上海楼市折射出的信号可不妙
【看中国2017年5月29日讯】最近，据中原地产监测，上海市杨浦区一房的租金由3,500元/月下滑至当前的3200元/月左右，二房租金由6,000元/月下降至5,300元-5,500元/月，三房租金由8,500元/月下降到7,500-7,800元/月之间。“杨浦租金的下滑相当明显。房源空置率比较高，大量房源成交周期，维持在一个月以上。同时闵行区也出现了类似的情况，也就是说，上海在多地区，租金价格出现了明显下滑，而下滑幅度超过了10%。
而从高端物业看，上海也出现了明显的降温，根据信义房屋企研室监测数据显示，虽然五月上海内环内的中高端租赁市场成交较上月有所回温，但成交价格却出现5%-10%的下调。如前两个月徐汇区东方曼哈顿两房的月租金价格在1.4万元，目前月租金已经降至1.2万元左右。
租金下降这个事，我们之前也说过，在北京其实去年就已经出现，特别是高端写字楼租金下降明显，空置率升高。写字楼的中介们不得不背着广告板到路上去拉客户。说明即使像北京上海这样的超级大城市，商业活动都在减退。而个人住房市场，也是如此。房租下降说明了以下问题。
首先，大量房源受到限购政策影响，被切断了流动性，无法高位套现，被迫由售转租，租房市场大量房源增加，但需求端并没有有效增加，所以导致了价格回落。足以见得，楼市的真实刚性需求并不强烈，大家对于住房的需求不多，之所以争抢购买，仍然是以投资目的为主。居住属性大幅让位于金融属性，再次印证了楼市进入博傻阶段。
其次，商业活动减弱，微观经济感受到了经济下行的压力，所以大家收入增长受阻。而房租是直接反应收入水平的因素，不是大家不想租，而是实在租不起。
第三，住房租赁市场正处于大发展的前夜，越来越多的机构以及创业公司涌入，会在这个市场之中建立超级航母，圈定客户。充分利用共享经济的力量，解决大家居住的痛点。所以以前无序竞争，开始进入一个有序管理阶段。所带来的影响就是平台公司大量拿到房源，然后对外出租，以形成更加稳定的供给和预期。根本改变了市场之前的模式。
第四，即使在北京上海这种城市，空置房率也已经相当高，但可惜在这样一个号称大数据全数据的时代，空置房却始终统计不出来。只能去估算，但其实每个人都应该有所感受，空置率应该不是个小数字，否则不会始终遮遮掩掩。但之前有一组数据相当恐怖，公安局说北京有380万套房子住户联系不到，很多人简单的解读成了空置房有380万套，如果我们把这中间的产权不清的私搭乱建的排除，就按三分之一算，北京的空置率也不会低于20%。这跟2014年的一个报告刚好吻合，说一线城市的空置率基本在20%，二三线城市在23%以上，显著高于其他国家。高出国际标准一倍还多。
所以，综合来看，毫无疑问，我们的房子不是不够住，而是已经太多了。那么为什么大家还在玩命买呢？说白了就是过去十年形成的固有观念，买房子不会赔，买房子能防通胀。大家都拿房子当成带杠杆的股票在炒了。所以肯定是价格越炒越高的。而实际的居住需求并没有那么强烈，还严重的脱离了收入水平。河北很多城市两年前房价6,000没人要，大面积烂尾楼，2年之后房价2万却都抢着买。河北一夜之间增加了几倍的人口，显然不是。就是买涨不买跌。都在跟风起哄。说是刚需，其实就是怕以后买不起了。而很多人租房也不是不可以。真正的刚需其实只有两类人，一类是不买房日子就没法过了，结不了婚，生不了娃或者要闹离婚的那种。第二类就是等着房子上户口，或者给孩子上学的。所以绝大多数人应该考虑考虑，如果房价每年跌10%，你还会买房吗？
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