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算一笔帐:房价若下跌会有多可怕?

2015-10-03 09:45 作者:JFX0370 桌面版 正體 10
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【看中国2015年10月03日讯】忽闻政府降低首付来刺激楼市,忍不住来说说房价下跌的风险。这里只谈下跌,不谈上涨(笔者是多年的老股民,从股市中悟出些道理来说说)。

其实,降低首付就是加大杠杆,从而进一步提高风险。近两年买房的人(特别是首套房)就等于融资+全仓,这在股市中是大忌,上涨还好说,一旦下跌就会爆仓。也就是不但本金损失殆尽,还会欠银行钱。

今年6,7月份股市暴跌,大盘只仅仅跌30%,1:1杠杆的融资都大部分爆仓了,何况1:4的杠杆楼市呢。1:4杠杆,房价降25%,你的资产就为0了。

关于近期深圳房价的上涨,笔者认为是拉高出货,就像股票一样,高位必然有个拉高出货的阶段,以后就是一地鸡毛。北京通州房价暴涨就像暴跌的股市中出现的一两只公布利好的个股,搞搞短线还可以,快进快出。

举例说明:

概况:今年买进一套房子,单价3万,面积100平,总价是300万,首付30%,90万首付款,20年分期,融资负债335万,月供1.4万。

第一年房价降20%:单价2.4万元,面积100平,总价240万,融资负债335万(一年月供17万+剩余负债318万)。总价240万-融资负债335万=-95万,也就是说一年你的资产蒸发了60万。这时银行会让你追加保证金,不追加就会拍卖。

拍卖的话:房价240万,银行本金210万,240万-210万=30万

扣除各种费用和税收,基本上你只能剩下20万左右,而且还得祈求不能流拍。流拍的话,房子总价200万,那样的话你还会倒欠银行的。

这一年你损失:90万+17万-20万=87万元。

第二年若房价再降20%:单价1.92万元,面积100平,总价192万,融资负债335万(二年月供34+剩余负债301万)。

拍卖的话:房价192万,银行本金210万,192万-210万=-18万。

扣除各种费用和税收,你还会倒欠银行25万左右。

这二年你损失:90万+34万+25万=154万元。

爆仓啦!!!!

在上述例子当中,银行损失多少呢?第一年:银行本金210万,房价240万,银行无损失。第二年:银行本金210万,房价192万,银行名义上损失18万。如果考虑存贷差,银行基本不赔钱。

也就是说房价跌50%时,银行都不会受太大影响。

有人说,国家会救楼市,我笑了……前一阵子的股市,20多道救市金牌都挡不住暴跌,直到带枪的来了才止住。

所以,现在的楼市就像5000点股市一样,暴跌随时会发生……你应该明白的!

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