中国二线城市开始试探中央调控楼市的底线(图)
原文标题：兰州限购放松！是二线城市试探底线的开始
兰州限购放松的消息占据了各大媒体的头条。（图片来源：Getty Images）
【看中国2018年1月8日讯】兰州限购放松的消息占据了各大媒体的头条，兰州市发文对部分区域取消限购；继续限购区域则取消限购社保、纳税证明，但同时加码实施限售，需满3年才可交易。这消息一出，马上兰州就坐到了风口浪尖上。
很多人都在问，这是不是放松限购的第一枪，是不是后面越来越多的城市会逐渐的放松楼市调控。其实这事还真得分开来看。
首先，2018年将是一个人口争夺的元年，全国的人口政策就是促进人口回流，均衡发展，所以一线大城市在收紧人口，控制人口，而有收就得有放，承接一线城市人口的地方就会是二线城市，其实我们去年就看到了武汉，长沙，郑州，西安，成都等城市开始逐渐出台人口落户政策，从而吸引人口吸引产业。各地非常清楚，年轻人口争夺战是一场输不起的战争，这不是说你想不想的问题，你要是不应战，很可能会被别人抢走的你的人口，如果人口被抢走，那么经济就悲催了。正所谓逆水行舟不进则退。
所以人口争夺是各个二线城市的首要任务，楼市调控完全要让位给人口争夺。在发生冲突的时候，肯定要以人口争夺为第一要务。所以，这么来看，我们早就说了，二线城市是今年楼市的最大变数，一些地方会针对外来人口落户出台政策，变相放松限购，甚至是限贷。
其次，去年住建部在部署今年工作中，本身就有去库存的任务，说是在三四线城市去库存，2017年兰州三县六区新增商品房供应面积为753.56万平米，已售182.05万平，2017年新增商品房供应面积库存为571.51万平米，当年去化率24.16%。这么看显然兰州的库存在上升，去化速度明显减弱，所以他来了这两招放松限购，同时加强限售，控制老百姓手里的二手房上市流通，把买房需求都引向新房销售，目的还是去库存。在土地财政问题没有解决之前，也就是房产税出台之前，中国很多地方的楼市根本就走不出限购再到去库存的死循环。
第三，地方政府有意试探调控的底线，每次调控都是这样，一些看起来理由很充分的地方逐渐一点一点的试探，试图拱出一条路来，他往前拱一点，上面没有严厉打压他就得寸进尺，再往前一点，而有一个城市打破了僵局，其他城市也会逐渐跟进，最后限购就全国逐渐松动。
第四，大家都知道我们是看空楼市的，主张调控，但也是反对用限购的方法调控。限购是一种行政权力滥用，损害了市场经济自由，我们之前的楼市调控都用了简单粗暴的限购手段，结果是调控了10年涨了10年，限购就是一场饥饿营销，就是告诉别人无不限购的时候你赶紧买，所以往往限购一打开都有楼市的快速反弹。根本就适得其反，不但控不了房价，反而会让楼市每每暴涨。我们调控应该多从市场手段入手，比如增加供给，多渠道保障刚需，加强租赁市场，用金融上限制贷款，用税费调节，行政限制还是应该少一些。我一直说如果人家全款买房，你限制他干什么，查清楚他的资金来源，管好你的资金渠道。人家自己赚出来的钱就愿意填在房子这个天坑里，帮你去库存你应该高兴才对。
限售也不好，应该用税费调节，持有5年唯一住房免税，越短期卖，名下房子越多，税收比例越高。你有个十套八套房的，个人所得税收你50-80%，也是可以的。这才是市场原则，限购限价限售这种东西应该少一点。刚才说了限购会形成饥饿营销的效果，限价我们也看到了一二手房价格倒挂，大家疯狂抢新房套利，限售会减少二手房供给，也是不利于供需平衡的。
综合来看，应该平淡看待兰州限购放松的事情，未来可能更多的城市打着人口落户的幌子放松调控，特别是去年呼声比较高的那几个城市可能早就坐不住了，本来就没什么产业，居民收入极低，再限购，拿什么支撑高房价？
但是从2018年开始，老百姓也有了更多选择，既然更多城市的落户都开放了，那么他也会开始用脚投票了，房价太高本身也是挤出人口的方式，这里过的不划算，那就到别的城市去看看。人口和产业流出压力，也必然反过来对二线城市的房价造成制约。那些一门心思搞房地产的，没有产业竞争力的城市，终究会被老百姓所抛弃。这些城市有哪些特征呢，其实大家可以自己判断，北上广深杭除外，其他城市中，你们夫妻的家庭收入加在一起15年都买不起90平米房子的，租一年房子回报不到房价2%，基本就属于这类城市了。
放松限购后房价通常要涨！但不会涨很久，这已经不是投资机会了，而是投机机会，但楼市的流动性让这种投机变成无比艰难。拿兰州来说，限购放松只是新房好卖了，但3年限售，你的二手房更难变现了。很可能最后偷鸡不成失去一窝鸡，差价没赚到，倒把自己所有的现金套死在楼市里了。
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