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房地产中最大的金融风险已经出现!

2016-09-08 09:00 作者:齐俊杰 桌面版 正體 0
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【看中国2016年09月08日讯】据国内财新网消息,至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行均推出了“房抵贷”产品,额度大部分在300万,有的银行甚至没有上限。

什么是房抵贷?就是把你的房子抵押了,然后向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。这其实不是什么新鲜事,银行很早就已经这么干了,有的甚至一抵二抵都能做,而利率要高30%。银行一直认为,房子是最安全的风控手段,拿着房子再给一定的折价,比如1000万的一线城市房子打个7折,给你700万贷款,有30%的安全边际,小地方的房子5折抵押,跌一半也不怕。所以,银行干起这个事来就越来越没底线,一些城商行更加激进,甚至不给房抵贷设置上限。那意思你想贷多少都行,只要有足够的抵押物就可以。

这么操作有问题吗?当然有,因为抵押物的价值已经严重泡沫化,也就是说房子早就已经不值这么多钱了。而“聪明人”太多,也都在钻各种各样金融的空子,有的房产中介告诉客户,你把合同价格做高,700万的房子,你做到1000万,在通过关系花钱(通常是银行的信贷员合谋)把评估价搞上去,这样你原来能贷款490万,自己要先出210万,现在价格到1000万了,你直接就能贷款700万。所以相当于0首付了,然后你把原来的210万拿来每月还贷款,3年内房价涨了,你把房子一卖,就能狠狠的赚一笔。还美其名曰这是“无风险套利!”

有人问了,银行傻吗?跟着中介这么干?银行当然不傻,只是银行有漏洞,信贷员也跟中介一样,是放一笔贷款赚一笔钱。所以他们极力在促成每一笔贷款的发放,以至于他们会帮助客户包装,蒙混过银行风控这道关。风控很少去实地考察,更多是在办公室看材料,这就给包装带来了极大的空间。而中介和开发商当然乐于做高房价,因为这样他们的佣金也会提升,而银行的风控也是如此,既然手续齐全,又有 房子这么优质的抵押物在这,自然也是一个章就盖下去了。炒房客自然就更美了,因为他只花了700万,就买了一个标价已经1000万的房子。账面价值已经上涨了50%,所以,你看看,整个房抵贷的链条上,没有一个是输家,而不明真相的吃瓜群众,打开房产网站肠子都悔青了,刚看好的700万的房产,怎么没几天就涨到1000万了!竟然还成交卖出去了,感觉身体心灵都被掏空,错过了“好几个亿”。

你炒一笔我炒一笔,在开发商、房产中介、信贷员的共同努力下,在银行风控的懒惰下,房抵债的最大风险在于,根本不清楚这是个多大的雷,不知道这个资金杠杆已经放了多大。比如700万的房子,按照1000万抵押,放大了50%,但你能说700万就是真实估值吗?很有可能这个700万也是通过这种手段炒起来的,真实估值也许只有500万,那么也就是说杠杆放大了一倍。又或者经过了10几年的房地产牛市,特别是08年之后的暴涨,房地产已经把杠杆放大了不知道多少倍。

搞风控的其实心里都知道,这块已经是天雷滚滚。但由于事不关己,则高高挂起。反正我是按流程操作,信贷员弄虚作假,关我屁事!而信贷员则是做一笔生意拿一笔钱,以后收不收的回来贷款,那是你风控的事,自然也不关我鸟事。大不了不干了,换一家金融机构而已。至于银行,他们说做过压力测试了,房价跌30-40%银行没事,主要是这么算的,房子我打了7折抵押的,所以房价跌3-4成,我把房子卖了自然银行不受损失。但银行也天真了,你真以为购房人出了3成首付?未必,他们可能一分钱都没掏,可能首付都是东拼西凑的,也可能压根这个房子的真实价值就是5-7成,只是给你的合同数字更高而已……

唉,这是什么世道?

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