【视角】房价疯涨：究竟在和谁赛跑？
【看中国2016年09月10日讯】前面已无数次提到房地产，但谈论的核心内容却不是房地产，主要是希望找出房地产背后的问题，比如银行的抵押贷款机制、汇率问题等。最近一段时间，网络上也有大量关于房地产的文章。今日就来谈谈自己的观点，无论你是多头还是空头，都只是参考。
先说第一个问题，房价在和谁赛跑。
其一，企业的破产潮已经无需回避，这是正在发生的事情。破产潮发生之后，就会带来两方面的问题，第一是失业潮。个人的观点看，明年的失业潮将开始恶化，这会带来人们对未来的恐惧，这是非常重要的一点。记得1929年大萧条吗？前一天大家还信心十足地买、买、买，但第二天，恐慌性抛售汹涌而出，这是典型的恐惧心理在发生作用，当然这只是比喻。虽然恐惧是心理问题，但主要是源于现实，大家对未来从信心满满转变成了狐疑、担忧；第二，就是收入下滑，这一点可以从两个方面来观察。首先，自然是银行的本外币存款增长率，7月的数据是9.5%，不知道8月会出现什么样的数字，如果继续跳水，时间就会很快到来（恐慌会首先从明白内在逻辑的人开始）；然后就是地方政府的工资指导政策，今年各地基本都在适度调低工资增长率，这已经给出了一个非常明确的预期。
其二，房价上涨的动力。这自然和人民币贬值有关，大家希望用房屋抵抗贬值，但是，从现在的迹象看，这方面的动力是很小的一部分，更主要是因为投机的动力。而投机的动力是比较脆弱的，当对自己的生活和未来收入有信心的时候，就有底气不断投入进行追涨，但当恐惧未来的时候，这种追涨的勇气也可能一夜消失。这种变化的节点在哪里？就在失业潮和收入水平的波动！当失业带来收入水平开始加速下降的时候，从某天开始，媒体会大量地报道，很可能会一夜之间让投机的勇气消失。笔者以前说过这句话：本次的房地产见顶，不会是温柔的缩量、缓步下跌，很可能比较剧烈，就因为恐惧会发生很大的作用。
所以，这就得出第一个结论：房价在和人们的收入增长率赛跑，实际是在和企业的破产状况赛跑。
您千万不要小看这一点。过去三十年，国人的收入一直在上涨，这种思维定式是非常强大的，已经深入到了“基因”的内部。基于此，不断强化自身的收入增长预期，甚至你打死他，他都不相信收入会负增长（失业也是负增长的一种极端表现）；甚至即便负增长，他也不相信会持续，因为他相信伟大的党可以掌控一切，这才是在房地产上进行肆无忌惮的投机的基础！当这种信念开始发生动摇的时候，信念垮塌的人们才会一夜间从投机市场消失，进而诱发恐惧的抛售。
在收入的问题上，需要严密关注的是银行本外币存款增长率，统计局的收入增长数据参考意义不大；而在失业的问题上，关注统计局的失业率数据也意义有限，只需关注M2增长。M2增长率加速下跌，就意味着企业创造利润的能力快速下滑，失业和降薪就在加剧。
特色的地方需要特色的眼光。这是银行、政府、全民参与的世纪赌局，和任何国家没有丝毫的可比性，很多学究们参考阿根廷、巴西、俄罗斯、日本，没有丝毫的价值，因为没有任何一个国家的政府全力卖地建房子，然后政府和银行又全力推动全民投机炒房。
再说第二个问题：问题贷款。
很多人说，老唐房地产的首付比例是30%以上，不会威胁到银行。今天要说，老唐的银行已经陷入火坑之中只是茫然不知而已。这也符合惯例，因为任何危机都是在人们茫然不知中潜伏下来并最终爆发，这是基本逻辑，否则也就没有危机这个词了。如果2007年以前，你告诉美国的银行说：一年以后银行将爆发次贷危机，你的账目将形成大量的死帐烂帐，你看银行敢不敢给穷人贷款买房，打死他都不会干！之所以他敢于发放次级贷款，在于银行和购房者都坚信房价还会上涨，房价继续上涨，抵押物的市值就会上升，当抵押物的市值大幅高于贷款额的时候，银行就会变得安全，涨幅越大，银行越安全；但不曾想到，房价不能涨到天上去，结果银行自己成了次级贷的发放者。
去年开始，老唐家的首付贷就开始大规模出现。首付贷是个什么玩意？无非就是买房者（无论投机还是自住）因为自身财务无法满足购房要求，其它机构给提供首付贷款，这就意味着金融机构给购房者的贷款的部分就不再是7成（按首付比例3成计算），而是七成以上甚至十成，只不过贷款方不再是一家金融机构而已。甚至有时候，如果你将房屋的市值故意做的高一些，金融机构的贷款比例甚至超过100%。这是老唐“问题贷款”的第一个来源（尽量规避次级贷款的称呼）。
