【周末话题】雾霾压低了环京楼市(组图)
【看中国2017年11月25日讯】今年以来，全国楼市中走势最差的是以燕郊、天津为代表的环京楼市。
下面这张图是来自安居客统计的过去一年天津二手房价走势图。10月，天津二手房均价为23382元/平米，11月前半月均价为22841元/平米，环比下跌2.31%，同比下跌0.35%。至于睡城燕郊，也有跌幅达到两三成甚至腰斩的报道，成交量大幅萎缩。
2016年12月以来天津的房价走势图（网络图片）
9月，环保部、发改委、工信部等多部委及北京、天津、河北等省市共同印发《京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》。方案提出，2017年10月至2018年3月，京津冀大气污染传输通道“2+26”城市PM2.5平均浓度同比下降15%以上，重污染天数同比下降15%以上。规定钢铁、有色、水泥行业全面限产停产，采暖季唐山等城市钢铁限产50%，电解铝和氧化铝企业限产30%以上，水泥建材全面停产。涉及的城市包括北京市，天津市，河北省石家庄、唐山、廊坊、保定、沧州、衡水、邢台、邯郸市，山西省太原、阳泉、长治、晋城市，山东省济南、淄博、济宁、德州、聊城、滨州、菏泽市，河南省郑州、开封、安阳、鹤壁、新乡、焦作、濮阳市。华北地区的重要城市基本都包含在其中。
过去一年，环京楼市在全国处于最低迷的状态和这次超强度的环保整治有什么必然的联系吗？它们本身就是一体。
现在，中国雾霾最严重的地区就是华北，在过去数年有很多报道。关于雾霾对健康的影响、特别是对儿童健康的影响，医生和健康方面的专家已经发表过很多文章。霾对人影类响最大的就是人的呼吸系统，造成的疾病主要集中在呼吸道疾病、脑血管疾病、鼻腔炎症等病症上，对儿童和老人的威胁更大。
以前笔者写过一篇关于雾霾的文章，以一个化学专业人士的观点来看，形成雾霾的核心是因为地下水位下降和水污染。当地下水位不断下降、水污染不断加剧之后，湿地就会减少，地表的泥土湿度就会下降，伤害大地对空气的净化功能，也影响了大地对空气湿度的调节能力，导致各种工农业和日常生活的排放物悬浮在空气中，让气候环境恶化，最终形成严重的雾霾。
基于雾霾对儿童的影响更为严重，普天下的父母就会非常担心孩子的健康，这可是孩子一辈子的事情。所以，最近几年，多有因为这一问题而导致迁居的报道，人们希望迁居到环境更好、更适合儿童健康成长的地方，主要是南方地区。儿童父母的年纪基本都在40岁以下，这部分父母无论在各行各业都是中坚力量，当然也是科技发展的中坚力量。
面对这种迁居的过程，企业会更担忧，如果自己的核心人员离岗，老板就只能抓瞎，让企业在这些地区的投资欲望下降。
人员的迁居就会打击当地经济的增长，更会妨碍经济增长方式的转型。其实，去年和前年，笔者就在提示这一问题，一些朋友不以为然，因为它是逐渐显示后果的过程，而当今中国盛行的是短期功利主义，自然也就会有人不以为然。
当青壮年人口不断迁离之后，房地产的繁荣必然结束。今年环京地区的楼市或许很大程度受到了这一因素的影响。环京地区楼市衰落，而南方很多地区的房地产市场却还在显示活跃的态势，尤其是环境良好的地区。
以雾霾为核心的环境问题必须得到重视，这是华北面临的最核心问题。
环境问题不仅是社会问题，更是经济问题的核心。
地下水位的下降和水污染，是30多年不断积累的后果，是以往经济发展模式带来的副作用。中国经济发展模式以城镇化（房地产）和基本建设为主要力量，可城镇化和基本建设离不开钢铁、建材、能源、有色、化工等行业的支撑，恰恰这些行业都是严重消耗水资源的行业，这是造成地下水位不断下降的根源，更是重污染行业。而华北就是这些产业最集中的地方，地下水资源的消耗就更为严重，环境的压力就更大，形成了严重的雾霾。
