中国房地产去库存是否结束引发激辩

【看中国2017年4月26日讯】最近，安信证券首席经济学家高善文在北大光华高层管理论坛上抛出“房地产存货去化即将结束”的观点颇引人关注。支撑其观点的理由是：2016年以来，涨价潮从一线城市逐步扩展到二线城市，并开始扩散到一部分三线城市。

联系到跌宕起伏的2016年房地产市场：地王频出，房价暴涨，楼市调控政策不断升级，这些现象的出现似乎说明了当下应该增加房子供应，而不是去库存。但是，房价暴涨是否就意味着房地产去库存即将结束？当前中国的房地产库存究竟有多大？哪些类型的房子库存更严重？

去库存任务真的即将结束？

高善文在北大光华高层管理论坛上称，2016年以后存货的去化转入了一个极其明显的加速过程，而这一加速过程在2016年下半年以后已经进入到存货去化的末期。

得出这个结论的理由是：2016年以来，涨价潮从一线城市逐步扩展到二线城市，并开始扩散到一部分三线城市。这表明房地产市场开始出现非常明显的供求失衡压力，并且供求失衡压力还在扩散。这非常清晰地显示出房地产市场的去存货过程开始转入末期。

“涨价非常剧烈的城市存货处在非常低的水平。在大多数城市，存货水平现在正在快速下降。”高善文说，“房地产存货去化即将结束，表明制约经济发展一个非常重要的压力正在枯竭。”

4月25日，《中国经济周刊》报道，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，“这种观点有失偏颇。2016年中国房地产总体库存减少了3.2%，其中住宅库存下降了11%。今年前3个月库存同比减少了6.4%，其中住宅库存下降了15%。从数据看，去库存任务很艰巨”；“不要因为一二线城市房价上涨库存不足，就说去库存任务即将结束或者完成了，当前的去库存任务依然很重。”

中国的房地产库存到底还有多少？

中国国家统计局4月17日公布的数据显示，3月末，商品房待售面积68,810万平方米，比2月末减少1,745万平方米。其中，住宅待售面积减少1,643万平方米，办公楼待售面积增加3万平方米，商业营业用房待售面积减少84万平方米。

“从数据上来说，我们的库存量依然很大，还有6.8亿多平方米。对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。”顾云昌说。

业内人士透露，库存量有多种统计口径，目前主要有两种：一是统计局给出的待售面积(指竣工一年以后没有卖掉的房子面积)；另一种是指已经开始销售的房子的面积，“从销售到竣工差不多得一年时间，加上竣工一年没有卖掉的房子，共两年时间，这个库存数据远比统计局公布的大得多。所以，当前中国的实际库存量还很大。”

商业地产去库存任务更艰巨

中共中央文件主要提的是住宅地产的库存，并没有提商业地产的库存。但是，随着电商与现代物流业的发展，传统商业模式受到较大冲击，商业营业用房待售面积不减反增，去库存压力依然很大。

中国国家统计局发布的今年1—3月份房地产统计数据显示，和去年同期相比，库存总体下降了6.4%，住宅库存下降了15%，而商业地产的库存不仅没有减少，反而增加了，其中办公楼增加了11.6%，商业营业用房增加了6.2%。

顾云昌称，“现在去库存工作有一个现象值得关注，就是总体库存在下降，特别是住宅的库存比例下降得比较快，但商业地产库存压力依然很大。商业地产的库存应该引起我们的高度重视。”

统计数据显示，1—3月份中国的住宅待售面积是39,082万平方米，商业地产的待售面积是19,802万平方米，从数据上看，住宅的待售面积远高于商业地产的待售面积，但是，顾云昌提醒：“由于房地产销售量中住宅占比很高，而商业地产销量占比低，因此，总体看，商业地产的库存比住宅还严重，也更可怕。”

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