处理房地产泡沫：无法回避的两难困境(图)
【看中国2017年6月8日讯】去年的时候和大家说过，中国房地产的问题绝不仅仅限于房地产：第一，房地产决定了钢铁、建材、能源、建筑施工、有色、基础化工等基础行业的开工率，这些行业与房地产一起，很大程度上决定了中国的财政收入。一旦财政收入停滞不前或出现负增长，带来的影响巨大。第二，中国的银行体系主要使用抵押贷款机制。商业银行使用房屋和土地作为抵押物的贷款金额接近贷款总金额的一半，而另外一部分主要使用信用贷款和其他贷款机制。当房屋价格下跌以后，财政收入和个人财富缩水、上述基础行业开工率不足，就会导致财政、个人和大量的国企会同样丧失信用基础，导致信用贷款也失去了信用。而无论财政收支还是抵押贷款机制，都是货币信用的根基，容不得半点马虎。
一旦这些方面出现问题，很容易导致商业银行的挤兑，央行只能救助，否则就可能带来货币危机和社会危机，造成严重的后果，这才是房地产对经济的全面、真正的影响！所以说，房价下跌并不仅仅是让很多房产成为负资产，造成个人对商业银行的违约问题，它的影响是广泛和深刻的！
基于房地产泡沫已经到了今天这样的程度，处于两难状况：继续推动房价上涨，必定依托的是央行继续投放基础货币，汇率问题会严重恶化；而通过其他手段处理房地产泡沫，无非是两种：其一，刺穿泡沫。这可以提升实业在国际上的竞争力，有利于改善中国的国际收支，但相应地，必定在商业银行产生巨额的坏账。1997年泰铢遭受攻击的原因就在于此。因为此时，应对商业银行挤兑的唯一办法就是央行救助，这是财政没有救助能力时的必然办法，最终带来的依旧是汇率问题。第二，采取行政手段冻结房价。可如此一来，依旧会带来房地产成交极度萎缩，威胁到财政收入，大量国企的信用贷款丧失信用基础。同时，当房屋和土地的流动性严重下降之后，商业银行的抵押物价值也就会大幅下降（因为难以在市场上出售，只能很大幅度地在市场上折价卖出才能换取流动性，进而应对商业银行自身的债务——储蓄），问题一样严重。
处理中国的房地产泡沫，必然带来两难困境…（图片来源：Getty Images）
那么，现在的政策倾向于采取什么手段呢？
可以关注到5月初中国银监会发布了《商业银行押品管理指引》，中心意思是：银监会提出，商业银行发放抵质押贷款时，应以全面评估债务人的偿债能力为前提，避免过度依赖抵质押品而忽视第一还款来源。商业银行应至少将押品分为金融质押品、房地产、应收账款和其他押品等类别，并在此基础上进一步细分。商业银行应审慎确定各类押品的抵质押率上限，并根据经济周期、风险状况和市场环境及时调整。
从这份通知的含义来说，银监会应该是希望采取货币紧缩手段处理现在的房地产问题（要么刺破泡沫让房价大幅下跌，要么冻结房价。从地方政府大量推出限售的措施来看，或希望使用后者），而年后，央行持续收紧货币政策也与银监会的政策取向相一致。
此时发布的这份通知，相当于银监会在提前清理商业银行在未来会出现的地雷阵，妥善处理商业银行的抵押物问题已经平衡抵押物与贷款金额之间的关系。这一问题能否得到妥善处理，决定了未来商业银行所出现的坏账问题，这是商业银行的核心问题，更是货币信用的核心问题！
那么，可以解决地雷阵的问题吗？
预计在财政没有出现问题之前，无论央行还是银监会或许都会义无反顾，而在此过程中，利率会持续走高。原因在于：第一，央行持续收缩货币，否则不足以压制货币贬值预期和基础货币信用丧失预期所带来的买房动力；第二，银监会处理抵押物问题，本质是降低同样抵押物下商业银行的贷款比例，同样起到了货币收缩的作用。这将让房屋价格承受价格下跌的压力。
一旦持续进行货币收缩之后，如果财政收入出现下滑并形成连续的赤字、部分地区的公务员工资出现问题的时候，考验的时候也就到了。
决定现在的紧缩货币政策是否可以继续下去的关键在于财政。只有压缩财政支出、形成财政盈余，当商业银行需要救助的时候，不使用央行救助而是使用财政盈余进行救助，所有问题也就迎刃而解。
这种节奏之下，个人的选择比较容易，因为趋势清晰了——决定本币走势的核心在财政。
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