决定中国楼市的三个方面正发生根本性转变(图)
土地供给、人口结构和货币供应是决定中国楼市的三个因素。（图片来源：Fotolia）
【看中国2018年2月5日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）土地供给、人口结构和货币供应是决定中国楼市变化的三个重要因素，如今，这三方面正在发生根本性转变。最新的信息显示，一些城市一直在收紧的房贷利率再度上涨，贷款100万元需要多还20万元。
过去的十余年间，中国楼市经历了一轮只涨不跌的单边上涨行情，即使出现房价下跌，一般也是短时间和小幅下行的格局，随后房价便出现报复性上涨。
以至于中国民众已不再相信楼市调控能抑制房价，中国陷入“塔西佗陷阱”。即政府失去公信力，无论其说什么话、做什么事情，都会被认为是说假话、做坏事。
财经分析人士范欣2月4日撰文认为，中国楼市问题主要原因归纳起来无非是三个方面，一是商品房市场的土地供给被政府完全垄断；二是人口结构变化；三是连年货币超发。如果以上三方面原因没有明显改善，房价难改上行趋势，但如今这三方面都正在发生根本性转变。
范欣表示，中国国土资源部提出的政府将不再是居住用地唯一提供者意义重大，虽然短期内集体土地仅能被用在指定试点地区的租赁住房建设上，小产权房转正仍不被允许，但土地供给正在发生变化。
房地产专家马光远撰文解读土地供给认为，导致高房价的原因是多元的，但最大的原因在于土地制度。当下实行的以招拍挂为主要方式，政府垄断土地一级市场，是导致中国土地稀缺的主要原因。而且，在中国任何一个城市，就土地本身的量而言，用于居住的土地完全足够，导致土地稀缺的根本原因在于不合理的土地制度人为导致的短缺，表现在三个方面：一是政府对土地一级市场的垄断；二是土地结构不合理，中国不仅把土地分成国有和集体所有，而且按照土地的性质分成住宅用地、工业用地和商业用地。各地为了追求GDP，人为压缩住宅用地的比例；三是土地的大量浪费。一方面是土地紧缺，一方面是大量的土地被闲置，中国闲置的土地面积惊人。
范欣还认为，仅有土地垄断还不能构成房价的连续上涨，必须要有人口的配合。1998年房改后的10年恰逢60/70年代婴儿潮时期居民的首次置业，2007年至今的10年正好是80后婴儿潮的置业年代，上述20年又正好是中国城镇化进展最快的20年，这与楼市走势不谋而合。但是，1990年至2012年这10余年生育率出现了连年走低的现象，全面二孩政策落地后的2017年出生人口也出现了下降。因此，人口结构潜移默化的改变也将对楼市走向形成较大影响。
并且，土地供应垄断与人口增长还需加上货币供给的配合，才能支撑房价上涨。随着金融监管的趋严，货币政策趋紧。
新年伊始，一直在收紧的房贷利率再度上涨。2月4日，中国大陆媒体报道，广州四大国有银行上调首套房贷利率至基准1.1倍。梳理公开数据可以发现，2018年以来，一线城市除上海外，首套房贷利率执行基准上浮5%-10%已成主流；不过部分二线城市涨势更为凶猛，南京、苏州、武汉、天津等多城首套房贷利率已普遍上浮15%——这意味着今年年初首次买房贷款100万元，要比去年年初累计多支付约20万元的利息。
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