【争鸣】房价的“牛肉”在哪里？

【看中国2014年11月30日讯】1984年，温迪汉堡（Wendy’s）推出针对麦当劳缺斤短两的电视广告。在广告中，老太太盯着一个巨大的汉堡包，充满喜悦，但是当拿开汉堡包上层的面饼时，发现里面只有很小的牛肉饼。她左看右看，生气地大喊“Where’s the beef？！” 

2014年9月30日，中国央行发布关于住房金融的《通知》。表面上，央行通过放松房贷条件是救市，支持房价，但是央行并没有注入资金的实质内容，而只是给人们一个徒有其表的《通知》。这样的措施只是忽悠最后一波炮灰入市，消耗掉炮灰的现金。在这样的情况，炮灰们（所谓的刚需们）应该做的不是踊跃入市拿首付去买房，而是首先大喊“Where’s the beef （资金）？”

资金是房价的牛肉。虽然汉堡的外观主要是面饼，但是其主要成本和定价依据在于牛肉。人们在吃汉堡的时候，主要的目标也是牛肉和芝士，面饼只是辅助食料。同样道理，房地产市场由房屋和资金构成，房屋就像面饼，资金如同牛肉饼。如果没有资金推动，房价只是房租收益的反映。一般来说，当市场资金匮乏时，房租低廉。房价基本由房租决定，为房租年收益的5-8倍。当市场资金泛滥之后，房价可以达到租金的数十倍。在资金逐步泛滥的过程中，房价首先上涨，拉大与房租之间的比例，进而带动房租上涨。随后，房租上涨给房价上涨制造借口，资金再推动房价上涨。随着资金推动房价和房租螺旋上涨，人们看房子的时候，已经看的不是房子本身的居住使用性（面饼），而是房子代表的价格资金量（牛肉）。

中国市场中的资金主要由两方面构成，（人民币化的）美元和人民币。在金本位被各国废除后，资金的概念由金银等贵金属，被纸钞这种几乎无成本的廉价品所取代。央行是市场中的主要资金来源，各国央行通过印钞的方式，控制本国的资金数量。而央行代表国家政权，是国家政权的经济金融执行机构。因此，民众对于纸钞的接受程度，主要基于对国家政权的信任程度。在1980-1990年代，中国民众缺乏对于中共政权的信任。即使当时的人民币数量少，物价低廉，民众也不认可人民币，美元对于人民币的黑市比价居高不下。基于这样的原因，中共采取人民币与美元挂钩的举措，一方面积极推动大规模出口，另一方面积极吸引外资。通过两方面的全面贱卖资源，中共逐渐建立起较多的外汇储备资金，以增强自身的可信度。其中，外汇储备资金是人民币发行的基础，按照外储的美元数目兑换成人民币，在中国国内流通，可以称为人民币化的美元。根据外储的规模，中国央行在外资觉得可以接受的范围内，印刷人民币进行流通。

央行印钞用数字说话。在市场中，资金发行都是有数的，这个数字主要由M2反映出来。当年，温伸出四个指头代表“4万亿”的时候，中国央行直接印钞。央行的资金迅速注入商业银行，再经由商业银行大规模贷款给社会中的不同经济单元。在2008年次贷危机后，美联储立即启动第一轮QE（量化宽松），印钞6000亿美元。美联储进行凶猛的印钞之后，大量资金流向中国。外管局将美元变成外储。央行再按照美元的外储数字进行人民币印钞，在中国国内发行，进一步增加商业银行的存款，商业银行再向外贷款。在两者印钞的共同作用下，再经由政府的金融指挥棒系统，主要资金流入铁公基和房地产，支持房价和房地产成交量。房价依靠央行数字，只有央行的数字，才会有房价数字，成交量数字。2008年底，中国货币总量M2为47.5万亿元，到2009年底增长到60.6万亿元，增长率为27.57%，结果房价从年初的下跌逐渐转为年中的回稳，进而到年底暴涨。2010年底，M2进一步增加到72.6万亿，比2009年增加近12万亿，支持房价继续上涨。两年后的2010年11月，美联储看到经济仍然很差，进行第二轮QE，也就是QE2，继续印钞6000亿美元。到2012年9月，美联储再度启动QE3，每月印钞400亿美元，到12月增加到每月850亿美元。这些资金继续进入中国，支持中国M2的增长，进而支持房地产价格。 

