专家分析中国楼市现状的多种缺陷成因
【看中国2016年05月30日讯】中国体制内知名土地经济研究专家，曾任国土资源部咨询研究中心咨询委员，中国土地勘测规划院巡视员的黄小虎，日前发文章揭开高房价及开发商暴利的秘密。他认为，最根本原因是政府缺位，制度缺陷，使房地产开发成为一个垄断的暴利行业。
黄小虎表示，开发商不亲自搞建筑设计，不从事建筑施工，也不管后期的维修，所做的主要事情是跑各种手续，以及拿地、卖房。严格说来，开发商的报酬应该属于中介劳务收入，所谓开发商利润，其实是一个不合理的理论范畴。
黄小虎说，虽然开发商买地支付了土地出让金，但他把出让金列入成本分摊到房价里，最终是由消费者买单。有的开发商甚至连购地款和建房资金，都是用买房人的预付款和银行贷款支付，做的是几乎无本的生意。开发商买地时的地价，与卖房的地价有一个差额，只要经济向好，地价总会上升，这个差额就是所谓开发利润的主要来源。开发商们都懂得其中的奥秘，会尽可能多拿地，拿好地。拿到土地以后，不少开发商会尽量拖延开发，甚至捂著不开发，等待地价升值，就可以有更多利润。这个利润，与正常的中介劳务收入相比，可谓判若云泥。
房地产开发投资，属于风险投资，回报高一些是应该的。但现在的问题是开发商利润高得离谱，动辄就是社会平均利润水平的十几倍甚至几十倍。
黄小虎认为，房地产开发之所以成为一个暴利行业，最根本的原因，并不是从事这个行业的人的素质如何，而是有关制度安排存在缺陷。
黄小虎解释说，上世纪80年代，国务院成立住房制度改革办公室，对住房供应设想了四条渠道：政府出资建房，住宅合作社建房，私人建房和开发商建房。正常理解，政府出资，主要解决最低收入人群的住房保障；住宅合作社作为非盈利经济组织，是普通工薪阶层合作互助解决居住需求的重要渠道；私人建房，主要是小城镇居民用于自住；开发商建房，对应的是高收入人群或富人阶层的居住需求和投资、投机需求。
但1998年启动房改以后，并没有按上述方案实施，在将近10年期间，开发商成了唯一的供应渠道，处于自然垄断地位。这并不是开发商自己争来的，而是有关政府部门的制度安排的结果。任何人只要作了开发商，在行业内部竞争的巨大压力下，都必须追求利润最大化。而普通住宅的利润水平不应该很高，让开发商来负责普通人群的住房供应，是严重的供需错配。
在巨大的居住性需求和巨大的投资、投机需求的共同作用下，房价只会一路高涨，失去控制。后来，有关方面终于认识到，解决城市住房问题，政府不能缺位，承担起廉租房甚至公租房的建设供应责任。但是，城市普通收入人群的问题至今仍然没有得到解决，继续让他们挤在开发商的供应渠道里，只能是给投资、投机需求做垫底。限购也好去库存也罢，都不能根本解决他们的住房问题。
土地制度也存在缺陷，一是不允许集体建设用地进入市场，即使符合规划，也不能开发商品房，不让农民的宅基地入市交易，结果是进一步强化了开发商的自然垄断地位。二是政府经营土地，导致政府过于依赖土地财政和土地金融，依赖循环往复不断征地、卖地。地价高了政府可以多一些收入，但也把房价抬上去了。房价已经成了令政府左右为难的头号难题，一头是群众利益，一头是政府收入，只要现行土地制度不改，这就是一道无解的死题。
黄小虎最后说，现在中国的城市住房市场，是一个没有充分竞争的市场，开发商处于自然垄断地位，这个垄断地位是现行住房制度和土地制度存在的缺陷所导致的。凭借垄断地位，房地产开发成了暴利行业。暴利，驱使资本到处大量圈地。
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