还有就是以房抵贷。个人认为，这是有些人故意想出来的措施，为什么这么说？因为在有些地方，房屋已经严重过剩，包括现在的很多二线城市都是如此（看看郑州的新区也就知道了）。在供过于求的地区，出租是比较困难的，或者租金的收益很低，房价上涨的动力基本没有。这时，你让他掏钱买第二套房，门也没有，对吧？在对待自己的钱的事情上，这世界上没有一个傻瓜。可是，如果不让他出钱，他愿意去博取涨价的收益吗？估计就有人心动，特别是制造出房价上涨预期的时候（地王带来的效果），眼红了，就会去博，加上国人的赌徒思维，就会有人这样干！当不断有人跟随的时候，投机大潮形成了。房屋过剩不是非常严重的城市，去掉库存也就有希望，这似乎就是一个局。
这就是今天！
2013年中开始，农行就开始以房抵贷，只不过无声无息。到了去年开始，大量的银行开始以房抵贷。一个最典型的标题是：中信银行“房抵贷”贷出美好未来！其中是这样说的：“中信银行表示，‘房抵贷’产品适用人群非常广泛，房产抵押后适合多种用途，不论您是按揭买房的年轻夫妻、全款购房中产阶级还是购房多年的成熟家庭都可以申请该项业务。房抵贷几乎覆盖了处在各个阶段购房的消费者，在最大程度上满足了不同类型层次的客户对于抵押业务的需求。”如果用自住房抵押贷款付首付进行炒房，就相当于银行给你全款炒房、博取涨价收益。不用掏钱就可以炒房，是当下国人所推崇的轻轻松松赚钱的理想模式，符合胃口，这就是现在很多地方正在进行的游戏。您可能说，这需要自住房完全属于自己所有才行（没有银行贷款），错了，如果你去年买了房子，已经按时归还本息一年以上，很多银行可以抵押贷款贷出首付，然后去炒房。如果你在同一家银行办理房抵贷和按揭贷款买房的业务，只是多填几张表格的事情，美得很，也轻松的很。
购房人自己不用出一分钱，全额贷款买房然后去炒。
对有些人来说，这样做的目的是消化过剩的房屋，所谓的“去库存”是也。所以，现在的房地产市场是个世纪大赌场，银行是主力军，投机者是生力军，再谈论居住需求，实在不合时宜。
当所有人都从事这样轻轻松松赚钱的事情之后，风险敞口是谁在负担？这世界没有毫无风险的事情，越是容易赚钱的事，注定风险越大，风险敞口当然背在投机者身上。
如果第一套房已经还完了所有贷款，那么相当于炒房人背负的就是第二套房子的全额负债。次贷危机的出现，是源于购房人零首付购房，现在这家伙，也相当于零首付购进了第2套房，是否属于“问题贷款”？当然这种情形问题不大，因为两套房子合起来，相当于购房者付款了五成。如果第一套房子本身就有贷款，比如已经还贷了一年多，那么，对于第一套房屋，业主的所有权不过是30%多一些，就按40%计算，第二套房屋完全是银行出资，两套房屋合起来计算，房屋持有人的付款比例就是20%，换句话说，房屋下跌超过20%，他就是“负翁”；如果两套房子分开计算，第一套房子他的权益是40%，第二套房子他的权益是零，第二套房子相当于零首付，可这家伙，除了一套零首付的房屋之外，还要背负另外一套房屋60%的还贷任务。或者这家伙买第一套房的时候是正常客户，但购买第二套房的时候就是穷人，所贷得款项就属于“问题贷款”。
美国是自由经济，各家银行的行为注定是不同的，因为每家银行都有自己的董事会决定自己的经营决策，参与制造次级贷款的深度有很大的差别；但老唐家是集权经济，各家银行几乎只有同样的董事会，行为高度雷同，制造“问题贷款”的“能力”大大加强，这是最大的问题。
脱了马甲，银行和投机者都在裸奔，这种“问题贷款”与次级贷款相比怎么样？大家就自己去下结论吧。
现在，银行和房屋持有者，就是一股信心在顶着，房价必须上涨！只要房价稍有风吹草动，这口气就泄了，也就裸奔了。
也所以，现在的房屋市场，无论上涨还是下跌，都不会波澜不惊地运行。上涨很快，那下跌的时候呢？自然也不会很慢……
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