中国新一轮楼市调控 “狐狸精”要露出尾巴了

中国开始了新一轮楼市调控。（图片来源：Getty Images）

【看中国2018年3月7日讯】最近，正当有些人以为，今年楼市调控可能放松的时候，一些涨幅比较大的城市再度出手了。3月1日，昆明发布通知，明确了3个区域的商品住宅进行限售，同时要求完善差别化的住房信贷政策。昆明的限售区域为：主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，限售期限为三年。昆明同时还下调了公积金贷款的最高额度，并提高公积金贷款购房的首付比例。二套房的首付比例上调到了45%。

武汉的征求意见也出来了，加大了对于开发商的监管，对已经封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金要达到项目总预售款的15%；对只盖了1/2，并已支付相应施工进度款的，重点监管资金为项目总预售款的20%；以上两个条件都不符合的，重点监管资金为项目总预售款的25%。这无疑会进一步紧绷开发商的资金链条，逼着他们尽快推出新盘。

还有海南，三亚要求已达到预售条件的新建商品住房，备案价格不能超过2017年2月的水平。之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案。据悉海南已经强行将新房价格按到了2万以下。

综合来看，多地同时行动，应该不是个案，很明显是有意为之，也就是说今年仍将继续执行房住不炒的原则，对于重点城市的房价调控并不会放松。住建部会同多个部委也多次表态，对于楼市调控的态度，估计在3月还将有进一步的统一行动出台。无论是金融端，土地端，政策端，还是各个城市，都会相应跟进，3月是一个房地产政策的重要观察窗口，每年都是在这个月出台重要的楼市政策，从而决定一年的市场走向。

今年的最大看点有这么几个。

首先，限售，去年开始越来越多的城市开始新房限售，这就是彻底锁死流动性的表现，限售之后炒房成本大增，不确定性更大，所以炒房团将彻底退场，最后就留下了居住属性，但凡限售坚决的城市，特别是二手房也限售的城市，能起到一定的效果。在限购已经普遍执行之后，限售将是另一大解决问题的思路。

其次，金融去杠杆，现在银行的贷款利率已经大量上浮，中信银行也暂停了房抵贷，未来贷款利率继续上浮的概率极大，随着美联储继续加息，央行很可能跟随加息，之后存量房贷也会受到影响。增量房贷将更少更贵，所以一贷难求会愈演愈烈。

不排除在央行和银监会的指导排查下，越来越多的股份制商业银行暂停房抵贷，那样整个房地产市场就会大量失去流动性。你想再卖房换新房基本不太可能了。这种可能性很大，特别是如果美元开始反弹，中国金融很可能进入这种备战状态。

第三，棚改转移，去年我们转变了思路，开始因城施策，这给了一些地方卖地的机会，在棚改和货币化安置的掩护下推升了房价，很难想象一个小县城地级市，人口大量流出，房价瞬间涨了50-100%，这是一种怎样的感受，很明显就是金融推动的。不可能需求突然爆发，所以金融推动的后果必然是一地鸡毛，有市值，但却没有流动性，随着该地区棚改完成，货币化安置结束，你会发现，你竟然上当了被耍了，成了那个最高价的接盘者。虽然价格还没落下来，但你已经找不到后面的接盘侠。所以今年开始很多狐狸精要露出狐狸尾巴了。

第四，保障房和土地供给，去年我们土地开始盯住城市人口，也终于想到了在供给侧去调整土地问题，去年北京上海这些城市大量土地入市，但由于建设周期，还没有发挥作用，今年3月以后，大量商品房开始交付，从北京来看，新盘供给充足，共有产权房和纯商品房供给量都不小，这对于已经见顶一年的楼市来说应该雪上加霜，现在新房限价的力度很大，甚至与周边二手房价格倒挂，卖二手房，买新房成为一个趋势。所以慢慢的，二手房的供给增加，价格恐怕也要下来。

综合来看，3月份的楼市态度很重要，去年很多二线城市借着人口政策变现放松了调控门槛，很可能会在3月被纠偏，也就是说，一开始我们担心的楼市调控放松可能根本不存在了，很可能等来的是更加严厉的政策。也希望这次楼市调控能够善始善终，不要在半路夭折，那样就真的塔西佗陷阱了。老百姓已经被骗了两次狼来了，本来现在就有极大的怀疑。如果第三次狼还是没来，以后你再说什么都没人信了。那么怎么叫做调控成功呢？你指望房价回到2007年肯定是不现实的，但努努力回到2015年底的水平，应该没问题。

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