【刘正看财经】美国房地产市场走向(图)
【看中国2014年06月05日讯】纽约华尔街最直言不讳的一些投资者正在做空住房，他们声称经济复苏已经失败。贝莱德首席执行官芬克（Laurence Fink）5月22日评论，由于对房地美（Freddie Mac）和房利美（Fannie Mae）的依赖，住房市场的结构不健全。房地产投资者泽尔（Sam Zell）预计，由于越来越多的人推迟结婚，住宅自有率会下降至55%。
有反方也有正方。莱格梅森投资管理公司（Legg Mason）的前总裁米勒（Bill Miller）就认为做空住房是错误的，他预计住房需求会持续强劲。
不管怎么说，一年708万成屋和140万上下独栋新屋销售的日子一去不复返了。目前，每年大约有460万成屋销售和40万新独栋房屋的销售。房地产市场只需要在这基础上再增长一些就好了。美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）5月22日称，成屋销售在4月分增长1.3%，达到经季节调整后的465万年销售量。并且，二手房屋的销售中间价格达到20.17万美元，和2013年同期相比增长了5.2%。
还有很多利好信息让人相信美国房地产会继续复苏，其中一个原因就是加速增长的就业。下面总结4个和住房直接相关的乐观的理由。
1、人们能负担得起目前的房价
根据美国房地产经纪人协会的数据，2013年首次置业者的收入中值为6.44万美元。银率网（Bankrate.com）用清楚的资产负债表说明，买家能够负担得起25.967万美元的住房。全美房价中值为20.17万美元。
美国房地产搜索引擎Trulia.com公司的数据表明，在全美范围内，买房仍然比租房要便宜35%。人们不会永远忽视这样的经济数据。只是他们需要时间去根据自己的收入、债务和信用分数等来调整。
2、学生贷款有影响，但比你认为的影响小
学生贷款在杞人忧天的担忧排行榜上排名第一。一项学生债务调查表明，借钱上大学的本科生到2012年为止，平均欠29.4万美元的债务。以标准的10年偿还期来说，每月大约需还款300美元。这算什么大问题？
况且这意味着借款人在32岁时会还清贷款。而典型的首次购房年龄是31岁左右。在一般人开始找房的时候，学生贷款都还得差不多了，或者是非常可控了。
其次，在大多数城市，即使有学生贷款，首次购房者能很容易地负担得起房贷。
银率网认为，年收入6.44万美元的首次购房者，即使有每月300美元的学生贷款和300美元的汽车或信用卡欠款，还是能负担起一所21.2万美元的住房。这个价位仍然超过成屋价格的中位数（20.17万美元）。
当然，在昂贵的城市，比如加州、波士顿和纽约，许多家庭需要两个人都工作才能买房。办法还是有的，人们通过接受更多的教育来提高收入，或是推迟买房的时机──等到结婚时才买房。
3、买家去哪儿了？在研究生院
全美地产经纪商协会的数据显示，所有买家中首次购房者的比例从40%下滑至38%。不过这一下滑不足多虑，尤其是当你看到在2002年至2012年间每年研究生院入学人数1.8%的增长（根据研究生院理事会的数据）。
美国教育统计中心的数据显示，25至34岁有研究生学位的人们一年的收入是高中毕业生收入的两倍，比大学毕业生高出将近1.4万美元。这高出来的部分，可以用来偿还支付他们花在研究生院求学期间的平均每年1.6美元的贷款（另外很多研究生是有奖学金和助教助研资助的）。如果他们希望的话，这让他们更有钱来买房。注意，这个不包括借6位数贷款学习艺术史的研究生。在总体经济不佳，工资很难增长的情况下，工资高尤其有价值。
4、更宽松的住房信贷时代即将来临
从2012年开始汽车贷款变得容易，房地产信贷正在跟随这个趋势。
几周前，美国联邦住房金融局主席瓦特（Mel Watt）说，美国联邦房屋金融局（FHFA）正在采取技术措施，使人们从银行获得抵押贷款变得更容易。在过去的一年中，从房利美拿到贷款的平均信用评分要求下降了16分，到741点。贷款给那些信用分数700（850分制）以下的借款人的份额差不多是17%，高于2013年第一季度的7%。
自2009年以来房利美发放的贷款，严重拖欠的比例远低于1%的，是泡沫前正常比例的1/4。其中一个原因是：房利美支持的银行不断提高贷款标准。信贷收得过紧，政策制定者终于开始松动了。
雇主在4月和5月增加了28.8万名新员工，失业保险索赔在7年里的低位，就业前景看起来更好。（新的失业保险索赔在过去一个月下降了1,000例，为322,500例。）
负担得起的房子、宽松信贷和更多的就业机会。这是能促进美国房地产行业进一步复苏的三大利好。