中国楼市内幕真相与最新趋势剖析（一）
【看中国2016年10月01日讯】写在前面：杜鹃泣血建言，遮掩不了一个民族的伟大光环，多一点包容性，让民生的疾苦也能发出来一点吧。现在，能够坚持泣血建言的人日益稀缺，而这，难道不是一个民族前行最需要的吗？珍惜最后的杜鹃吧！
1.引子：疯狂与衰弱
当准备写这篇文章的时候，北京知名媒体刊发了一篇题为《楼市拍案惊奇：房价无人看空，炒房远胜实业》的报道，文中提到：今年房地产一个耐人寻味的现象是：虽然房价屡创新高，但鲜见有人对楼市做出有分量的预警。曾经的“空头部队”和“空军司令”，几乎销声匿迹。结果就是“房价继续上涨已逐渐成为了共识”。
同时，《经济观察报》刊登了另一篇报道，题目是《当实业家遭遇高房价：努力十几年，不如一幢楼（赚得多）》，里面提及多位企业家的心声，摘录其中两位企业家的言论如下：
江苏润山精密机械科技有限公司总经理郑泽山：“如果房地产高，实体就难做；如果房地产便宜，实体就好做。实体经济是中国的立国之本，中国离不开实体经济。如果房地产价格太高，会造成实体（企业）没办法生存下去，一旦房地产价格太高，工人会承受不了这个房价，成本又都会间接地落在实体经济上……因为他（工人）会要求加工资来应对高涨的房价。”
浙江台州从事电动车制造的企业家应洪波：“我做企业十几年，说得不好听，中国经济发展当中很多所谓创富的机会，其实是对实体企业，或者说对制造业，是有打击的，特别是对我们心灵上有打击。做实业老老实实养活几千号工人，创造就业，生产产品，为社会做贡献。然而努力了十几年，却不如人家一幢楼赚得多。你说，这弄得我们心态会不会产生变化？这肯定会弄得我们的心态不平衡。国家的竞争力不在房地产，必须在实业。但是改革开放这么多年了，实业企业家还没有真正地被社会认同，不被认可……”
2.追溯：那年发生了什么？
让我们越过眼前疯狂的楼市，追溯到2014年，看看那时在发生着什么——这将有助于我们看清真相，看清未来。
官方的新华网2015年1月4日刊发的题为《2014年全国房地产市场持续低迷》的报道称：2014年中国百城房价在连月下跌之中收尾，从涨跌城市个数看，同比下跌的城市有85个，比上个月增加了3个，接近九成的城市房价跌回了一年前。
中国社科院《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.12（2015）》指出：2014年商品房销售面积12.1亿平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49个百分点，商品房待售面积已经达到6.22亿平方米，创历史新高。2014年我国房地产市场出现了较大幅度的变化和调整，总体来说处于低迷状态，主要表现在销售面积显著下降，待售面积达幅增加，一些大中城市的房价出现下跌。
是的，这正是2014年的现状，房价的持续下跌与库存的持续上升，形成鲜明的对比。
2014年，最被媒体关注的，是一生在商场上几乎百胜百胜的传奇人物李嘉诚抛售内地房产的报道：
2014年1月，李嘉诚旗下公司在南京、北京、上海相继出售3个写字楼，累计套现金额达到97.8亿元。
2月10日，李嘉诚旗下长江实业参股的ARA资产管理公司以24.8亿元人民币出售南京国际金融中心，买家为江苏省最大的多元化民营企业之一三胞集团。
4月8日，李嘉诚次子李泽楷以57.6亿元人民币将北京盈科中心售予泰国大型海外房地产私募基金公司基汇资本。
8月12日，李嘉诚持股7.84%的亚腾资产管理拟15.4亿元，出售位于上海虹口区北外滩四川北路商圈的甲级写字楼盛邦国际大厦。
11月7日，李嘉诚旗下和记黄埔公司，以38.2亿港元(4.93亿美元)的价格，将旗下的房地产开发公司和记港陆有限公司71.4%的股权，出售给中国泛海控股集团。11月10日，李嘉诚旗下的香港汇贤产业信托宣布，将以39.1亿元向主要股东和记黄埔及长江实业，收购重庆大都会广场全部权益。
许多人挂牌出售房屋，市场却现有人问津，这就是2014年的真实状况。这种状况是房地产连年透支国民财富和实体经济持续衰退共同导致的结果。
3.艰难的抉择
房地产低迷，使得靠卖地维持财政收入的地方政府陷入困境，也让许多银行忧心忡忡。
2015年5月23日的《21世纪经济报道》刊发了一篇题为《土地财政预警：地方政府卖地全盛时期已经结束》的报道，指出：过去10年来，土地出让金一直是地方政府财政收入的主要来源之一（这在整个国际范围内来看，也是非常绝无仅有的现象，因为在任何国家地方政府的财政收入都是税收为主体。两者的区别是：靠卖地是直接增加企业与居民负担的，而税收则主要源于企业与国民创造的财富。从1995年到2014年，地方政府的土地出让收入从420亿元，暴增到4.29万亿元）。
但2014年房地产市场疲弱却大大抑制了拿地需求，4月土地使用权出让收入下跌38.2%，而土地使用权出让支出下降22.3%，持续维持大幅下跌态势。财政部数据显示，2014年1-4月份，国有土地使用权出让收入9016亿元，同比减少5572亿元，下降38.2%。俗称“土地出让金”占地方财政收入比重在2015年1-4月跌至32%，而在2013年这一数据曾接近60%。
显然，如果地再卖不出去，地方政府的财政收入就难以为继。
银行的日子同样不好过。2015年，中国银行业的利润增长放缓至10年低位。银行不良贷款快速上升。根据官方数据，截至2015年9月底，中国银行业的坏账上升至1.2万亿元，创下七年新高。