在4万亿后，中国央行开始控制资金，也就是所谓的宏观调控。2009年大规模印钞后，房价暴涨的同时，大规模通胀也开始显形。央行控制的原因在于，害怕因为印钞过多，导致全面通胀冲垮经济。前苏联因为恶性通胀而解体，中共吸取苏联的深刻教训，所以首要任务是控制通胀。问题在于，4万亿的刺激之后，全国的铁公基和房地产摊子铺的太大。在宏观调控之后，社会资金链开始断裂，不印钞也不行。央行在大通胀和资金链之间进行权衡，在控制通胀的同时，延缓资金链断裂的速度。同时，政府和央行一次次放出信息，随时准备进行大规模印钞的姿态，表达支持经济强劲增长的趋势。强劲的经济吸引外资持续进入，大量资金直接进入中国找赚钱机会。同时，中共支持企业以海外上市和美元借债的方式，从香港、美国等地获得美元资金。大量的美元进入中国大陆，大陆央行不用印钞太多就可以支持M2增长，缓解社会资金链断裂过程；同时政府既保持外储规模，又可以拿着外汇大量购买农产品和其它产品，压低通胀。随时准备再次大规模印钞的姿态，让相信政府的民众拿出自己的积蓄买房。同时，政府进行房屋限购规定，制造出房价上涨的印象，能够让民众惜售，保持价格坚挺。更重要的是，限购能够有效控制房贷的发放，减少二手房市场对于资金的需求量。银行相对有限的资金，可以支持房地产商的新房销售，房地产商买地进而支持地方政府。另外，政府通过政策出台，或者说，虽然经济以梯级的方式，一层层地崩溃。但是，央行通过充分调动外资和民众的资金，维持通胀和资金链的相对平衡，减缓经济的崩溃速度，同时支持房价稳定。 

进入2014年，宏观调控难以为继。随着社会资金链逐级断裂，银行业大量资金无法回收，资金流开始受到越来越明显的影响。2013年下半年，银行资金越来越匮乏；尤其从第四季度开始，资金变得极为匮乏，促使银行进行高息揽储大战。银行业自身的资金链问题暴露，刺激以余额宝为代表的互联网货币基金的迅猛发展。货币基金通过在银行高息存钱，吞噬银行的存贷款利差。在货币基金火爆时，银行高息揽储的利率甚至超过房贷利率。即使银行有再多的钱，也不能做赔本生意，因此直接断掉大部分房贷。银行在基本停止房地产贷款后，封掉主要资金流出领域之一，自身的资金状况相对缓和。但是，房贷缩减的直接结果是大部分人无力全款买房，房屋销售量急剧减少，房地产业资金状况急剧恶化。随着大量房地产工地停工或者半停工，房地产商买地和房产交易税急剧减少，一方面导致地方政府收入急剧减少，另一方面严重影响上游钢铁水泥建材和下游装修家电家具等行业，加速相关企业倒闭。房地产困境导致资金流转大幅减缓，社会资金更加紧张，资金链断裂进一步加速。

另外，美元供应持续减少，意味着中国资金更加紧张。随着美联储确定逐步缩减QE，美元在市场中的流动性也在逐步缩减。在美联储做出决策之后，被认为高风险的巴西和阿根廷等国家首先受到美元资金紧缩的冲击。虽然世界普遍认为中国经济较强，但是进入中国的外汇同样缩减。尤其到2014年下半年，美联储缩减qe的规模达到市场临界点。虽然QE还在继续印钞，但是美元供应已经无法满足需求，美元指数开始上涨，促使美元流向更加稳妥的地区。在跨越临界点的过程中，中国逐步从美元热钱的流入国，开始变成美元资本的流出国。另外，由于中国通胀严重、人民币持续升值、房地产陷入困境，导致外资在中国的获利机会显著减少。相当一部分外资企业在中国时间较长、获利较多或者丰厚，已经开始决定逐步撤资，加剧外资流出中国。央行面对外资开始缩减的局面，更不敢随意大规模印钞。因为，如果大规模印钞只能让经济中的人民币更多，引发全面的恶性通胀。另外，人们有了钱不会在中国进行投资，而是加速将人民币换成美元离开中国。所以，政府和央行只能通过严格控制人民币资金，并且限制美元流出的措施，减缓资金流出中国的速度。但是，由于政府无法控制权贵和外资流出，印钞限制美元外流只是空话。剩下的方式，就以严格控制资金供应，并且更严格控制资金使用，减少资金消耗量，尽量维持现状。

