中国楼市调控持续 房地产开发商闹“钱荒”

【看中国2017年6月26日讯】在严厉的楼市调控威力之下，房企资金链问题开始爆发。近日，深圳奥宸地产资金链断裂传闻席卷地产圈，老板不知所踪，员工被爆欠薪3,000万元（人民币，下同）。

即使是大型房企也不乐观。随着融资渠道全面收紧，数据显示，房企5月份的融资规模同比几乎被“腰斩”。在融资和销售两端卡紧之下，资金回笼成为房企下半年的难题。

根据奥宸员工发出的讨薪诉求书，奥宸长期拖欠员工工资达3,000万。据深圳当地媒体探访，目前深圳奥宸地产南山阿里云大厦办公室，因拖欠物业费已被贴上封条。

这家曾名列“中国地产100强企业”的房企，在深圳、北京、昆明等多个城市拥有房地产项目。不过，其在2014年就开始出现了资金链断裂的问题，云南2个项目停工，深圳项目去年也被司法查封。今年此轮调控之下，奥宸地产资金链再度出现问题。

不只是奥宸地产，近期房企股权交易频繁，更是出现了大量中小型房企出售旗下项目的案例。前不久，深圳控股就以现金总价54.25亿元向恒大地产集团出售地产业务，这部分地产业务主要集中在三、四线城市。

据《新京报》报道，绿城中国副总裁冯征说，“从我看到的情况，今年以来房企的资金链压力确实更大了，尤其是小型房企生存困难。”这已经不是融资成本提高到多少的问题，而是能否融到资，大型房企依托银行、实力股东的关系，会好很多。

维权、并购或许只是开始，每一轮调控，都有一部分中小房企扛不住。其中，上一轮调控的2014年，仅3月份被媒体曝光出来的房企资金链断裂案例就有10余起，遍及浙江、江苏等地。

上市房企也面临资金链紧张、债务到期压力。近日，国泰君安一份数据显示，405家发行样本中，有107家房企净负债率超过100%，有接近50家净负债率超过150%，16家房企净负债率甚至超过300%。尤其是目前快速并购的房企，如融创、阳光城，均面临高负债率问题。

从去年以来，房地产开发贷、公司债、股权融资等受到很大限制，甚至是表外融资的地产基金和资管计划均受限制。

值得一提的是，房企5月份的融资规模同比几乎被腰斩。克而瑞研究中心近日发布的数据显示，今年5月108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌了45.3%。

在克而瑞数据中，银行贷款环比下降了29.67%；受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%；同期海外发债额为零。值得注意的是，房企通过境内债券融资是近两年输血的重要手段。

目前，房企不得不转向信托、私募等其他融资渠道，而融资成本也将变得更高，有房企融资成本甚至超过10%。据用益金融信托研究院报告显示，6月12日-6月18日成立的集合信托中，房地产领域规模占比再次罕见地居首。

用益金融信托研究院助理研究员黄琬娜分析称，房企的资金需求较大，目前银行贷款、再融资、海外融资等成本相对较低的融资渠道均受一定阻滞，导致房企资金募集回流到信托、资管等高成本融资渠道。

不过，针对房地产信托的监管正在趋严。近期，银监会重点检查房地产信托业务，房地产开发贷、公司债等房企“输血”管道也受到了限制。

在美联储步入加息通道之下，海外融资也已呈现关闭的迹象。Wind数据显示，2017年二季度以来，房地产企业海外发债规模为17.45亿美元，仅高于2014年同期的10亿美元，创2013年以来同期次低。

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