如果要彻底治理环境问题，恢复地下水位并治理水污染是最核心的要素。但是，这需要巨大的投入，更需要超长的时间，甚至会远超过30年。此时，最合适、最容易短期见到效果的办法，就只能是限制空气污染物的排放，所以史上最强的大气污染治理手段的出台也就是一种必然。从长期来说，这是避免华北经济不断滑落的措施，因为无论任何经济模式，其核心生产要素都是人，而新经济的发展更严重依赖人这一生产要素！人特别是有才能的人都跑了，青壮年都跑了，经济增长何在？增长方式的转型就更是空谈。
然而，这会带来相关的问题。
华北地区的经济一直以重工业为主导，随着相关企业大规模的减产和限产，自然会带来人们就业机会的减少，带来收入的下降甚至失业，这就会严重地冲击家庭杠杆率。
杠杆率一般是指权益资产与负债表中总资产的比率。按前财政部长的说法，中国的家庭杠杆率已经接近50%。
2012年以后中国居民购房负债率大幅上升（数据来源：Wind）
要维持这一杠杆率，就涉及到家庭的收入负债比率。一般来说，一个家庭的总收入至少达到负债的两倍，银行才同意放款，也相当于说，现在的商业银行承认这是一条安全线。举例来说，借款人贷款10万元，3年还清，按当时的利率计算月供3532元，借款人为夫妻，征信显示借款人名下有一笔房贷，月供2850元，一笔车贷，月供2000元，那么借款人的家庭总收入就应为（3532+2850+2000）*2=16864元。要说明的是，这一数据与国际上没有可比性，因为有些国家实行免费教育、免费医疗，其总收入中就可以拿出更大的部分承担债务，而有些国家由于全民福利很少，必须用更多的收入应对自身家庭的开支，总收入中用于承担债务的比例就下降。
家庭杠杆可以维持的核心内容是两个：
第一，个人收入的变化。如果收入不断上升，自然是安全的；如果收入下降，就很容易带来灾难。
第二，银行利率的变化。利率上升，家庭收入的负债率上升，反之亦然。
要说明的是，因为中国改开以来家庭平均收入一直在增长，而2012年以来中国长期处于降息周期，这让家庭加大杠杆的倾向很严重，让收入负债率处于高位。
一个指标可以帮助我们进一步判断这一问题，那就是家庭债务占GDP的比例。到今年一季度，中国家庭负债占GDP的比例达到45%，远高于新兴市场国家平均水平的35%左右，说明中国家庭收入的负债比例已经很危险。需要说明的是，新兴市场国家的这一数字与发达国家也没有可比性，因为发达国家和新兴市场国家在总的GDP中，政府与私人部门（家庭）之间的分配比例不同，让发达国家与新兴市场国家的家庭负债能力出现差异，让这一数字不具有可比性。所以，很多专家将中国的这一数字和美国、日本、英国、欧盟所对应的数字相比较，并没什么意义。中国是发展中国家，只适合和新兴市场国家相比较。
这就回到了本文的核心内容，中国家庭收入中负债的比例已经很高，远超过新兴市场国家的平均水平。当企业大面积减产和停产的时候，家庭的收入就会下滑，会严重地威胁到家庭的杠杆，而中国家庭的杠杆主要由房贷形成。唯一的希望是：这部分家庭可以使用自己的储蓄渡过难关，度过全面限产停产的这个秋冬季。
可惜，时代变化的一个典型特征就是现在的中青年人已经基本丧失了储蓄的习惯，让问题恶化。所以，未来一段时间，华北地区的一些家庭很可能面临的是杠杆断裂的风险，让楼市面临更大的压力，进而对华北经济增长带来冲击。
环境问题已经是阻碍华北经济增长的瓶颈，继续污染下去，青壮年就会不断迁居，这自然带来经济衰落。下大力气治理环境污染是必须的，但家庭杠杆断裂的风险也很可能是必须要承担的成本。
部分京津地区的朋友或许会说，未来政府还会放水，房地产还有潜力。京津地区是中国的心脏地区，继续放水炒房子，意味着继续发展钢铁、建材等行业，带来的自然是环境继续恶化，青壮年加速流失，经济走向“东北化”，权力重心怎么运转？所以，这种说法没有逻辑性。
华北的经济转型之路尤其艰难，因为其承载了以往30年经济增长模式所带来的大部分副作用，遭遇痛苦不可避免，唯一盼望的是环境治理尽快取得成果。
(文章仅代表作者个人立场和观点)