与此同时，做实业的人到处借钱，整个国家做实业的人似乎都在缺钱，许多人不惜借高利贷来维持企业的生存。
这种情况下，政府面临着两大选择：救房地产还是救实业？
如果要救实业，就需要向实体企业投放贷款，解决企业的燃眉之急，帮助企业艰难中求生，维持就业，维持民众的收入，等民众的收入增长上来，再带动房地产需求的增长，并依此慢慢消除金融隐患。但是，这样做，短期受煎熬的是地方政府、银行与房地产中的强大利益集团。
如果救房地产，就需要把资金继续投放房地产领域，从而，导致实业部门更加缺钱，实体企业倒闭增多，失业率上升，民众收入下降，实体经济更加凋敝。这样做，受煎熬的，是普通民众、实体企业。众所周知，这些力量在决策中缺乏真正有力量的代言人，他们的声音无法及时准确地传导给高层。还有一种可能是，有关部门希望借助房价上涨，盘活银行，使其向实体企业贷款——假如是出于这种考虑，这种思路本身显然是错误的，因为房地产赚钱，银行更不愿意向实体企业贷款，别网了，资本永远是逐利的。事实也是如此。
2016年8月14日的《21世纪经济报道》指出：7月人民币贷款增加4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575亿元。有网友给出以下神评论：7月的金融数据恐怖啊！新增贷款，几乎全部都是房贷。企业已经不贷款了。最搞笑的是，老板们不敢贷款了，他们的员工们却在拼命贷款，难道，员工们认为企业前景好，不失业，还能涨工资，他们比老板还有信心啊……
4.拯救房地产
最终，“有关部门”还是选择了拯救房地产。
多部门联合发布“330新政”。2015年3月30日，中央发布三大房地产政策：1.对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；2.使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；3.个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
二套房首付比例的调整、门槛的降低、公积金首付降至二成，都是为了推动购房需求。
2015年3月27日国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系——实际就是强化土地的稀缺性。
也正是在“330新政”发布后不久，在政府拯救房价的决心越来越大的情况下，在股市涨到4500点后，我开始连续提示风险。在股市到达5000点后，我让跟我学投资的学生全部清仓股票。因为，如果要救房地产，就不可能让股市的赚钱效应如此明确地延续下去，这将对拯救楼市的核心政策产生釜底抽薪的效果。作为我当时判断股市见顶的15个指标之一，当中国70个大中城市的房价开始企稳后，我们退出了股市。道理非常简单，有关部门急需把资金驱赶向楼市！
2015年8月27日，住建部、商务部、发改委、央行、工商总局和外汇局等六部门联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，通知称境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)，以及在中国境内工作、学习的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。
取消“限外令”，目的是进一步提振购房者的信心、刺激房地产需求。
组合拳中更重的拳出来了：
2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。这是中央十八大以来首次提到房地产行业，并为房地产行业定调。11月20日，国务院法制办公室发布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》。12月8日，房地产税划归地方。作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。
房地产税划归地方是一个重大信号！在房价低迷的时候，增收房产税势必会遭到巨大阻力，而当房价上涨如火如荼，民众争相疯抢房产的时候，才能真正推出房产税，因为，在这种情况下，民众就会失去痛感。就像高涨的房价会让人们失去对货币持续贬值的痛感一样。而且，房价一旦上涨，地方政府又可以名正言顺地以天价拍卖土地，可谓一房多吃，从吃到骨头到汤……
2015年，货币流动性持续释放，央行5次降息4次降准，是金融政策利好楼市的最为直接的表现。连续5次降息，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%，调整幅度达1.25个百分点。直接利好购房者月供下降、利息直减”，信贷成本已降至最低。同时，降准增加资金流动性，有助于推动房价。
2016年2月份以后，中央为了加快楼市的去库存，密集出台了一系列政策。2月2日，非限购城市首套房商贷最低首付比例降至二成，二套房最低首付降至三成；2月17日，中央出台了提高住房公积金利率的政策，等于每年送给全国住房公积金缴纳者160亿元的收益；2月21日“买房减税”新政再出台，个人购买家庭唯一住房，90平方米以下的契税降至1%，90平方米以上的唯一住房契税降至1.5%。
（待续）
(文章仅代表作者个人立场和观点)