在这样的背景下，毫无牛肉的央行《通知》匆忙出台。大部分地方政府的运转主要依靠房地产收入，包括卖地收入和各种房地产税。由于资金短缺，房地产相关收入急剧减少，导致地方政府收入剧减。绝大多数地方政府早已经负债累累，再也借不到钱。而从春节后到下半年的半年多时间，很多地方政府已经面临接近山穷水尽、快发不出工资的地步。地方政府为了增加收入，开始病急乱投医，将放开限购作为最后一根稻草，希望能够扭转局势。但是，房地产的牛肉是资金，在没有资金的情况下，放开限购的结果是成交不仅没有增长；反而随着资金更紧张、美元指数上涨，成交量更是大幅减少。这时候，地方政府才后知后觉，发现主要问题并不是限购，而是银行没钱，开始将焦点集中在银行。地方政府对银行喊话，要求银行放开房贷。但是，银行自身很清楚房贷的情况，不论地方政府进行喊话，还是进行所谓的行政要求，都对地方政府置之不理，很少发放房贷。到传统的金九银十中的金九月，销售业绩估计更加惨不忍睹，更引发地方政府出于生存危机而进行的急迫要求。为了安抚地方政府，并且吸引最后一波买房者，央行发出《通知》，要求银行对房贷进行松绑，支持房地产的销售。当然，央行自己很清楚，这样的《通知》根本毫无效果。因为从行政分工的角度，《通知》是政府的范畴，代表行为就是温曾经伸出4个指头；央行印刷钞票发给银行，让银行有钱贯彻《通知》。而2014年9月30日的《通知》，则像是央行伸出指头，说要发钱给房贷。但是，央行伸指头了，谁负责印刷钞票？没有新印刷出来的钞票，谁给银行钱去贷给房奴？所以，虽然央行《通知》看上去做了个大汉堡，但是没有资金做为牛肉。结果只是表面上好看，让一些人开始非常兴奋，积极花钱去买房。等真涉及到房贷的具体办理，需要真的面对汉堡里的牛肉时，才会发现根本没有真正的牛肉。 

《通知》实际上支持买房者将牛肉归还银行。另外，《通知》里还明确，完全归还了房贷的人，再贷款买房的时候被认作首套房。如果有的人相信这样的政策，会有不少人先归还了房贷，也就是从房贷户变成完全全款买房的自有住房。这种情况可以总结为，《通知》不仅仅自身没有牛肉，不明确给人们贷款的钱从哪里来；而且，还从买房人手里哄骗牛肉，也就是促使人们把钱归还给银行。而且，人们归还贷款，对于银行业具有显著的好处，主要包括两个方面：一是提高银行业的资金水平，尤其是货币基金的高息存款成为普遍现象后，利率过低、期限过长的房贷已经严重挤压银行的资金状况和利润水平。而人们的提前还款，对缓解银行的资金压力具有明显好处。二是银行业更加灵活。从《通知》的顺序可以看出，当人们提前还款、不再欠银行债务后，再申请贷款的时候，才能够算首套。当人们还款后，银行最初在资金极为充裕情况下进行的被动贷款消除。人们再要求贷款的时候，银行可以根据自身的情况，决定是否发放房贷。即使银行不愿意发放房贷，也可以额度较紧张为理由，让申请贷款的人排队等待，但是一直借不到钱。当买房者支付购房首付之后，成交量表现在官方数据上，房地产商获得首付资金之后，能够坚持更长的时间，地方也能够获得房地产税收。但是，如果买房人长期申请不到房贷，结果不仅拿不到房，还可能因为违约而失去首付。所以，《通知》的实质是通过所谓的利好消息，只是实质上对银行利好，而对意向买房人是进行请君入瓮的套子。 

总之，央行《通知》只是一贯政策的延续，而不是政策改变。从2010年下半年开始，我通过多方面的分析，认为央行不敢再大规模印钞。2010年底，我开始预测，中国可能开始从大水漫灌向分类滴灌转变（在2014年，这个概念被中共盗版，李的讲话经常强调）。2011年初，我预测社会资金链开始断裂，到2011年四季度确认社会资金链。另外，在随后的多层分析中，我反复得出中国不会再大规模印钞，只能控制印钞数量。控制印钞，既防止通胀快速冲垮经济，也延缓社会资金链断裂导致经济垮台的速度。随着社会资金链断裂，越来越多的人希望国家印钞大放水，并且对每个似是而非的消息都充满憧憬。对于这样的憧憬，我一次次反复强调都是圈套，都是让民众拿黄金换信心的姿态。在2011年股市因为利好而突然上涨后，我强调唱歌行情，就是上层唱歌让民众花钱支持股市行情。在传言8万亿大放水的时候，我撰文说，很多人还没有见到真金白银就开始意淫到高潮。结果，8万亿并没有出台，另外一批人进套。当然，在中国经济的传销模式下，人们已经习惯了搏杀。由于傻子太多，骗子不够用，所以每次骗子行动，都能够套住一部分人。当然，央行赤膊上阵发《通知》，让制造牛肉饼的买没有牛肉的汉堡，也说明体制的招数基本到头了。如果美联储不紧急重启大规模QE，失去牛肉的中国房价全面崩盘已经不远。

（供稿单位：中国经济文化研究所）

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