货币补偿，旧房还没拆掉，钱就去了市场上买新房，这直接造成了存量稀缺，房价开始起飞了。
碧桂园、新城、阳光城等全国品牌房企陆续进场。伴随着这些大玩家的入场，延安房价被他们一举拉升至8000元了。
半个月前，阳光城在延安开了一个新盘，房价涨到8700一平米，还一房难求，比省会西安都抢手。
链家研究院数据显示，2017年63%的土地成交在三四线城市——如果三四线房价不能暴涨，开发商哪会有那么高的积极性拿地。
2017年中国房企销售冠军碧桂园的业绩显示，他们超过六成的销售来自三四线城市。公司最大几笔销售来自镇江、兰州和沈阳于洪。连沈阳、鄂尔多斯和常州这些曾被扣上鬼城帽子的城市，房子也都不够卖了。
那些央妈印出来的钱，最终还要以韭菜们去库存的方式，又回到地方政府手中，我们就这样为楼市续了一秒，制造了又一轮繁荣。
2017年5月，国务院又提出了新目标，要在2018年至2020年的新三年里——再改造棚户区1500万套。之前的棚改已经解决了8000万人的住房问题。按一套三口人算，1500万套又将解决4500万人的居住问题。1.2亿人的住房问题，通过棚改，都将得到解决。
棚改还催生了三四线城市一批有钱有闲的人，促进了中国的消费升级。一批互联网企业迅速崛起，小米卖手机，快手打发时间，拼多多3年IPO。
以棚改的名义涨价去库存，同时拉动经济，注定将成为世界经济史上经典的案例——诺贝尔其实一直欠我们一个经济学奖。
但政策来得快去得也快，这在中国很多行业里不断重复。7月12日，住建部召开媒体吹风会，称：因地制宜地推进棚改货币化安置；库存不足的城市，住房安置；库存量较大的城市，继续货币化安置。
过去三年的棚改运动，推动众多三四线城市房价两年内翻番。被拆迁户、地方政府和开发商都是赢家，倒霉的是没有拆迁、被迫上车的其他居民。羊毛出在了他们身上。
如果地不好卖了，羊毛出在谁身上?
不过对于地方政府而言，泡沫从来不是事儿，是事儿，也是后人的事儿。
两三年里，房价翻番，楼市去库存宣告基本完成，这都是四年前计划中的一部分。剩下的，就是锣鼓喧天，国家让你慢慢忘了房价这件事。
失去羊毛的人，接下来的几年，苦日子刚刚开始。
《三国志·诸葛亮传》里最后一句话说：盖天命有归，不可以智力争也。
为“国”接盘，也是天数……
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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