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按揭贷款利率上调将对楼市产生巨大冲击 

2017-06-09 10:00 作者:易宪容 桌面版 正體 1
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【看中国2017年6月9日讯】对房地产来说,决定它荣枯的最为重要的两大经济杠杆。一就是住房税收政策,二是住房按揭贷款利率政策。

因为房地产市场的税收政策不同,不仅决定能否把房地产市场的投机炒作者与住房消费者区分,决定这个房地产市场是一个什么样的市场,也决定了房地产市场利益分配关系,决定了住房投资者进入楼市之后获利大小。

可以说,人类历史上最伟大发明就是金融市场的出现,而金融市场的出现的空前繁荣又在于住房按揭贷款的出现。欧美国家是这样,中国也是如此。不过,中国更是把住房按揭贷款这个工具更是发挥得淋漓尽致,从而打造了中国经济十几年的繁荣。但是,应该是成也萧何,败也萧何。住房按揭贷款一旦过度使用,它也是世界上一次又一次金融危机的根源。

利用住房按揭贷款,中国造就了十几年房地产市场繁荣及经济繁荣,同时,中国也利用住房按揭贷款吹大了一个巨大的房地产市场泡沫。而这个房地产市场泡沫同样是在人类历史上创纪录及破记录的。对于这个巨大的房地产泡沫,从2016年开始,中国政府已经意识到中国房地产市场泡沫的危险性,特别是一线城市的房地产市场泡沫的危险性,并开始调控治理,及出台各种行政的措施希望以此来遏制这个房地产市场。但是其效果肯定会不理想。因为人类历史上最大房地产泡沫并非是这些行政工具催生的。

不过,最近政府的房地产市场调控政策已经开始在慢慢地转向,由所谓的五限,即限购、限贷、限售、限价、限商等方式开始转向楼市杠杆的核心,住房按揭贷款利率。对于这一政策的变化,对未来中国房地产市场的影响肯定是巨大的。

因为,在房地产市场的税收政策还没有进行更多的调整时,住房按揭贷款利率是最为重要的工具。住房按揭贷款利率上升,不仅会增加要进入者的贷款成本,降低投资者购买收益预期,也为增加已经购买住房者的贷款成本。因为,除非有特别条款,以前的住房按揭贷款利率基本上都是采取的浮动利率。如果按揭贷款利率全面上升,那么已经购买住房者的贷款利率下一年度也会上升。如果这种情况发生,这对房地产市场将造成巨大影响。

据报道,近期北京等一线城市房地产市场的住房按揭贷款利率正在上升。北京这个星期一(6月5日)率先传出首套住房按揭贷款利率上调至基准利率(4.9厘)的1.1倍,即5.39厘,北京的民生银行当天已经做出调整,其他银行据报也会跟进,第二套住房按揭贷款利率更是已经已全面执行不低于基准利率的1.2倍。这也是北京今年以来第5次调高首套住房的按揭贷款利率,由年初基准利率的85折,一路升至这次基准利率的1.1倍。

除了北京之后,上海的民生银行也执行首套住房按揭贷款利率不低于基准利率1.1倍,中信银行更将首套住房按揭贷款利率上调到基准利率的1.2倍。还有,根据《南方都市报》报道,广州的民生银行首套住房按揭贷款利率也已经上调到基准利率的1.1倍,当地的中信银行、浦发银行也跟进。有国有银行的网点负责人也表示,目前的住房按揭贷款额度有限,会优先考虑高利率的客户。

有媒体计算出,如果按揭贷款利率全面上调,将全面增加购买住房者的成本。比如,按贷款800万元,还款期限30年计算,首套按揭贷款执行基准利率月贷款为42,458元;如果执行基准利率的1.1倍,月供增加2,415元,至44,873元,升幅达5.7%;还款总管则由由1,528万元升至1,615万元。也就是说,按揭贷款利率全面上升,肯定会加重购买住房者还款负担。

但是,这仅是静态的计算,即假定住房按揭贷款利率这次上调到基准利率的一点一倍后,以后不会调整,但实际上,目前国内的住房按揭贷款合同都是浮动利率,很少是固定利率。由于住房按揭贷款是长期贷款,30年间其利率变化是相当不确定的。特别是当住房按揭贷款利率进入升通道时,其利率水平轨迹将逐渐地上移。在这种情况下,当住房按揭贷款利率全面上升,购买住房者的贷款负担全面上升也是必然。

对当前的购买住房者来说,由于从来没有经历过利率上升让还款负担全面加重的情况,现在多数人对此是没有感觉的。所以现有多数购买住房者还不会感觉到有多少风险。但是,如果象美国2004-2005年利率持续上升17次一样,如果经历了中国上个世纪90年代一年期存款利率基本上处于10%以上时期,那么高融资、高杠杆的购买住房者所面临的风险就立即显现出来,甚至于恐慌情绪随之爆发。因为,这时,不仅在于住房按揭贷款利率全面上升,还款负担严重增加,更在于中国的住房按揭贷款合同是无限责任,更在于这时的住房价格下跌比想象得更快。如果这种情况出现,那么严重高杠杆的购买住房者想逃也会没门。因为,一方面房价可能下跌比想象得快,另一方面住房没有交易,无人再来接手。

也就是说,如果住房按揭贷款利率成为房地产市场重要调控工具,它不仅对一线城市起作用,对二线、三线、四线城市所起的作用也是一样的,因为金融市场的价格不会出现城市之间的严重差异性,而且这种金融市场的价格是不容易被地方政府所左右的。所以,最近,万科集团董事会秘书朱旭日前表示,由于客户目前认购资格受到很多限制,以及银行对住房按揭贷款额度发放的限制,下半年的房地产市场是非常谨慎。国内房地产市场的调整或许由此开始。

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